Com calcular la rendibilitat d’un habitatge en lloguer?

INTRODUCCIÓ.

Els diners en el banc avui, és improductiu. És més, hi ha entitats que ja cobren per tenir dipositats fons. Sobretot, si són elevades sumes de diners. Les alternatives d’inversió són variades. Cadascuna d’elles ofereix oportunitats i riscos. Si estàs llegint aquest article és perquè estàs interessat a saber la rendibilitat d’un habitatge en lloguer

En aquest article obtindràs coneixements per a saber com calcular la rendibilitat d’un habitatge en lloguer.

També pots encarregar totes aquestes gestions a professionals com nosaltres.

Des de Proddigia et garantim fer-ho com si fos nostre.

QUÈ ÉS LA RENDIBILITAT D’UN HABITATGE EN LLOGUER?

És el rendiment econòmic d’un habitatge del qual som propietaris i que s’obté en arrendar-ho a un tercer, qui ens paga una renda mensual pel seu ús.

Òbviament aquesta rendibilitat pot ser estimada de manera prèvia a la inversió de compra de l’habitatge. Per això, adquirir un habitatge per a arrendar, implica una sèrie de comprovacions inicials per a determinar si la inversió, està dins dels marges de rendibilitat adequats al risc que la inversió comporta.

És a dir, invertim diners en l’adquisició d’un immoble que, a més de poder tenir una revaloració pel mercat, ens rendeix mensualment uns diners.

Les 2 magnituds que inicialment cal tenir en compte són:

Preu de compravenda de l’habitatge que preveiem llogar.
Renda de lloguer que estimem poder cobrar.

La rendibilitat inicialment considerada s’obté d’una fórmula molt senzilla:

Ingressos del lloguer/ Preu de l’habitatge x 100

Si el preu de l’habitatge són 100.000 € i el lloguer mensual 825 €, el primer és multiplicar la renda mensual per 12 mesos per a conèixer la renda anual:

825 € x 12 = 9.900 €

A continuació dividirem aquesta renda anual pel preu de compravenda de l’habitatge:

9.900 €/ 100.000 € = 0,09

La xifra resultant es multiplica per 100 i així obtindrem la rendibilitat:

0,09 x 100 = 9 %

Això seria la rendibilitat d’un habitatge en lloguer bruta partint d’aquests 2 conceptes: preu de compra i lloguer anual.

Però aquesta rendibilitat no és real. Per això es diu rendibilitat bruta.

És necessari tenir en compte altres factors fins a arribar a la rendibilitat neta de la inversió.

Parlem d’altres despeses que hauran de ser restades de la rendibilitat bruta.

RENDIBILITAT D’UN HABITATGE EN LLOGUER NETA: DESPESES VARIABLES A TENIR EN COMPTE

Podem classificar totes les despeses en tres categories:

Les Despeses d’inversió
+ Despeses fixes
+ Despeses de manteniment

3.1. DESPESES D’INVERSIÓ

Són tots els necessaris juntament amb els impostos associats a la compra d’un habitatge, i que se sumen al preu d’adquisició d’aquesta.

Si un habitatge té un preu de compra de 100.000 €, a aquest preu de compravenda cal afegir:

Despeses de Notaria: com a part compradora, has de pagar les despeses d’escriptura pública davant Notari. Aproximadament entre 700 i 800 € per la compra d’una immoble de fins a 100.000 euros.
Impostos: si compres un habitatge de segona mà, hauràs de pagar l’Impost de Transmissions Patrimonials (ITP) que és d’un 10% sobre el valor de venda de l’immoble. Si és nova, l’IVA que és també un 10%.
Despeses d’inscripció: una vegada atorgada l’escriptura en el Notari, aquesta ha de presentar-se al Registre de la Propietat, on es generen despeses per inscriure la compravenda i en el seu cas, la hipoteca. L’import és d’uns 500-800 € per habitatges fins a 100.000 euros de preu de compra.
Reformes o actualització de l’estat de l’habitatge: a vegades l’habitatge necessita una petita o gran posada a punt per a fer-la habitable. La inversió en el seu arranjament o reforma dependrà del seu estat. Per a aquest exemple, comptarem amb un pressupost mitjà d’uns 3.000 euros.
Comissió de l’intermediari: habitualment s’utilitzen els serveis d’un Agent Immobiliari qui cobra uns honoraris per la seva labor d’intermediació en la compravenda. Aquests honoraris són lliures.

Tot això ens donarà el cost total d’inversió.

3.2. DESPESES FIXES

Són aquelles les quals hauràs de fer front, cobris o no cobris la renda mensual. Per això se’ls denomina fixes.

Cal tenir-les en compte quan l’habitatge se’ns quedi buit mentre aconseguim tornar a llogar-ho. O quan l’inquilí incorri en impagament, que és un possible risc.

Les despeses fixes són:

Comunitat de Propietaris: les despeses ordinàries de l’immoble, sense comptar les vesses excepcionals que puguin produir-se per obres i altres serveis. Aquests cal preveure’ls especialment, si invertim en immobles amb antiguitat superior als 15-20 anys.
IBI: impost sobre Béns immobles, tribut anual que es paga a l’Ajuntament on està l’habitatge. El seu import varia segons el municipi i el pagament és anual, encara que es pot fraccionar.
Segur de continent de l’habitatge: l’habitual és que l’inquilí que ocuparà l’habitatge faci una assegurança de danys propis i responsabilitat civil enfront de tercers per l’ús de l’habitatge. El propietari és important que tingui una assegurança del continent. Per a entendre’ns, el de les parets. També és recomanable tenir una assegurança d’impagament de lloguer.
Serveis de consums mínims: els serveis com a aigua, llum i gas de l’habitatge han de mantenir-se, encara que la propietat estigui buida i no hi hagi ús. L’aconsellable és mantenir aquests serveis donats d’alta per a facilitar l’entrada immediata de l’inquilí a l’habitatge.
Costos d’administració de lloguer: per comoditat, l’inversor en habitatges per a llogar, sobretot si té diversos, contracta els serveis d’un administrador que s’encarrega de tot el relatiu a la seva gestió (cobraments, reparacions, subministraments, assegurança, etc.) El cost d’aquesta mena de serveis sol ser un percentatge sobre la renda mensual que es percep de l’habitatge llogat.

3.3. DESPESES DE MANTENIMENT

En aquest apartat has de considerar les despeses associades al manteniment de l’habitatge en bones condicions. És a dir, els imprevistos i defectes ocasionals.

Reparacions: a causa de l’ús, els habitatges envelleixen i sofreixen desperfectes. Si no és per un mal ús imputable a l’inquilí, hauràs de fer-te càrrec. Difícil de calcular perquè depèn de la mena de reparació.
Vesses: aquestes dependran de l’antiguitat de l’immoble, del seu estat de conservació i de les labors de manteniment que es duguin a terme.
Despeses de posada a punt: quan un inquilí abandona l’habitatge i el deixa lliure, abans de l’entrada del següent, és molt recomanable repassar i posar a punt l’habitatge perquè el següent arrendatari ho trobi tot en bones condicions. Aquí podem esmentar com a habituals: despeses de neteja, arranjament d’armaris de cuina, portes i una mà de pintura a les parets.

COM ES CALCULA LA RENDIBILITAT NETA D’UN HABITATGE EN LLOGUER?

Ara, considerant tot el que s’ha dit anteriorment, arriba la qüestió fonamental que és el càlcul de la rendibilitat neta de la inversió realitzada en un habitatge per a llogar.

Per a això, realitzarem els següents càlculs partint de tot el que s’ha dit.

Ho farem amb un exemple pràctic numèric.

PREU DE COMPRAVENDA D’UN HABITATGE: 100.000 €

A aquest import hem d’afegir-li:

+ DESPESES D’INVERSIÓ (Notaria, Impostos, Registre Propietat, Reformes inicials, Comissió intermediari). Estimarem que tot això ascendeix a: 20.000 €

Tot això ens donarà el COST TOTAL D’INVERSIÓ: 100.000 + 20.000 = 120.000 €

RENDA ANUAL BRUTA: 9.900 € (825 € /mes x 12 mesos)

– DESPESES FIXES (Comunitat, IBE, Assegurances, Consums i Administració): 1.400 €

– DESPESES DE MANTENIMENT (posada a punt, reparacions i vesses): 1.000 €

TOTAL DESPESES: 1.400 + 1.000 = 2.400 €

Coneixerem ja d’una vegada la rendibilitat neta amb la següent fórmula:

(Ingressos anuals – despeses) / inversió x 100

Seguint amb l’exemple des del principi emprat, amb una renda mensual de 825 €, els números serien els següents:

Ingressos anuals: 9.900 euros

Despeses fixes i de manteniment: 2.400 €

INVERSIÓ TOTAL: 120.000 € (preu de compra + Imposats + Notario + Registre + Reformes inicials).

Rendibilitat: (9.900 – 2.400) / 120.000 x 100

( (9.900 € – 2.400 €)/ 120.000 € ) x 100 = 6,25%

Aquesta és la RENDIBILITAT D’UNA *VIENDA EN LLOGUER NETA: 6,25%

Fixem-nos bé, que la rendibilitat bruta inicialment estimada, només tenint en compte el preu de compravenda de l’habitatge i la renda anual prevista, era del 9%.

Per tant, si tens dubtes d’on poder invertir de manera rendible no dubtis a posar-te en Contacte | Proddigia i nosaltres t’assessorarem.