Es pot escripturar una casa sense cèdula d’habitabilitat?

Share on whatsapp
Share on linkedin
Share on twitter
Share on facebook
Se puede escriturar una casa sin cédula de habitabilidad

Tabla de contenidos

Vols vendre o comprar una casa? Es pot escriturar una casa sense cèdula d’habitabilitat? Aquesta situació és més comuna del que sembla, així que en aquest article analitzarem què és, si es pot escriturar sense cèdula d’habitabilitat i quines diferències hi ha entre diferents comunitats autònomes. Revisem si es pot escriturar sense cèdula d’habitabilitat.


Què és la cèdula d’habitabilitat?


És un document administratiu que acredita que un habitatge compleix amb les condicions tècniques i legals necessàries per ser habitat. Aquestes condicions inclouen aspectes com la superfície mínima, la ventilació, la il·luminació i la seguretat estructural, entre altres. En definitiva, es refereix a elements de seguretat, higiene i salubritat.


Si una casa no compleix aquests estàndards mínims pot posar en risc la seguretat de les persones que hi viuen.


Regulació


La normativa que regula la cèdula d’habitabilitat varia segons la comunitat autònoma. No obstant això, la Llei d’Ordenació de l’Edificació (Llei 38/1999, de 5 de novembre) estableix els requisits bàsics que han de complir els edificis per ser considerats habitables:


  • Condicions acceptables de salubritat i estanqueïtat a l’interior de l’edifici.
  • Protecció contra el soroll.
  • Estalvi d’energia i aïllament tèrmic.
  • Altres aspectes funcionals dels elements constructius que permetin un ús satisfactori de l’edifici.

Escrituració de la compravenda i documentació necessària


L’escrituració d’un habitatge és un pas fonamental en el procés de compravenda de la propietat. Atorgar una escriptura de compravenda davant notari significa signar el contracte davant el fedatari públic perquè aquest doni fe, l’escriptura es pugui inscriure en el Registre de la Propietat i la titularitat de la propietat sigui pública.


No obstant això, un dels aspectes més controvertits i freqüents en aquestes transaccions és la necessitat de comptar amb la cèdula d’habitabilitat. Aquest document certifica que l’habitatge compleix amb els requisits mínims d’habitabilitat i és essencial per a diversos tràmits, incloent-hi l’alta de subministraments bàsics com l’electricitat.


Per escriturar un habitatge, en general, es requereixen diversos documents, entre els quals destaquen els següents:


  • DNI o NIE del venedor i del comprador.
  • Certificat d’eficiència energètica de la propietat.
  • Darrer rebut de l’IBI (Impost sobre Béns Immobles).
  • Còpia del contracte d’arrendament (si el pis està llogat).
  • Escriptura de compravenda o d’adquisició de la propietat per part del venedor.
  • Cèdula d’habitabilitat (segons la normativa de la comunitat autònoma).

És obligatòria la cèdula d’habitabilitat per escriturar?


La resposta és que depèn de cada normativa autonòmica. Hi ha comunitats autònomes on no és necessària la cèdula per comprar o vendre un habitatge, però si no la tens poden sorgir complicacions a l’hora de contractar subministraments com la llum o l’aigua. Quan sí que és totalment necessària és en cas que necessitis finançament i demanis una hipoteca.


En general, no és obligatòria la cèdula d’habitabilitat a les següents comunitats autònomes: Andalusia, Aragó, Castella-la Manxa, Castella i Lleó, Galícia, Comunitat de Madrid i País Basc.


També hi ha casos que són excepcions respecte a l’obligació de tenir la cèdula d’habitabilitat:


  • En el cas que es transmeti la propietat per reformar-la o enderrocar-la.
  • Si l’ús de la propietat és diferent al d’habitatge.
  • En el cas que sigui impossible presentar la cèdula d’habitabilitat en el moment de la compravenda, però es faci en un moment posterior.

Implicacions de no tenir la cèdula d’habitabilitat


Escriturar un habitatge sense cèdula d’habitabilitat pot tenir diverses conseqüències com les següents:


  • Problemes per contractar serveis bàsics de subministrament com la llum, l’aigua o el gas.
  • Problemes per obtenir hipoteques, ja que les entitats financeres solen exigir la cèdula. Si no existeix la cèdula d’habitabilitat, l’immoble no es considera habitatge i, per tant, el banc podria atorgar la hipoteca com si l’immoble fos un local o una oficina pel que podria oferir una menor durada del préstec i amb pitjors condicions econòmiques.
  • Limitacions per llogar l’habitatge legalment, ja que en alguns casos és necessària la cèdula d’habitabilitat per arrendar l’immoble.
  • Potencials sancions administratives en els supòsits en què la cèdula sigui obligatòria.

Regulació específica a les comunitats autònomes de Catalunya, Madrid i Andalusia


Cada comunitat autònoma pot establir els seus propis requisits respecte a la cèdula d’habitabilitat. A continuació, destaquem alguns exemples:


Catalunya


A Catalunya, la cèdula d’habitabilitat és obligatòria tant per a la venda com per al lloguer d’habitatges. La normativa vigent estableix que no es pot escriturar un habitatge sense aquest document, i és necessària per donar d’alta els serveis bàsics. S’apliquen els supòsits d’exoneració que hem vist anteriorment (rehabilitació o enderroc, destí diferent al d’habitatge o entrega posterior a la transmissió).


Madrid


A la Comunitat de Madrid, encara que no s’exigeix la cèdula d’habitabilitat per a l’escrituració, sí que es requereix l’anomenada llicència de primera ocupació per a habitatges nous. Per a habitatges de segona mà, la cèdula pot ser exigida per a certs tràmits administratius.


Andalusia


A Andalusia, la normativa és similar a la de Madrid i és necessària la llicència de primera ocupació per a noves construccions i la cèdula d’habitabilitat per a habitatges usats en alguns casos específics.


Procediment per obtenir la cèdula d’habitabilitat


Obtenir la cèdula d’habitabilitat implica un procés que varia segons la comunitat autònoma. En general, inclou els següents passos:


  1. Presentació de la sol·licitud. S’ha de presentar una sol·licitud a l’organisme competent, que pot ser l’ajuntament. La sol·licitud haurà d’anar acompanyada dels documents següents:

  • Plànol de l’habitatge.
  • Certificat final d’obra (per a habitatges nous).
  • Informe tècnic d’habitabilitat.
  • Justificant del pagament de la taxa corresponent.

  1. Realització d’una inspecció tècnica. Un tècnic qualificat ha d’inspeccionar l’habitatge per verificar que compleix amb els requisits d’habitabilitat establerts per la normativa aplicable.
  2. Elaboració d’un informe favorable: En cas que l’habitatge compleixi tots els requisits, el tècnic emetrà un informe favorable.
  3. Emissió de la cèdula. Finalment, l’organisme competent emet la cèdula d’habitabilitat.

Què passa si escriturar la casa sense cèdula d’habitabilitat?


Escriturar un habitatge sense cèdula d’habitabilitat pot tenir diverses conseqüències legals, que poden variar en funció de la normativa autonòmica i les circumstàncies específiques de cada cas, com veurem a continuació:


Sancions administratives


En algunes comunitats autònomes es poden imposar sancions administratives. Aquestes sancions poden incloure multes o la prohibició d’utilitzar l’habitatge fins que s’obtingui la cèdula.


Limitacions en l’ús de l’habitatge


Tal com hem vist anteriorment, si no tens la cèdula d’habitabilitat pot haver-hi problemes per contractar subministraments, signar una hipoteca o llogar l’habitatge a un tercer.


Responsabilitat del venedor


En les transaccions immobiliàries, el venedor té la responsabilitat de garantir que l’habitatge compleix amb tots els requisits legals, inclosa la habitabilitat. Si el comprador adquireix un habitatge sense cèdula, pot reclamar contra el venedor pels perjudicis causats.


En definitiva, escriturar un habitatge sense cèdula d’habitabilitat és possible en alguns casos, però pot comportar una sèrie de complicacions i limitacions tant legals com pràctiques.


Per tant, verifica la normativa i contacta amb un equip de professionals experts com el de PRODDIGIA per complir amb la llei i que no sorgeixin obstacles a l’hora d’escriturar.


Ana Vila

Ana Vila

Saps quant val el teu habitatge?

Descobreix el valor real del teu immoble amb la nostra valoració en línia, gratuïta i en 2 minuts. 

Vols saber quant val el teu habitatge a Barcelona i Sant Cugat?

Descobreix-ho gratis en només 3 passos.

¡Me interesa!

Quiero leer el Market Report de Barcelona al completo.

¡Me interesa!

Quiero leer el Market Report de Sant Cugat al completo.

Vols estar al dia de les últimes tendències del sector immobiliari?