Els drets de l’inquilí de llarga durada a Barcelona

Share on whatsapp
Share on linkedin
Share on twitter
Share on facebook
Derechos inquilino larga duración

Tabla de contenidos

Ets arrendatari o propietari d’un pis a Barcelona amb un lloguer de llarga durada? A Barcelona, a més dels lloguers turístics o de temporada, existeixen multitud d’habitatges amb contractes de llarga durada que generen drets i obligacions per a les dues parts. En aquest post analitzem els drets de l’inquilí de llarga durada. Els drets dels inquilins de llarga durada estan regulats per la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU). Aquesta llei estableix una sèrie de normes i proteccions que asseguren l’estabilitat i seguretat de l’arrendatari en el seu habitatge. A continuació, explorem detalladament els principals drets.

Durada mínima del contracte d’arrendament

Segons la Llei d’Arrendaments Urbans, els contractes d’arrendament tenen una durada mínima de 5 anys si l’arrendador és una persona física, i de 7 anys si és una persona jurídica. Això significa que l’inquilí té dret a romandre en l’habitatge durant aquest període, sempre que compleixi amb les seves obligacions contractuals, sobretot, amb el pagament de la renda pactada.

Desistiment del contracte

L’arrendatari pot desistir del contracte quan hagin transcorregut almenys sis mesos des de l’inici, si el comunica a l’arrendador amb 30 dies d’antelació. En aquest cas es podria pactar el pagament d’una indemnització d’un mes de renda per cada any deixat de complir.

Pròrroga del contracte

En finalitzar el període inicial de cinc o set anys, l’inquilí té dret a una pròrroga anual del contracte fins a un màxim de tres anys addicionals. Això s’aplica automàticament, tret que l’inquilí notifiqui a l’arrendador, amb almenys trenta dies d’antelació, la seva intenció de no renovar el contracte.

Renda i actualització de la renda

La renda inicial s’acorda entre l’arrendador i l’inquilí, però les actualitzacions de la renda durant la vigència del contracte estan regulades per la LAU. L’actualització anual de la renda ha d’estar pactada en el contracte, en cas contrari, no es podrà aplicar. Si no s’ha pactat un mètode de referència s’aplica l’Índex de Garantia de Competitivitat i l’increment no pot superar la variació de l’Índex de Preus al Consum (IPC). A més de l’anterior, l’arrendatari tindrà dret a obtenir un rebut del pagament de la renda, tret que es realitzi aquest pagament amb mitjans que acreditin el compliment de l’obligació.

Limitació del preu de lloguer

Si l’habitatge es troba en una zona de mercat residencial tensionada la renda pactada a l’inici del nou contracte no podrà excedir de l’última renda. Només podrà ser superior si s’han realitzat obres de rehabilitació o millora. A més, la Llei d’Habitatge ha establert un percentatge màxim per a l’actualització de la renda en un 3% per a 2024.

Dret a un habitatge en condicions d’habitabilitat

L’arrendador té l’obligació de mantenir l’habitatge en condicions habitables. Això inclou realitzar totes les reparacions necessàries per a conservar l’habitatge en bon estat, excepte aquelles que siguin imputables a l’inquilí per ús indegut. En el cas que l’obra duri més de vint dies, l’inquilí tindrà dret al fet que es redueixi la renda en proporció a la part de l’habitatge de la qual no pugui gaudir. D’altra banda, si l’arrendador realitza obres de millora haurà de notificar a l’arrendatari amb tres mesos d’antelació: la naturalesa de les obres, la data de començament, la durada i el cost.

Obres de l’arrendatari en cas de discapacitat

Si l’arrendatari o el seu cònjuge o alguna persona que viva amb ell, té una discapacitat o més de 70 anys, podrà realitzar en l’habitatge obres per a adaptar-la i haurà de comunicar-lo a l’arrendador per escrit.

Dret d’adquisició preferent

Si s’embeni l’habitatge llogat l’arrendatari té dret d’adquisició preferent, que es desdoblega en dos drets:
  • Dret de tanteig. En aquest cas, l’arrendador li notifica a l’arrendatari les condicions de compra (preu i altres elements) i tindrà 30 dies des de l’aplicació per a exercitar el dret de tanteig i adquirir l’habitatge.
  • Dret de retracte. En el cas que no s’hagi fet la notificació establerta en l’apartat anterior o s’hagi omès algun dels requisits, l’inquilí podrà exercir el dret de retracte i adquirir l’habitatge.

Dret a resoldre el contracte

En el cas que l’arrendador incompleixi les seves obligacions contractuals, l’inquilí podrà resoldre el contracte. En concret, en els següents suposats:
  • – La no realització de les reparacions necessàries per a mantenir l’habitatge en condicions d’habitabilitat.
  • – La pertorbació de fet o de dret que realitzi l’arrendador en l’ús de l’habitatge.

Dret a subrogació en cas de mort de l’arrendatari

Si mor l’arrendatari podran subrogar-se en el contracte de lloguer:
  • – El cònjuge de l’arrendatari que convisqués amb ell en el moment de la defunció.
  • – La persona que hagi conviscut amb l’arrendatari de manera anàloga al cònjuge.
  • – Els descendents de l’arrendatari que estiguessin sota la seva pàtria potestat o tutela o haguessin conviscut amb ell els dos anys anteriors a la defunció.
  • – Els germans de l’arrendatari que hagin conviscut amb ell.
  • – Les persones diferents a les anteriors que tinguin una minusvalidesa igual o superior al 65% i una relació de parentiu amb l’arrendatari.

Subarrendament i cessió del contracte

L’inquilí no pot cedir el contracte sense consentiment per escrit de l’arrendador. Si aquest donés el seu consentiment el cessionari se subrogarà en el lloc de l’arrendatari. Tampoc és possible subarrendar totalment o parcialment l’habitatge sense el consentiment de l’arrendador. Si es dona el consentiment, el subarrendament s’extingirà quan el faci el contracte d’arrendament principal i el preu pactat no podrà excedir de l’acordat per a l’arrendament. Si se cedeix el contracte o se subarrenda l’habitatge sense l’autorització de l’arrendador, es produirà un incompliment que pot donar lloc a la resolució del contracte original per part del propietari de l’habitatge.

Dret a continuar en l’arrendament en cas de venda de l’habitatge

En el cas que es vengui l’habitatge arrendat el comprador se subrogarà en tots els drets i obligacions de l’arrendador durant els 5 primers anys de vigència del contracte o 7 si es tracta d’una persona jurídica.

Dret del excónyuge de l’arrendatari a continuar en el lloguer

Si es produeix la nul·litat del matrimoni de l’arrendatari, la separació judicial o el divorci, el cònjuge que no sigui arrendatari, podrà continuar en l’ús de l’habitatge quan se li atribueixi per la legislació civil i es convertirà a titular del contracte. Perquè així sigui haurà de comunicar-ho a l’arrendador en el termini de dos mesos des que se li notifiqui la relació judicial.

Dret a ser reposat en l’ús de l’habitatge o a ser indemnitzat

La Llei d’arrendaments urbans regula possibilitat que s’inclogui en el contracte la necessitat d’ocupar per part de l’arrendador l’habitatge per a destinar-la a habitatge per a si o els seus familiars. En el cas que exerceixi aquest dret, però no ocupi l’habitatge transcorreguts 3 mesos des de l’extinció del contracte, l’inquilí tindrà dret a tornar a l’habitatge o a rebre una indemnització. Els drets de l’inquilí de llarga durada a Barcelona estan clarament definits i protegits per la Llei d’Arrendaments Urbans, i és fonamental conèixer-los. Si vols llogar el teu habitatge i necessites ajuda: contacta amb nosaltres.
Ana Vila

Ana Vila

Saps quant val el teu habitatge?

Descobreix el valor real del teu immoble amb la nostra valoració en línia, gratuïta i en 2 minuts. 

Vols saber quant val el teu habitatge a Barcelona i Sant Cugat?

Descobreix-ho gratis en només 3 passos.

¡Me interesa!

Quiero leer el Market Report de Barcelona al completo.

¡Me interesa!

Quiero leer el Market Report de Sant Cugat al completo.

Vols estar al dia de les últimes tendències del sector immobiliari?