Permuta d’habitatges: intercanvia la teva casa

Share on whatsapp
Share on linkedin
Share on twitter
Share on facebook
permuta de viviendas

Tabla de contenidos

“Canvio xalet en la costa per pis a la ciutat”, “canvio pis per xalet”, “canvio sòl per habitatge” són anuncis que és probable que hagis vist en portals immobiliaris i que cada vegada són més nombrosos. Es tracta de permuta d’habitatges, una operació que permet canviar de casa “gratis”. Et comptem en què consisteix i com es fa.

Durant l’any 2022 es van realitzar a Espanya, segons l’Estadística de Transmissions de Drets de la Propietat publicada per l’INE, 56.799 permutes, la qual cosa suposa una variació anual del -14,2% respecte a 2021 (any en què les permutes van augmentar un 30% respecte a 2020). Pel que respecta a les dades de 2023 publicats per l’INE, al març de 2023 es van registrar 799 permutes el que suposa una variació mensual del 51,9%.

Què és la permuta d’habitatges?

La permuta es regula en l’article 1548 del Codi Civil que estableix el següent:

La permuta és un contracte pel qual cadascun dels contractants s’obliga a donar una cosa per a rebre una altra.

En el cas de la permuta d’habitatges es tracta d’una operació contractual en la qual dos propietaris s’intercanvien un habitatge per una altra. Si les dues propietats tenen un valor de mercat similar es tractarà d’una permuta, no obstant això, si una té un valor superior a l’altra i un dels propietaris paga la diferència, es tractarà d’una permuta i d’una compravenda.

És una operació que s’utilitza en diverses circumstàncies:

– Quan en el mercat immobiliari residencial existeix molta oferta, poca demanda i es triga molt a vendre un habitatge.

– Quan existeixen dificultats per a obtenir crèdits amb garantia hipotecària o les persones tenen poca liquiditat per a comprar.

– Quan una persona vol canviar de casa per raons de treball, família o qualsevol altra.

El principal inconvenient de la permuta consisteix a trobar a un propietari interessat en la mateixa i que li agradi la casa que vols permutar.

Quins passos cal donar per a la permuta d’habitatges?

Per a realitzar una permuta d’habitatges pots seguir els següents passos:

– Cerca d’immobles per a permutar pel teu. Cerca en diversos portals immobiliaris habitatges que t’interessin i per les quals puguis permutar la teva. És difícil que dos propietaris coincideixin, però no impossible. També pots comptar amb l’ajuda de consultors immobiliaris experts que t’ajudin en la cerca.

– Visita l’habitatge. Sembla obvi, però és important visitar l’habitatge que vulguis permutar i que l’altre propietari visiti la teva. L’estat de l’habitatge i els serveis que tingui, influiran en el valor.

– Estableix el valor o preu del teu immoble. Per a fer això pots sol·licitar una taxació i verificar si està dins del mercat. Recorda que el valor del teu immoble ha de ser similar al valor de l’immoble que vols adquirir per permuta.

– Analitza les càrregues dels dos habitatges. Per a veure les càrregues dels dos habitatges pots demanar una nota simple de cadascuna en el Registre de la Propietat (la pots demanar presencialment o a través de la web del Registre). Una vegada que tinguis la nota simple hauràs d’analitzar càrregues com a hipoteques, embargaments o servituds, per exemple. Per exemple, si un habitatge té una hipoteca el seu valor es redueix i, a més, el banc haurà d’autoritzar la subrogació del nou propietari en la hipoteca i podrà establir noves condicions.

– Estudia les càrregues fiscals i de la comunitat de propietaris. També és important que analitzis les càrregues fiscals i demanis justificants del pagament de l’Impost sobre Béns immobles (IBI), i si el propietari està al dia amb els pagaments de les quotes de la comunitat de propietaris.

– Sol·licita una escriptura de permuta d’habitatges. El següent pas consisteix a sol·licitar a un notari la redacció d’una escriptura de permuta d’habitatges. És important que es deixi molt clara en l’escriptura la voluntat de les parts de realitzar una permuta.

– Pagar les despeses i impostos que corresponguin. Aquest punt l’analitzem amb detall en el següent apartat.

– Inscripció de la permuta en el Registre de la Propietat. Finalment, una vegada pagats les despeses i impostos, l’escriptura de permuta s’haurà d’inscriure en el Registre de la Propietat perquè cada habitatge quedi inscrita a nom del seu nou propietari i la permuta tingui publicitat enfront de tercers.

Impostos i despeses que pagar per una permuta

Encara que en la permuta s’intercanvia un habitatge per una altra també cal pagar despeses i impostos que són els següents:

Despeses de la permuta d’habitatges

Quant a les despeses, la permuta genera la necessitat de pagar els honoraris del notari i del registrador de la propietat que intervinguin en l’operació. Són honoraris establerts pels seus respectius aranzels i que pots consultar cridant a la notaria on vagis a realitzar la permuta i al Registre de la Propietat on s’hagi d’inscriure l’escriptura de permuta.

Impostos de la permuta d’habitatges

Quant als impostos que d’han de pagar per la permuta d’habitatges són els següents:

-Impost de Transmissions Patrimonials (ITP). Es calcula aplicant un percentatge, que varia d’una comunitat a una altra, sobre el preu de cada propietat objecte de permuta. L’impost el paguen les dues parts de la permuta en relació amb l’immoble del qual són titulars cadascuna. En el cas en el qual el que es permuti siguin solars edificables: s’haurà de pagar l’Impost sobre el Valor Afegit (IVA).

– Impost d’Actes Jurídics Documentats (AJD). La permuta es realitza en escriptura pública pel que s’ha de pagar el AJD que grava els documents notarials, administratius i mercantils. Es calcula sobre la base d’una quota fixa i una variable.

– Plusvàlua Municipal (Impost sobre l’Increment del Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana). La plusvàlua grava l’augment del valor del sòl que es posa de manifest en el moment de la transmissió de l’habitatge mitjançant la permuta.

– Impost sobre la Renda de les Persones Físiques (IRPF). El guany o pèrdua patrimonial que derivi de la permuta s’haurà d’incloure en la declaració de la renda de cada part que intervingui en la permuta. En l’IRPF s’haurà d’estudiar la possibilitat d’aplicar la deducció per reinversió en habitatge habitual si el que es permuta són habitatges habituals.

En definitiva, la permuta d’habitatges és una operació que és bastant desconeguda en el mercat immobiliari, però que pot ser una solució per a diversos casos en els quals hi ha dificultats per a trobar finançament per a comprar o hi ha massa oferta d’habitatges semblants a la teva. Si vols realitzar una permuta d’habitatges és essencial que analitzis a fons l’operació amb una consultoria immobiliària experta i que estudiïs els avantatges i inconvenients, així com la fiscalitat de l’operació en el teu cas.

En PRODDIGIA posem a la teva disposició a un equip de consultors i advocats immobiliaris experts en el sector que estudiaran el teu cas, analitzaran les opcions disponibles i la possibilitat de realitzar la permuta i t’assessoraran durant tot el procés per a complir els teus objectius.

En què t’afecta la pujada de tipus d’interès del 2023?

Ana Vila

Ana Vila

Saps quant val el teu habitatge?

Descobreix el valor real del teu immoble amb la nostra valoració en línia, gratuïta i en 2 minuts. 

Vols saber quant val el teu habitatge a Barcelona i Sant Cugat?

Descobreix-ho gratis en només 3 passos.

¡Me interesa!

Quiero leer el Market Report de Barcelona al completo.

¡Me interesa!

Quiero leer el Market Report de Sant Cugat al completo.

Vols estar al dia de les últimes tendències del sector immobiliari?