Perspectives per al sector inmobiliari a Sant Cugat del Vallès després de la crisi Covid-19

El mercado inmobiliario de Sant Cugat del Vallés ha sufrido un frenazo inesperado, ¿Cómo será el mercado tras el coronavirus?¿Cuánto bajarán los pisos? ¿Es mejor el alquiler? Resolvemos tus dudas.
Share on whatsapp
Share on linkedin
Share on twitter
Share on facebook
_DSC9247

Tabla de contenidos

El passat 13 de març de 2020, després de la publicació del Reial Decret 463/2020, de 14 de març, pel qual es declara l’estat d’alarma, es va aturar tota l’activitat econòmica d’Espanya. El sector immobiliari s’està veient especialment afectat, amb una frenada abrupta i inesperada tant en l’àmbit de les transaccions immobiliàries com en la formalització de contractes nous de lloguer. La prohibició exhaustiva per poder circular per les vies públiques implica la impossibilitat manifesta que el client es pugui desplaçar a qualsevol tipus d’immoble ja sigui comprador, venedor o persona interessada en llogar. De la mateixa manera, del decret se n’interpreta la impossibilitat de realitzar cap tipus d’activitat de captació, gestió, comercialització o tancament d’operacions. És a dir, ens han abocat irremeiablement a cessar la nostra activitat. Són molts els interrogants en relació a quan podrem reprendre la nostra activitat i, per tant, tornar a una situació de normalitat de les nostres vides i negocis. Estem assistint a pròrrogues successives de l’estat d’alarma, especulant-se, segons els mitjans d’informació que seleccionis, amb molts i diferents escenaris. La situació és prou greu, tant que implicarà sense cap dubte menys transaccions immobiliàries, un excés d’oferta davant d’aquest trimestre sense absorció, una demanda contreta i dubitativa. Sense cap dubte, tots aquests factors condicionaran canvis en la presa de decisió tant del client que estava venent el seu habitatge com d’aquell que estava en cerca de la seva nova llar.

Com afectarà el COVID-19 al mercat immobiliari de Sant Cugat? Suposarà aquesta crisi una baixada dels preus? 

Aquestes i moltes altes preguntes me les han anat fent en aquestes darreres setmanes tant amics, com coneguts i clients. Cap de nosaltres sap del cert quins seran els efectes acurats sobre el mercat de Sant Cugat del Vallès, però sí és cert que podem extreure elements objectius que ens permetin poder fer una aproximació de les previsions per al sector immobiliari per a aquest any 2020. Fent l’estudi i l’anàlisi de dades, puc afirmar que Sant Cugat del Vallès és una ciutat amb un sector immobiliari amb una base i estructura consolidades. L’any 2019, el diari El Economista, publicava un article del prestigiós urbanista Léon Krier sobre com serien les ciutats del futur; en destacava dos aspectes essencials, trànsit a peu i disseny tradicional. Nosaltres tenim els dos. La nostra petita ciutat és atractiva en disseny urbà, amb carrers de vianants, comerç de proximitat, ciutat preparada per a nens amb multitud de parcs, oberta a la natura al costat del Parc Natural de Collserola, allunyada de la gran ciutat, però propera i ben comunicada. Tots aquests elements (i molts més que no esmento) fa que sigui atractiva per quedar-nos-hi aquells que som d’aquí i somiada per a aquells que la coneixen. Sabíeu que Sant Cugat del Vallès, des de l’any 2000 ha doblat pràcticament la seva població? En aquests 20 anys, d’acord amb l’IDESCAT hem passat de 50.000 habitants a 91.000… I continua creixent. No només això, són molts els ciutadans d’altres països que destinats a un lloc de treball en un país que no és el seu, que aposten per Sant Cugat del Vallès per créixer amb les seves famílies. Prova en són les actuals 12.000 persones estrangeres que hi viuen, i que constitueixen un 13% de tota la població. De la mateixa manera, respecte de la renda neta familiar, l’Institut Nacional d’Estadística (INE) situa Sant Cugat del Vallès com la ciutat més rica de Catalunya i la quarta de tota Espanya. La renda bruta mitjana se situa en aproximadament 51.000€ per contribuent. Una mostra del mercat estructurat i consolidat que tenim a Sant Cugat del Vallès és la connivència de 2 mercats a l’alça durant tots aquests últims anys; el mercat de compravendes (obra nova i 2a mà) i de lloguers. A la gràfica següent podem observar com el mercat de lloguer va agafar el protagonisme durant la crisi de l’any 2007-2014, triplicant-se les operacions de lloguer (de 530 operacions a 1663), mentre hi havia un descens al mercat de compravenda a més de la meitat (de 1258 a 482). En canvi, iniciada la recuperació l’any 2014, tant el mercat de lloguer com el de compravenda van augmentar els dos a xifres històriques. L’any 2018, 2172 operacions de lloguer i 1128 operacions de compravenda.
Font: Ministeri de Foment i Generalitat de Catalunya, Habitatge. Són dades encoratjadores que confirmen que el nostre poble, o la nostra petita ciutat, constitueix un enorme atractiu per venir-hi a viure. I això és bo per al sector immobiliari de Sant Cugat del Vallès.

Per tant, aquesta crisi ens afectarà?

Sí que ens afectarà. Però tal com va passar a la crisi del 2007-2014, de la qual encara ens en recordem massa, els efectes seran menys dolorosos respecte d’altres poblacions o respecte del sector immobiliari en general i el més important de tot, quan es reprengui la recuperació, serem dels primers en sortir-ne. Analitzant les operacions de compravenda de segona mà, segons dades del Ministeri de transports, mobilitat i agenda urbana, dels darrers anys i perquè ens situem una mica en xifres, Sant Cugat del Vallès quan té un mercat immobiliari sa se situa en una mitjana anual de 800 operacions. Quan té un mercat en crisi, la mitjana d’operacions se situa entorn a les 450. En aquesta última etapa de bonança, iniciada l’any 2014, es va tancar el primer any de recuperació amb un total de 584 operacions. Des d’aquell any hem anat apujant de forma interanual i meteòrica (per exemple, interanual de 2015 a 2016, un 20%) fins arribar a l’any 2018 amb un total de 844 operacions. Malgrat tot, l’any 2014 ens ha marcat una xifra vermella, -6%, amb un total de 790 operacions. Perquè us en feu una idea de la temporalitat d’aquestes operacions, el 1T de cada any acostuma a ésser el més fluix de tots, les causes, molt humanes; calendari fiscal, festes de Nadal, dies més curts i amb més fred. El 2T acostuma a ésser el millor juntament amb el 4T. El 2T amb l’arribada de la primavera, dies més llargs, millor temperatura i el 4T motivat també pel calendari fiscal. Per últim, el 3T més dèbil també pels excessos de temperatures i el període estival, vacances i nens a casa. Per exemple, l’any 2019: 1T: 177 operacions (22%) 2T: 205 operacions (26%) 3T: 165 operacions (21%) 4T: 243 operacions (31%)

Què passarà aquest any després de la crisi del Covid-19?

Les previsions, en el sentit absolut de núm. d’operacions no són bones. El primer trimestre d’aquest present any 2020, a Proddigia, el traiem endavant amb un notable alt, però sens dubte, gràcies al talent dels nostres agents, donat que ja notàvem des de fa uns mesos, l’esgotament del mercat enfront d’un increment de preus dels darrers 7 anys i uns preus d’oferta de les propietats que diferien molt d’allò que els compradors estaven disposats a pagar. Especialment destacar aquests últims mesos l’agressivitat a les ofertes dels oferents, molts cops entre el 10 i el 15% sobre el preu d’oferta. A aquest escenari se li afegeix ara, la crisi del Covid-19. Part del mes de març, i pràcticament tot el 2T s’han perdut. Literalment. Això ens situa, aproximadament, en unes 230 operacions menys. Si tot va bé, podrem tornar a la nostra activitat entorn al 3T, coincidint amb un trimestre d’una activitat històrica més dèbil per les causes que abans hem indicat (si bé és cert, serà l’estiu més estrany que molts haurem tingut mai). La tornada a la “normalitat” (3er i 4t trimestre), vindrà marcada per una situació d’stand by del mercat (ens en recordem molt bé aquells que vam treballar el mercat del 2008-2011), amb més oferta nova (més entrada d’habitatges a la venda) i amb la incertesa general de l’oferta i la demanda sobre quina serà la reacció del mercat davant dels esdeveniments succeïts… i que es vagin succeint, no ens n’oblidem. En què es tradueix això? Com reaccionarà el mercat comprador? Una primera bossa de compradors, els més prudents o aquells que hagin tingut un revés laboral, davant la necessitat de canvi d’habitatge la seva presa de decisió es traslladarà al mercat de lloguer. La resta esperaran una baixada dels preus. Sens dubte, les ofertes, seran més agressives. Els immobles que els interessin i que no estiguin en la línia de preu d’estudi deixaran d’ésser atractius i es despenjaran de la balança de compra. El comprador tornarà a recuperar la posició de força al tauler del mercat (l’havia perdut l’any 2016) en favor del venedor.

Com reaccionarà el mercat venedor?

En el cas dels venedors, hi haurà dues reaccions. Aquells que estiguin ben assessorats per la seva agència immobiliària i sàpiguen llegir la situació es posaran directament a mercat per ser els primers en vendre. Però a quin preu de mercat? Al preu de mercat de mitjana de transaccions del 2019. Cal tenir en compte que existeix una diferència entre els preus d’oferta i de tancament d’entorn a un 7 a 12% de mitjana. En molts casos, molt més, però ni els esmento. És a dir, per posar un exemple, un pis al Parc Central s’oferta per primer cop als canals publicitaris a 600.000€ i s’acaba tancant entre 40.000 i 50.000 € per sota. Els propietaris que actualitzin el seu habitatge a preus de tancament del mercat precovid-19 (mitjana del 7 al 12%) seran els primers en poder vendre sense patir la baixada addicional que vindrà després de forma gradual. Per a la resta, per voluntat pròpia, per manca d’assessorament o per les dues alhora, la seva estratègia serà la de no abaixar el preu d’oferta que tenen, esperant a veure com reacciona el mercat i confiant que arribi una oferta, oberts, això sí, a ajustar una mica el preu. Aquests seran els últims a vendre, amb dos trams de baixada; la diferencial que tenien precovid-19 (7 al 12%) i la d’un nou mercat que s’anirà ressentint a poc a poc (el meu escenari mínim és un altre 10-15%). En aquest últim grup, hi haurà una reacció durant aquest procés intermèdia, aquells que deixaran de vendre i esperaran temps millors o aquells que tinguin una necessitat de venda temporal o econòmica a mig termini, la destinaran al mercat de lloguer. El meu escenari per tant per al 2020 és el següent: una caiguda, com a mínim, en valor absolut d’unes 210 operacions, que en termes percentuals en situa en un -26%.
Font: Centre d’estudis i estadístiques de Proddigia, article elaborat per Kristian Johansson Tal com indicava anteriorment, la baixada en operacions, la manca d’absorció dels habitatges actualment en venda durant el 2n i 3er trimestre, el trasllat d’una part de la demanda (compradors) al mercat de lloguer i l’augment d’oferta d’habitatges nous el 3er i 4t trimestre provocaran un descens als preus d’entorn a un 10 o 15%. D’acord amb el portal immobiliari Idealista.com, a Sant Cugat del Vallès a l’abril de 2020 hi ha 1216 habitatges en venda, segons el mercat de 2019, amb un total de 790 operacions de 2a mà i unes 300 de mitjana d’obra nova, l’absorció ja és molt lenta (en molts casos mitjana de venda 1 any). D’acord amb el nostre estudi, l’any vinent, amb l’oferta que s’afegirà, només vendrà 1 de cada 3 propietaris que tinguin el seu habitatge en venda (33%), és a dir, 2 de cada 3 (66%) no podran complir les seves expectatives i tindran un immoble devaluant-se dia rere dia. Aquesta baixada, si bé és cert motivada també pel dur i estricte confinament en què estem immersos, no afectarà de la mateixa manera a un immoble que a un altre, el ressentiment serà diferent, per exemple, en àtics i plantes baixes amb jardí (el comprador després d’aquesta crisi valorarà més els immobles amb elements exteriors, amples i privatius) respecte de pisos més convencionals. Deixo aquí aquesta dada, però n’aprofundiré en un següent article. Per acabar i com sempre he defensat, després de moltes maniobres dels poders públics per regular el nostre mercat, es demostra un cop més que no cal intervenir-lo, doncs ell, de forma natural, es controla. Si teniu cap dubte o comentari, no dubteu en escriure’m. I recordeu, el primer ara, la família. Kristian Johansson Partner & Sant Cugat Sales Manager Tel:+34935894536 linkedin.com/in/kristian-johansson-59297420 kjohansson@proddigia.com @kjechaide
Proddigia

Proddigia

Coneix l'evolució del mercat immobiliari

Barcelona Market Report
Sant Cugat Market Report
Vols estar al dia de les darreres tendències del sector immobiliari?
Et pot interessar...
Consulta
Segueix-nos a
Barcelona Market Report
Barcelona Market Report
Saps quant val el teu habitatge?

Descobreix el valor real del teu immoble amb la nostra valoració en línia, gratuïta i en 2 minuts.

Vols saber quant val el teu habitatge a Barcelona i Sant Cugat?

Descobreix-ho gratis en només 3 passos.

Us de cookies

Aquesta web usa cookies pròpies i de tercers per a oferir un millor servei i fer estadístiques de dades d'ús. Accepta-les abans de continuar navegant per a poder gaudir de tots els seus continguts amb plena funcionalitat. Si vols més informació o modificar la seva configuració, visita la nostra Política de Cookies.

Denegar - Política de cookies
Vols estar al dia de les últimes tendències del sector immobiliari?