Quin és el percentatge d’arres en una promesa de compravenda?

Share on whatsapp
Share on linkedin
Share on twitter
Share on facebook
Porcentaje de arras en una promesa de compraventa

Tabla de contenidos



Si vols comprar un habitatge o un altre tipus d’immoble i et proposen signar unes arres, et preguntaràs: quin percentatge d’arres s’entrega en una promesa de compravenda?, o, pot variar la quantitat en funció de les circumstàncies? En aquest article et resolem tots els teus dubtes.



En general, el contracte d’arres se signa abans de l’escriptura o contracte de compravenda quan es donen determinades circumstàncies:


– El venedor necessita temps per desallotjar l’immoble.

– El comprador ha de buscar finançament per comprar o necessita vendre el seu pis.

– Hi ha alguna càrrega a l’immoble (hipoteca o embargament, per exemple) que s’ha de cancel·lar abans de la compravenda.

– L’immoble s’està construint i es compra sobre plànol. En aquests casos se sol signar un contracte d’arres, a continuació, un contracte privat de compravenda i, finalment, quan l’immoble ja està acabat, l’escriptura pública de compravenda.



No és el mateix una promesa de compravenda que un contracte d’arres


El primer que hem de tenir clar és que el contracte d’arres i la promesa de compravenda són dos contractes diferents.


La promesa de compravenda es regula en l’article 1.451 del Codi Civil que estableix que “la promesa de vendre o comprar, havent-hi conformitat en la cosa i en el preu, donarà dret als contractants per a reclamar recíprocament el compliment del contracte” i que: “Sempre que no es pugui complir la promesa de compra i venda, regirà per a venedor i comprador, segons els casos, el que es disposa sobre les obligacions i contractes”.


Un contracte d’arres és un acord privat entre el comprador i el propietari de l’immoble, pel qual s’entrega una quantitat de diners com a prova del compromís de comprar i vendre un immoble. Aquesta quantitat es deduirà del preu final i serà una garantia de l’operació. No obstant això, hi ha diversos tipus d’arres (penitencials, confirmatòries i penals) i els efectes són diferents. En el nostre post Què és un contracte d’arrossos, per a què serveix i quins tipus existeixen, t’expliquem les diferències.



Quin és el percentatge d’arres en la promesa de compravenda?


Tot i que el Codi Civil, a l’hora de regular les arres, no estableix un percentatge mínim a lliurar, a la pràctica se sol donar un 10% del preu de la compravenda. Aquest percentatge pot variar en funció de diverses circumstàncies com les següents:


El temps que transcorri entre la signatura del contracte d’arres i l’atorgament de l’escriptura de compravenda davant de notari. Si el termini de temps és ampli degut, per exemple, a la necessitat del comprador de vendre el seu anterior habitatge, el percentatge d’arres pot augmentar, però, si el termini és curt, 15 dies, l’import de les arres podria ser inferior, fins i tot pot no ser necessari signar unes arres.


El preu de l’immoble. No és el mateix que l’habitatge tingui un preu de 200.000 euros que d’1.000.000 d’euros. Per a preus més elevats un percentatge inferior d’arrels (5% o 7%) pot ser suficient garantia per al venedor. D’altra banda, si el preu de l’habitatge és molt baix, pot ocórrer que sigui necessari lliurar un percentatge d’arres major.


El grau d’implicació de les parts. L’import que es lliuri també dependrà del compromís que vulguin adquirir les parts de realitzar la compravenda. Pot ser que amb un percentatge elevat el compromís serà més gran i viceversa. Per exemple, si el comprador entrega 2.000 euros com a arres penitencials i troba un altre habitatge que li agrada més després d’haver signat el contracte arres, pot estar disposat a perdre aquesta quantitat, per poder comprar l’altre habitatge. No obstant això, si ha lliurat 10.000 euros, potser no estarà disposat a perdre els diners.



El que no ha de faltar en el teu contracte arres


Sempre que signis un document jurídic, sobretot un contracte, és aconsellable comptar amb l’ajuda d’un advocat especialista. Amb el contracte d’arres, és molt aconsellable l’assessorament d’un advocat especialista en dret immobiliari. No obstant això, és important que coneguis el contingut que ha de tenir el contracte d’arres i els aspectes que no poden faltar. Són els següents:


Dades del comprador i del venedor. S’han d’incloure els noms complets, els NIF o CIF i, si es tracta d’una societat mercantil, han de figurar totes les dades de l’entitat com la informació de l’escriptura de constitució de l’empresa i el domicili social, així com les dades d’apoderament o nomenament del signant del contracte d’arrels el nom de la societat.


Informació sobre l’habitatge objecte de compravenda. S’haurà d’incloure la ubicació concreta, superfície, distribució, dada d’inscripció en el registre de la propietat i càrregues (hipoteques, embargaments, servituds, etc.), entre altres dades.


Quantitat que es lliura en concepte d’arres. En aquest punt és on es regula el percentatge d’arres que es lliura i s’han de considerar diversos aspectes:


En primer lloc, la quantitat que es lliura és aconsellable que s’expressi en lletres i en números. A més, s’ha de regular la forma de lliurament: transferència, xec bancari o conformat, etc. Finalment, també s’haurà d’establir com es pagarà la part restant del preu i en quin moment.


Preu de la compravenda. El preu de la compravenda és una dada essencial i també se sol expressar en lletres i números. És rellevant que s’analitzin els impostos que gravaran la compravenda: IVA o ITP, segons els casos.


Termini per formalitzar la compravenda. Aquest termini és molt important, ja que si transcorre i no s’ha signat la compravenda davant de notari, es pot produir un incompliment contractual que faci entrar en joc les indemnitzacions de les arres penitencials.


Tips d’arres i conseqüències de l’incompliment. És un factor essencial. Ja hem vist els tres tipus d’arres i que tenen efectes diferents. És rellevant considerar que a Catalunya si volem que les arres siguin penitencials haurem d’expressar-ho en el contracte de forma clara, en cas contrari les arres es consideraran confirmatòries. A més, segons el Codi Civil català si a les arres el comprador desisteix del contracte perquè el banc no li concedeix el finançament necessari per comprar, no perdrà les arres.


Pagament de les despeses de la compravenda. La compravenda suposa una sèrie de despeses com els honoraris del notari que atorgui l’escriptura o del registrador que la inscrigui en el registre de la propietat, així com de la gestoria que s’encarregui de tots els tràmits (pagament d’impostos i inscripció). A les arres es pot regular com es distribuiran aquestes despeses entre comprador i venedor.


Dades per a notificacions. Establir els domicilis i formes de contacte de les parts és fonamental perquè es formalitzi la compravenda o perquè es pugui fer una notificació si hi ha un problema.


Una vegada que el contracte estigui preparat i supervisat per un advocat expert en dret immobiliari, és important que les parts el signin en tots els fulls i que cadascuna guardi la seva còpia signada per tots.


En definitiva, conèixer tots aquests aspectes t’ajudarà a signar un contracte d’arres amb seguretat i sense córrer riscos legals.





Vols estar al dia de les últimes tendències del sector immobiliari?