Vols vendre el teu pis i una agència t’ha proposat una exclusivitat immobiliària? És freqüent que les agències immobiliàries col·laborin amb els propietaris d’habitatges a les vendes i cobrin una comissió. La col·laboració pot ser de diversos tipus i un és l’exclusivitat immobiliària. T’expliquem en què consisteix i què cal tenir en compte abans de signar l’acord amb la immobiliària.
Què és l’exclusivitat immobiliària?
L’exclusivitat immobiliària és una clàusula que s’inclou als contractes de mediació de les agències immobiliàries en funció de la qual l’agència amb què se signa el contracte podrà comercialitzar en exclusiva l’habitatge. Per tant, el propietari podrà vendre la casa pel seu compte, però haurà de pagar sempre els honoraris a la immobiliària.
Quins avantatges aporta?
Alguns propietaris d’habitatges que volen vendre són reticents a signar un contracte de mediació on figuri una clàusula d’exclusivitat immobiliària. Però cal conèixer els avantatges que aporta aquesta clàusula per valorar el contracte. Els avantatges de l’exclusivitat són els següents:
– L’agència immobiliària que contractis posarà a la teva disposició tots els recursos per aconseguir la venda: home staging, fotografies professionals, anuncis a portals immobiliaris, visites virtuals, visites físiques i negociació de la compravenda.
– La venta es realitzarà més ràpid ja que la inversió en recursos que realitza la immobiliària permetrà que s’agiliti el procés de comercialització.
– El comprador podrà obtenir el preu i larentabilitat que desitja per l’habitatge gràcies al consell de la consultora immobiliària i als recursos que es faran servir.
És important considerar que quan una agència immobiliària no treballa en exclusiva pot ser que faci la feina i inverteixi temps i diners i no cobri en els casos en què la venda es tanqui amb un client que no hagi presentat aquesta agència.
Quin contingut té un contracte de mediació amb exclusivitat immobiliària?
Abans de signar un contracte de mediació immobiliària en exclusivaés fonamental que llegeixis atentament les clàusules i coneguis el contingut que pot tenir, que és el següent:
Clàusula d´exclusivitat immobiliària.
Aquesta clàusula és la més important del contracte. Suposa que l‟agència serà l‟única que pugui comercialitzar l‟immoble. Per tant, la comercialització no es podrà donar a una altra agència i no la podrà fer el propietari pel seu compte. Si això succeeix i es tanca la venda, la immobiliària amb què s’ha signat el contracte en exclusiva, tindrà dret a cobrar els honoraris. Tot i això, cal que el contracte reguli expressament que, si el propietari ven l’habitatge directament o ho fa a través d’una altra agència, la immobiliària tindrà dret al cobrament d’honoraris.
Duració.
La durada del contracte de mediació en exclusiva també és un element molt important. En general, la duració d’una exclusiva sol ser d’uns tres a sis mesos. Tot i que depèn de cada cas i de la complexitat de la venda. És força habitual, també, que es reguli una pròrroga tàcita del contracte. Llevat que una de les parts notifiqui a l’altra la seva voluntat de no prorrogar el contracte amb una determinada antelació (un mes, per exemple). La notificació haurà de ser fefaent. És a dir, que ha de ser una notificació que deixi constància de la recepció i del contingut, per exemple, un burofax amb justificant de recepció i certificat de text.
Reconeixement de clients.
Un altre aspecte important en un contracte amb una clàusula dexclusivitat immobiliària és el reconeixement de clients. La pregunta és la següent: què passa si es tanca la venda, un cop finalitzat el contracte de mediació en exclusiva, entre el propietari i un client presentat per l’agència durant la vigència del contracte? En general, en el contracte de mediació en exclusiva se sol regular. Així que això passa la immobiliària tindrà dret al cobrament d’honoraris si es tracta de clients presentats per l’agència i reconeguts pel propietari.
Cobrament d’honoraris.
Pel que fa als honoraris, també és important verificar quant cobra l’agència immobiliària i en quin moment. Quant a l’import de la comissió, se sol establir un percentatge sobre el preu final de la compravenda i és essencial verificar si cal afegir l’IVA. La manera de cobrar pot ser diferent segons els casos:
– En alguns supòsits, es pot cobrar el 100% de la comissió en el moment de la signatura del contracte de compravenda.
– En altres casos, es pot pactar el pagament de la Comissió en dos terminis. El primer, del 50%, en el moment en què se signi el contracte d’arres. El segon, del 50% restant, en el moment en què es formalitzi la compravenda. En aquests supòsits cal regular què passa amb la primera part de la comissió si no se signa posteriorment la compravenda.
El Tribunal Suprem a la sentència 263/2019 de 10 de maig, va establir que les clàusules d’exclusivitat entre particulars i immobiliàries s’han de complir sempre i quan aquestes tinguin una redacció del contracte clara i comprensible, amb termes senzills . I s’estableixi un equilibri just entre les obligacions de les parts.
Per tant, és essencial que el contracte en exclusiva es comprengui fàcilment i no tingui una redacció complicada.
Què cal considerar abans de signar una exclusivitat immobiliària?
Abans de procedir a signar un contracte de mediació en exclusiva cal que valors diversos aspectes com els següents:
– El contingut del contracte, tal com hem vist a l’apartat anterior.
– La urgència amb què necessites vendre l’habitatge. Per exemple, si és una casa rebuda aherència i t’urgeix vendre-la, és aconsellable que comptis amb l’ajut d’una agència immobiliària.
– Si l’habitatge porta molt de temps al mercat i no aconsegueixes vendre-la, amb l’ajuda d’experts al mercat immobiliari residencial podràs agilitzar el procés.
– En cas que hagis entrat en contacte amb diversos compradors abans de signar el contracte de mediació en exclusiva amb l’agència, pots excloure aquests compradors al contracte. D’aquesta manera, si se signa la compravenda amb algun d’ells, l’agència immobiliària no cobrarà honoraris.
– Un altre aspecte que podeu negociar amb l’agència és la durada de l’exclusivitat per adaptar-la a les vostres necessitats.
En quins casos et podrà reclamar els honoraris l’agència si signes?
Per respondre aquesta pregunta, insistim: és essencial verificar el que heu signat. Això no obstant, en general, quan hi ha una clàusula d’exclusivitat immobiliària en un contracte de mediació, l’agència que comercialitza el pis podrà reclamar el cobrament dels seus honoraris en els casos següents:
– Si veneu l’habitatge a través d’una altra agència.
– Si es ven a un client presentat per l’agència durant la vigència del contracte o després de la terminació.
– Si veneu a una persona o entitat relacionada amb un client presentat per l’agència.
– Si veneu a una persona que hagi contactat directament amb el propietari durant la vigència de l’exclusivitat.
Per tant, l’exclusivitat immobiliària pot ser una oportunitat per vendre un pis de manera ràpida i amb tots els recursos de l’agència immobiliària al servei de la comercialització.
