La pandèmia pel COVID-19 ha tingut un impacte social i econòmic indiscutit per ningú en el mercat immobiliari de Sant Cugat.
La gravetat de la situació sanitària ha suposat una reducció important en el nombre de transaccions immobiliàries en general.
Un excés d’oferta sense suficient demanda pels dubtes sobre el futur, sempre implica una contracció dels preus.
La pandèmia des del punt de vista immobiliari ha tingut efectes dispars depenent de la zona geogràfica i les característiques dels immobles. Això explica que, dins d’una mateixa ciutat, el comportament del mercat hagi variat depenent de les condicions i característiques de les zones i, sobretot, la tipologia de l’habitatge, segons els barris.
Hi ha zones en les quals l’impacte econòmic de la crisi sanitària ha estat major i això s’ha reflectit de forma molt clara en el valor de l’habitatge.
No és el cas de Sant Cugat del Vallés. La ciutat ha resistit més que bé, perquè el mercat immobiliari de Sant Cugat s’ha mostrat imparable en l’últim any. D’acord amb l’última publicació del Ministeri de Foment, hi ha hagut un +36% més de transaccions respecte a l’any anterior.
En relació amb els preus, tal com parlem en un dels nostres últims articles“Evolució del preu de l’habitatge a Sant Cugat del Vallés en 2021” han destacat gairebé tots els barris pels seus augments superiors a dos dígits.
Sant Cugat del Vallés, és un municipi pròxim a la capital Barcelona i és la quarta ciutat més rica de tota Espanya. Aquest pot ser un dels factors que li han permès capejar millor la crisi del COVID-19, segons els experts. Però hi ha més motius.
L’urbanisme i la bona salut del seu parc immobiliari han esmorteït l’impacte de la crisi al mínim i demostra que serà, i que està sent ja, de les primeres ciutats a sortir àmpliament reforçada.
La tendència dels preus de compravenda en aquest moment és, en línies generals, clarament a l’alça.
I això s’explica perquè és una ciutat amb un sector immobiliari amb una base i una estructura consolidades en creixement constant des de 2014.
El seu privilegiat emplaçament i un disseny que afavoreix el trànsit urbà per a vianants i conductors, són aspectes que es valoren molt en la decisió d’adquirir un habitatge.
Sant Cugat compta amb carrers per als vianants, parcs i zones lúdiques, molt adaptada a famílies, amb zones d’esbarjo per a nens; comerç de proximitat i alguna cosa molt a tenir en compte: és una ciutat oberta a la naturalesa en estar al costat del parc natural de Collserola.
Una ciutat prou allunyada de la capital, Barcelona, per a evitar els inconvenients d’una gran urbs, però alhora pròxima per a accedir a ella a través de bones vies de comunicació.
Tot això fa de Sant Cugat una ciutat privilegiada per als quals en ella viuen i molt atractiva especialment per a residents actuals a Barcelona que la veuen com un lloc idoni per a viure.
A més, la fortalesa, la bona estructura i dinamisme del seu mercat immobiliari es reflecteixen tant en la compravenda d’immobles com en el lloguer. Així la mitjana anual de transaccions és pròxima a les 1.000.
Com reaccionarà el mercat immobiliari de Sant Cugat en 2022?
Resulta difícil fer un exercici de prospecció perquè la situació sanitària té uns efectes molt determinants en l’economia i per tant en el mercat immobiliari.
Des de Proddigia considerem que, a més, factors com l’arribada dels fons europeus i el comportament del PIB seran molt determinants.
Existeix bastant discrepància entre OCDE, Govern, Banc d’Espanya i algun centre d’estudis bancari, respecte de quin pugui arribar a ser el creixement de l’economia espanyola en 2022. La diferent estimació supera els 2 punts percentuals entre la més optimista i la menys.
Un altre factor amb influència en el mercat de compravenda són els tipus d’interès bancari que es preveu, seguiran en la línia actual, sempre que el banc central europeu continuï comprant deute públic.
De les dades de l’Estadística de transmissió dels drets de la propietat que l’Institut Nacional d’Estadística (INE) va publicar el dilluns dia 15 de novembre, es desprèn que el mes de setembre 2021 va tancar amb 53.410 operacions de compravenda d’habitatge a Espanya. Aquesta és una xifra sense precedents des que va tenir lloc la bombolla immobiliària de l’any 2008, només superada per les 54.801 compravendes del mes d’abril d’aquest any.
Una cosa similar ocorre amb Sant Cugat del Vallés, fins a setembre de 2021, un total de 793 transaccions, xifra històrica de l’última dècada, només superada en els anys anteriors a la crisi del 2008.
I això ens porta a pensar que, sent Sant Cugat una ciutat amb unes característiques i un entorn privilegiat, el mercat de compravenda d’habitatges experimentarà un any 2022 molt dolç, amb un augment en les transaccions immobiliàries superiors al 10% i augment en els preus en les zones més demandades superiors al 6%.
En Proddigia estimem que es continuarà produint una demanda important per compradors procedents de Barcelona, que, a causa de l’estricte confinament patit i l’arribada del teletreball, busquen a Sant Cugat del Vallés un lloc amb major qualitat de vida i habitatges millor condicionats: pisos nous, àmplies zones verdes, equipaments com a piscina, terrasses àmplies o jardí, traster, pàrquing en la mateixa finca, etc.
A això ha d’afegir-se la demanda interna pròpia de Sant Cugat, que fruit de la falta d’oferta d’habitatge en el mercat de lloguer, els alts preus que se sol·liciten i la previsió de tipus d’interès baixos, les famílies continuaran decidint-se en la compra del seu primer habitatge.
Pel que fa al mercat del lloguer, tots els experts vaticinen en general, una baixada dels preus mitjans.
En el cas de Sant Cugat apostem per un descens del preu mitjà del lloguer sense brusquedats, responent a l’estabilitat que caracteritza a aquesta ciutat.
Així, les transaccions en aquest concret mercat han suposat que el preu mitjà del lloguer per metre quadro que al gener de 2021 era 13,2 €/m². a l’octubre 2021 és de 13,3 €/ m2.
Si computem d’octubre 2020 a octubre 2021, el preu ha passat de 12,9 €/m². a 13,3 € m²., la qual cosa evidencia una lleu tendència a l’alça dins d’un mercat amb gran estabilitat.
L’explicació al comportament del preu del lloguer és idèntica a l’exposada per al mercat de compravenda. És a dir, Sant Cugat és una ciutat considerada com a ideal per a viure per una sèrie de característiques que la fan molt recomanable i atractiva també per a aquelles persones que es plantegen viure de lloguer.
La previsió és que els preus del lloguer mantinguin en general, aquesta tendència estable, encara que amb lleugers descensos, en cap cas superiors al 3% i a diferència de l’increment que preveiem experimentaran els preus mitjans de compravenda.
Un factor a considerar és la Llei 11/2020 reguladora de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge i que va entrar en vigor el 22 de setembre 2020 i on s’inclou a Sant Cugat com un dels 27 municipis als quals s’ha fixat una renda de referència.
En la pràctica, aquesta norma d’intervenció dels preus de lloguer, només ha afectat en la pràctica, als habitatges en el centre urbà de Sant Cugat, sense zones comunes, ni serveis com a piscina, pàrquing, zones enjardinades…on, per tant, no poden repercutir les característiques especials.
En conseqüència, això ens porta a considerar que és previsible una baixada del preu del lloguer en els habitatges de la zona “centro” de Sant Cugat. En la resta, preveiem una consolidació i estabilitat en els preus del lloguer, amb petits augments.
La citada llei, ha provocat que els propietaris es retinguin a l’hora de posar els seus habitatges en lloguer, optant per la seva venda.
Uns altres les prefereixen deixar buides i una altra solució per a eludir la llei, és realitzar lloguers de temporada.
En definitiva, el nostre pronòstic és que Sant Cugat mantindrà l’estabilitat en el seu mercat immobiliari tant per a compravenda com en el lloguer d’habitatge.
