Previsions en el mercat de l’habitatge a Barcelona per a 2022

Share on whatsapp
Share on linkedin
Share on twitter
Share on facebook
Portada Vblog

Tabla de contenidos

Analitzem el 2021


És un fet que en l’any passat 2021 el mercat immobiliari de Barcelona i concretament el sector residencial, va saber sobreposar-se a l’aturada produïda per la crisi pandèmica de la COVID-19 i va rebotar amb contundència amb espectaculars xifres de creixement en nombre de compravendes. I no sols això, sinó que va superar els nivells de compravenda de 2019. Les xifres així ho indiquen, si prenem com a referència les dades de les compravendes realitzades:


Segons l’INE, mostra que el mes de Juliol de 2021 es va tancar amb un total de 50.258 compravendes, un increment interanual del 53,5%. La xifra més elevada des d’abril de 2008.


Si comparem el mateix mes de l’any 2019, veiem que es produeix una pujada del 4%, per tant, hem superat les dades prèvies a la pandèmia.


En el mercat de Barcelona capital, el nombre de compravendes en el 2T de 2021 es va situar en 3.464, un (+37%) interanual, quan en el mateix període de 2020, es van tancar 2.179 compravendes.


Quant al preu mitjà de compravenda a Barcelona per metre quadrat est es va situar al novembre de 2021 en 3.918 €/m², amb un augment del +0,3% respecte del mes anterior, octubre; i una baixada del -3,0% enfront de novembre de 2020. (font Idealista)


Per a entendre el comportament del mercat en aquest moment, cal contextualitzar aquest gran augment de les compravendes interanual, ja que probablement es deu a operacions que es van ajornar en l’estat d’alarma i després es van reactivar a partir de Juliol del 2021.


Un altre factor és l’augment de capacitat d’estalvi de les famílies espanyoles que, segons les dades del Banc d’Espanya, els dipòsits de les famílies espanyoles s’han incrementat en un 10%, això, sumat al baix cost de les hipoteques, tenint en compte, a més, que el nivell dels preus encara està controlat.


Tot això, unit als canvis de preferències de les famílies espanyoles quant a l’habitatge arran de la pandèmia, ja que es tendeix a buscar immobles amb terrassa, jardí o espais adaptats per al teletreball.
L’any 2021 va acabar amb la impressió general que el preu va ser pràcticament estable.


Tot apunta, doncs, al fet que el mercat immobiliari de Barcelona continuarà reactivant-se, com sembla fer-lo l’activitat social i econòmica en general, a més de la mobilitat de ciutadans entre països i l’arribada d’inversors internacionals.


Aquest panorama ha contribuït a la reactivació en general de la compravenda d’habitatges.


La pregunta inevitable és I com serà el mercat immobiliari de Barcelona aquest 2022?


Un fet inqüestionable és que el mercat immobiliari de Barcelona continua depenent de l’economia en general i de com es comporti la COVID-19 al nostre país i en el món.


Per les raons abans comentades tot apunta al fet que continuï havent-hi una recuperació de la demanda i dels preus de compravenda per a enguany.


Mercat Compravenda a Barcelona


Pujarà o baixarà el preu de compravenda de l’habitatge en general?


Des de Proddigia preveiem que tot aquest panorama implica que el preu de l’habitatge en general a Barcelona no experimentarà increments de preus superiors al 5% en les seves millors zones.


Fins i tot és possible que en alguns dels seus barris es produeixin baixades de preu, que estimem que tampoc excediran els dos dígits.


No obstant això, hi ha una sèrie de variables que cal tenir en compte. Continuem observant l’evolució de la Pandèmia i el ritme de vacunació que sembla estar controlat. Per als pròxims mesos, per exemple, i de manera més conjuntural, la inflació i l’augment de costos de les matèries primeres pot influir en l’augment de preus. D’altra banda, la incertesa per la nova llei de l’habitatge, que es va aprovar a la fi de l’any passat, o la gestió dels Fons Europeus Next Generation i una desigualtat creixent entre l’oferta i la demanda, amb una preocupant falta d’estoc. Són reptes als quals s’enfronta el sector i que poden generar incertesa i frenar la senda ascendent de creixement del mercat.


Mercat del lloguer a Barcelona


I els preus del lloguer?


Els preus s’han reduït prop d’un 10% a Barcelona des que es va aprovar la llei que regula el preu del lloguer a Catalunya fa poc més d’un any. Els districtes que han experimentat baixades més notables són Ciutat Vella, l’Eixample i Les Corts.


La correcció en els preus de lloguer és més probable que s’hagi produït per l’ajust natural del mercat provocat per la pandèmia que a la llei intervencionista de la Generalitat, ja que aquesta tendència també s’ha produït a Madrid amb un -9,3% i en altres ciutats espanyoles on no s’ha regulat el mercat de lloguer.


En el que és el mercat de Barcelona ciutat, el preu en el segon trimestre de 2021 va ser de -6,4% interanual, amb 13,1€/m². (Font Ajuntament Barcelona)


El mercat de lloguer i, concretament a Barcelona ciutat, està sofrint un calvari, després del “efecte de la llei de control de rendes”. Lluny de l’objectiu que persegueix la Generalitat amb aquesta mesura, quan just s’ha complert poc més d’un any des de l’aprovació de la llei, el mercat de Barcelona sofreix una caiguda d’un 40% en l’oferta d’habitatges en lloguer i una caiguda de les signatures del 16,6%. (Dades de Agència de l’Habitatge)


Molts propietaris han decidit vendre el seu habitatge en lloc de llogar-la. Altres propietaris utilitzen altres fórmules que els permeten mantenir els mateixos nivells de rendibilitat i minimitzar els riscos, i opten, per exemple, per fer un lloguer de temporada en lloc d’un lloguer tradicional.


Per tant, l’estoc d’habitatge s’ha reduït sensiblement i la demanda s’ha tensionado, provocant que la limitació no sigui de preu sinó d’accés a l’habitatge.


Aquesta situació intervencionista en el mercat de Catalunya i concretament a Barcelona, provoca inseguretat jurídica i que la inversió busqui alternatives en altres ciutats.


Una altra de les variables que ha influït en el mercat de lloguer, i que es produeix arran de la pandèmia, és que ha canviat la preferència de les famílies en l’habitatge: la cerca d’espais més grans, jardí, terrasses i una zona adaptable per al teletreball, sent les localitzacions perifèriques una oportunitat per a trobar una oferta més atractiva i econòmica.
Aquest desplaçament cap a aquestes zones també ha influït en què els preus en la capital hagin descendit.


Què passarà en 2022 en el mercat immobiliari de Barcelona?


Des de Proddigia considerem que encara es produirà un altre reajustament de preus a la baixa en el lloguer d’habitatges a Barcelona capital, no obstant això, pensem que serà un descens poc acusat.


Per a aquesta previsió ens basem en la caiguda del preu del lloguer a Espanya. Aquesta s’ha situat en termes generals en un 6% interanual fins a establir-se un preu mitjà d’11 euros/m2/mes, segons l’informe de preus publicat per idealista.


Al nostre entendre, la tendència continuarà encara que estimem que serà entorn a un 5%.
D’altra banda, caldrà veure si part de la demanda que ha sortit a zones limítrofes després de la recuperació de la normalitat i la volta de moltes empreses tendeix a tornar a la gran ciutat.


També, i pel comentat anteriorment, continuarà afectant l’oferta la llei vigent de regulació de preus ja que molts propietaris renunciaran a repercutir la inflació per a mantenir els seus contractes, la qual cosa en la pràctica implica un descens.


Per tant, estimem un descens del preu mitjà del lloguer per als habitatges a Barcelona en 2022.


Finalment, caldrà veure les mesures definitives que s’aprovaran de la nova Llei de l’habitatge a nivell estatal i com afectaran el mercat de lloguer.


Borja Vila Barroso

Borja Vila Barroso

Socio Fundador
Saps quant val el teu habitatge?

Descobreix el valor real del teu immoble amb la nostra valoració en línia, gratuïta i en 2 minuts. 

Vols saber quant val el teu habitatge a Barcelona i Sant Cugat?

Descobreix-ho gratis en només 3 passos.

¡Me interesa!

Quiero leer el Market Report de Barcelona al completo.

¡Me interesa!

Quiero leer el Market Report de Sant Cugat al completo.

Vols estar al dia de les últimes tendències del sector immobiliari?