A continuació fem un resum sobre la nova Llei que regula la contenció i moderació de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge.
Dilluns passat 21, es va publicar en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya, la Llei 11/2020 de 18 de setembre, de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge i de modificació de la llei 18/2007, de la llei 24/2015 i de la llei 4/2016, relatives a la protecció del dret a l’habitatge, vigent des del dimarts 22, a excepció de:
- a) Habitatges de nova edificació
- b) Habitatges resultants d’un procés de gran rehabilitació.
Per a aquests dos casos, l’entrada en vigor de la present llei, tindrà efectes, passats 3 anys des de l’entrada en vigor d’aquesta.
Després de l’anunci del passat Decret llei 17/2019, de 23 de desembre, de mesures urgents per a millorar l’accés a l’habitatge, on es regulava sobre les “grans forquilles” d’habitatges, el Reial decret llei 11/2020, de 31 de març, pel qual s’adopten mesures urgents complementàries en l’àmbit social i econòmic per a fer front al COVID-19, així com el posterior Decret llei 15/2020, de 21 d’abril, de mesures urgents per a donar suport a l’economia i l’ocupació, on es regulava sobre les moratòries exigibles en el lloguer d’habitatges i locals, el Parlament de Catalunya, regula aquesta nova llei, que té com a objecte principal, regular les rendes dels contractes d’habitatge que:
- Vagin a constituir l’habitatge habitual de l’arrendatari
- Que l’habitatge estigui situat en una àrea declarada de “mercat tibant”.
Àrea amb mercat d’habitatge tibant
Segons s’estableix en la llei, es considerarà “àrea de mercat tibant”, aquells municipis o part d’ells, on es troba en risc la provisió suficient d’habitatges de lloguer a la població que ho facin assequible. Això succeirà quan concorri qualsevol de les següents situacions:
- a) Que el preu del lloguer experimenti un increment sostingut clarament superior, respecte de la mitjana de la resta del territori de Catalunya.
b) Que la càrrega mitjana del cost del lloguer en el pressupost personal o familiar, superi el 30% dels ingressos de les llars, o de la renda mitjana de les persones menors de 35 anys.
c) Que els preus de lloguer de l’habitatge hagin experimentat, en els cinc últims anys abans de la declaració de la zona com de “mercat tibant”, un creixement interanual superior almenys en tres punts percentuals, respecte de l’IPC a Catalunya.
Declaració transitòria de municipis com a “àrea de mercat tibant” d’habitatges
Es declaren de manera provisional, totes aquelles zones amb un increment dels preus superior al 20% entre els anys 2014 i 2019 (poblacions amb +20.000 hab.).
La durada de la declaració és provisional (un any), a partir del qual, deixarà de tenir efectes o s’establirà una nova declaració per part del municipi o òrgan competent.
Òrgans competents per a la declaració de “Àrea de mercat tibant”
Els òrgans competents per a determinar una àrea de mercat tibant són:
- 1. Generalitat de Catalunya. Òrgan competent en la matèria (Agència de l’habitatge de Catalunya)
2. Ajuntament de Barcelona.
3. Àrea metropolitana, a través del Consell metropolità.
Determinació de nova renda amb l’entrada en vigor de la llei
La renda pactada en els contractes d’arrendament d’habitatge, que hagin de celebrar-se en zones declarades de “mercat tibant”, estarà subjecta a les següents condicions:
- a) NO pot sobrepassar-se el preu de referència publicat per l’òrgan competent.
b) NO pot superar l’últim preu de referència consignat en l’últim contracte d’arrendament celebrat, sempre que l’habitatge hauria estat arrendada durant els últims 5 anys, abans de l’entrada en vigor de la present llei.
Preu índex de referència
Per a la determinació del preu de l’índex de referència, publicats per l’òrgan competent, això és, l’ Agència de l’habitatge de Catalunya, es té en compte immobles anàlegs a partir de les dades del Registre de fiances de lloguers de finques urbanes. Es discrimina les àrees superiors i inferiors.
Serà necessari adjuntar al contracte, l’índex de referència publicat, així com l’estudi realitzat en la data de signatura o subscripció del contracte d’arrendament.
En cas d’acordar una renda diferent de l’establerta en l’índex de referència, a causa de les característiques específiques de l’immoble, i per acord exprés entre les parts, podran establir-se increments o minoracions de l’import de la renda, amb un màxim del 5%. Aquesta modificació, hauran de ser acreditada, sent almenys tres de les següents característiques:
- a) Ascensor
b) Aparcament
c) Habitatge moblat
d) Sistema de calefacció o aire condicionat
e) Zones comunitàries d’ús compartit com a jardí o terrat.
f) Piscina comunitària o equipaments anàlegs
g) Servei de consergeria
h) Vistes especials
Per al cas que la renda vingui condicionada per un lloguer anterior (durant 5 anys), havent-se de conservar la mateixa per al següent contracte, l’arrendador haurà d’informar responsablement l’arrendatari per escrit de l’import de la renda. L’arrendatari, una vegada signat el contracte, tindrà accés, prèvia autorització del propietari, al registre de Fiances.
Habitatges d’obra nova o gran rehabilitació
Durant 5 anys a comptar des del certificat de final d’obra, l’import de la renda NO podrà superar l’àrea superior de l’índex de referència.
Reemborsament de quantitats percebudes en excés.
L’arrendatari, tindrà dret al cobrament d’aquestes quantitats, més els interessos corresponents, incrementat l’interès legal en 3 punts percentuals.
Modificacions llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l’habitatge
Infraccions greus:
- a) Incrementar en un 20% el preu màxim establert en aquesta llei per part de l’arrendador.
b) Ocultar la situació de l’immoble en “mercat tibant” a la part arrendatària o el preu de l’índex de referència
Infraccions lleus:
No informar del preu de l’índex de referència o del contracte d’arrendament anterior en:
- a. En les ofertes de lloguer o publicacions.
b. El contracte d’arrendament.
Contracte d’arrendament vigents a l’entrada en vigor d’aquesta llei
Per als contractes vigents a l’entrada en vigor d’aquesta llei, no serà aplicable la mateixa. Es regiran per la llei anterior. En cas de novació de les condicions, les quals representin una modificació de la durada o de la renda, sí que serà aplicable.
