¿Cómo calcular la rentabilidad de una vivienda en alquiler?

Introducción.

El dinero en el banco hoy, es improductivo. Es más, hay entidades que ya cobran por tener depositados fondos. Sobre todo, si son elevadas sumas de dinero. Las alternativas de inversión son variadas. Cada una de ellas ofrece oportunidades y riesgos. Si estás leyendo este artículo es porque estás interesado en saber la rentabilidad de una vivienda en alquiler

En este artículo obtendrás conocimientos para saber cómo calcular la rentabilidad de una vivienda en alquiler.

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¿Qué es la rentabilidad de una vivienda en alquiler?

Es el rendimiento económico de una vivienda de la que somos propietarios y que se obtiene al arrendarla a un tercero, quien nos paga una renta mensual por su uso.

Obviamente esa rentabilidad puede ser estimada de forma previa a la inversión de compra de la vivienda. Por eso, adquirir una vivienda para arrendar, implica una serie de comprobaciones iniciales para determinar si la inversión, está dentro de los márgenes de rentabilidad adecuados al riesgo que la inversión conlleva.

Es decir, invertimos dinero en la adquisición de un inmueble que, además de poder tener una revalorización por el mercado, nos rinde mensualmente un dinero.

Las 2 magnitudes que inicialmente hay que tener en cuenta son:

1. • Precio de compraventa de la vivienda que prevemos alquilar.
2. • Renta de alquiler que estimamos poder cobrar.

La rentabilidad inicialmente considerada se obtiene de una fórmula muy sencilla:

Ingresos del alquiler/ Precio de la vivienda   x 100

Si el precio de la vivienda son 100.000 € y el alquiler mensual 825 €, lo primero es multiplicar la renta mensual por 12 meses para conocer la renta anual:

825 € x 12 = 9.900 € 

A continuación dividiremos esa renta anual por el precio de compraventa de la vivienda:

9.900 €/  100.000 €  = 0,09

La cifra resultante se multiplica por 100 y así obtendremos la rentabilidad:

0,09 x 100 = 9 %

Esto sería la rentabilidad de una vivienda en alquiler bruta partiendo de esos 2 conceptos: precio de compra y alquiler anual.

Pero esa rentabilidad no es real. Por eso se llama rentabilidad bruta. 

Es necesario tener en cuenta otros factores hasta llegar a la rentabilidad neta de la inversión.

Hablamos de otros gastos que deberán ser restados de la rentabilidad bruta. 

Rentabilidad de una vivienda en alquiler neta: gastos variables a tener en cuenta

Podemos clasificar todos los gastos en tres categorías:

1. • Los Gastos de inversión
2. • + Gastos fijos 
3. • + Gastos de mantenimiento

3.1. GASTOS DE INVERSIÓN

Son todos los necesarios junto con los impuestos asociados a la compra de una vivienda, y que se suman al precio de adquisición de la misma.

Si una vivienda tiene un precio de compra de 100.000 €, a este precio de compraventa hay que añadir:

1. • Gastos de Notaría: como parte compradora, tienes que pagar los gastos de escritura pública ante Notario. Aproximadamente entre 700 y 800 € por la compra de una inmueble de hasta 100.000 euros.
2. • Impuestos: si compras una vivienda de segunda mano, tendrás que pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) que es de un 10% sobre el valor de venta del inmueble. Si es nueva, el IVA que es también un 10%.
3. • Gastos de inscripción: una vez otorgada la escritura en el Notario, esta debe presentarse al Registro de la Propiedad, donde se generan gastos por inscribir la compraventa y en su caso, la hipoteca. El importe es de unos 500-800 € por viviendas hasta 100.000 euros de precio de compra.
4. • Reformas o actualización del estado de la vivienda: en ocasiones la vivienda necesita una pequeña o gran puesta a punto para hacerla habitable. La inversión en su arreglo o reforma dependerá de su estado. Para este ejemplo, contaremos con un presupuesto medio de unos 3.000 euros.

1. • Comisión del intermediario: habitualmente se utilizan los servicios de un Agente Inmobiliario quien cobra unos honorarios por su labor de intermediación en la compraventa. Estos honorarios son libres.

Todo esto nos dará el coste total de inversión.

3.2.  GASTOS FIJOS

Son aquellos a los que tendrás que hacer frente, cobres o no cobres la renta mensual. Por eso se les denomina fijos.

Hay que tenerlos en cuenta cuando la vivienda se nos quede vacía mientras logramos volver a alquilarla. O cuando el inquilino incurra en impago, que es un posible riesgo.

Los gastos fijos son:

1. • Comunidad de Propietarios: los gastos ordinarios del inmueble, sin contar las derramas excepcionales que puedan producirse por obras y otros servicios. Estos hay que preverlos en especial, si invertimos en inmuebles con antigüedad superior a los 15-20 años.

1. • IBI: impuesto sobre Bienes Inmuebles, tributo anual que se paga al Ayuntamiento donde está la vivienda. Su importe varía según el municipio y el pago es anual, aunque se puede fraccionar.

1. • Seguro de continente de la vivienda: lo habitual es que el inquilino que va a ocupar la vivienda haga un seguro de daños propios y responsabilidad civil frente a terceros por el uso de la vivienda. El propietario es importante que tenga un seguro del continente. Para entendernos, el de las paredes. También es recomendable tener un seguro de impago de alquiler.

1. • Servicios de consumos mínimos: los servicios como agua, luz y gas de la vivienda deben mantenerse, aunque la propiedad esté vacía y no haya uso. Lo aconsejable es mantener esos servicios dados de alta para facilitar la entrada inmediata del inquilino a la vivienda.

1. • Costes de administración de alquiler: por comodidad, el inversor en viviendas para alquilar, sobre todo si tiene varias, contrata los servicios de un administrador que se encarga de todo lo relativo a su gestión (cobros, reparaciones, suministros, seguro, etc.) El coste de este tipo de servicios suele ser un porcentaje sobre la renta mensual que se percibe de la vivienda alquilada.

3.3. GASTOS DE MANTENIMIENTO

En este apartado debes considerar los gastos asociados al mantenimiento de la vivienda en buenas condiciones. Es decir, los imprevistos y defectos ocasionales.

1. • Reparaciones: debido al uso, las viviendas envejecen y sufren desperfectos. Si no es por un mal uso imputable al inquilino, deberás hacerte cargo. Difícil de calcular pues depende del tipo de reparación.

1. • Derramas: estas van a depender de la antigüedad del inmueble, de su estado de conservación y de las labores de mantenimiento que se lleven a cabo.

1. • Gastos de puesta a punto: cuando un inquilino abandona la vivienda y la deja libre, antes de la entrada del siguiente, es muy recomendable repasar y poner a punto la vivienda para que el siguiente arrendatario lo encuentre todo en buenas condiciones. Aquí podemos mencionar como habituales: gastos de limpieza, arreglo de armarios de cocina, puertas y una manita de pintura a las paredes.

¿Cómo se calcula la rentabilidad neta de una vivienda en alquiler?

Ahora, considerando todo lo dicho anteriormente, llega la cuestión fundamental que es el cálculo de la rentabilidad neta de la inversión realizada en una vivienda para alquilar.

Para ello, realizaremos los siguientes cálculos partiendo de todo lo dicho.

Lo vamos a hacer con un ejemplo práctico numérico.

PRECIO DE COMPRAVENTA DE UNA VIVIENDA: 100.000 €

A este importe debemos añadirle:

+ GASTOS DE INVERSIÓN (Notaría, Impuestos, Registro Propiedad, Reformas iniciales, Comisión intermediario). Vamos a estimar que todo eso asciende a: 20.000 €

Todo esto nos dará el COSTE TOTAL DE INVERSIÓN: 100.000 + 20.000 = 120.000 €

RENTA ANUAL BRUTA: 9.900 €  (825 € /mes x 12 meses)

1. – GASTOS FIJOS (Comunidad, IBE, Seguros, Consumos y Administración): 1.400 €

1. – GASTOS DE MANTENIMIENTO (puesta a punto, reparaciones y derramas): 1.000 €

TOTAL GASTOS: 1.400 + 1.000 = 2.400 €

Vamos a conocer ya de una vez la rentabilidad neta o “limpia” con la siguiente fórmula:

(Ingresos anuales – gastos) / inversión x 100

Siguiendo con el ejemplo desde el principio empleado, con una renta mensual de 825 €, los números serían los siguientes:

Ingresos anuales: 9.900 euros

Gastos fijos y de mantenimiento: 2.400 €

INVERSIÓN TOTAL: 120.000 € (precio de compra + Impuestos + Notario + Registro + Reformas iniciales).

Rentabilidad: (9.900 – 2.400) / 120.000 x 100

                           (  (9.900 € – 2.400 €)/  120.000 €   )   x   100   =   6,25 %

  

Esta es la RENTABILIDAD DE UNA VIENDA EN ALQUILER NETA: 6,25 %

Fijémonos bien, que la rentabilidad bruta inicialmente estimada, solo teniendo en cuenta el precio de compraventa de la vivienda y la renta anual prevista, era del 9 %.

Por tanto, si tienes dudas de donde poder invertir de manera rentable no dudes en ponerte en Contacto | Proddigia y nosotros te asesoraremos.

Estaremos encantados de ayudarte poniendo a tu disposición nuestros conocimientos y experiencia.

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