Perspectives del mercat immobiliari de Barcelona després del coronavirus

Ja fa més d’un mes que la declaració de l’estat d’alarma a resultes del Reial Decret 463/2020, del 14 de març, va suposar l’aturada immediata de totes aquelles activitats econòmiques no essencials desenvolupades al nostre país.
Share on whatsapp
Share on linkedin
Share on twitter
Share on facebook
DSC09840

Tabla de contenidos

Ja fa més d’un mes que la declaració de l’estat d’alarma a resultes del Reial Decret 463/2020, del 14 de març, va suposar l’aturada immediata de totes aquelles activitats econòmiques no essencials desenvolupades al nostre país.

El sector immobiliari ha patit un gran impacte com a conseqüència d’això i no ha quedat afectat únicament en un únic àmbit; sinó que ha vist com s’anul·laven o aplaçaven de forma abrupta totes les transaccions immobiliàries, tant aquelles de formalització de nous contractes de lloguer com de signatura de contractes de compravenda. En aquest sentit, es calcula que el mercat de compravenda d’habitatges no recuperarà el seu ritme normal fins a finals d’aquest exercici, principis del següent.

Però, quina era la situació abans de l’arribada del Covid-19?

Símptomes del mercat immobiliari abans de la crisi del Covid-19

Com veiem a la gràfica anterior, les estadístiques ja ens presentaven unes dades dolentes sobre el mercat immobiliari de compravenda de segona mà en un escenari precovid amb una contracció de més de 2000 operacions respecte de l’any 2017, fet que representa un descens del 16%.

Aquest descens ha vingut motivat per diferents causes: un creixement meteòric i poc natural dels preus de l’habitatge (+32% en 4 anys) situant-nos a nivells de l’any 2008, la caiguda de la inversió estrangera des de l’any 2017 en la compravenda d’habitatges (-26%) i, per suposat, la situació política a Catalunya juntament amb les turbulències legislatives dels tres governs (central, autonòmic i local). 

Aquestes causes no només les confirmen les estadístiques, sinó que també les he pogut constatar personalment en les meves contínues reunions amb promotors i fons d’inversió estrangers que confirmen que, ja abans de l’arribada del Covid-19, Barcelona no només havia deixat de ser estratègica, sinó que havien començat a desfer les seves inversions a la Ciutat Comtal en benefici d’altres ciutats menys bel·ligerants.

Tot i que és cert que el mercat de compravenda quedarà sens dubte afectat per tota aquesta situació, aquell dels lloguers (que va tancar 2019 amb un històric de 51.294 operacions) podria veure’s enfortit; donat que, com ja hem vist en crisis anteriors, quan el mercat de compravenda baixa, el de lloguer creix (només cal veure els anys 2007 i 2017).

La impossibilitat actual de desplaçar-se de forma presencial per dur a terme activitats que no s’inclouen en les especificades com a essencials al Reial Decret actual, compliquen encara més la situació del sector immobiliari a Barcelona durant la crisi del Covid-19; tant que les visites a immobles i la signatura de contractes davant de notari (a menys que aquest ho consideri essencial) han quedat completament anul·lades.

Previsions post Covid-19 per a la Ciutat Comtal: baixada de preus, stand-by de la demanda i augment de l’oferta

Les previsions per al futur del sector immobiliari de Barcelona després de la crisi del Covid-19 seran difícils de digerir. Des del Centre d’estudis i estadístiques de Proddigia, suposant un escenari en què puguem reprendre la nostra activitat pròximament, juny és la meva aposta, per a aquest 2020 es preveu un ajust en els preus de l’habitatge del -18%. Aquesta baixada serà molt més gran si la nostra activitat s’aplaça més enllà d’aquesta data.

I la tornada a la normalitat?  Se’ns presentarà un tauler de mercat on el ritme de joc serà molt pausat. Gran part de la demanda se situarà en una posició d’stand-by provocada per la situació d’incertesa del mercat i per les situacions individuals (i laborals) de cada persona.

I la reacció de l’oferta? Alguns propietaris ja han començat a rebaixar el preu de venda de les seves propietats en ple estat d’alarma per coronavirus davant l’amenaça d’un gran enfonsament del mercat. Les valoracions dels immobles que s’aplicaven fins fa un mes, avui estan fora de la nova realitat i actualment s’exigeixen retallades d’entre el 5% i el 10%.

A curt-mig termini veurem més oferta de propietats en venda per les situacions laborals personals i la manca d’absorció de l’oferta disponible pel decret d’alarma.  Els ajusts de preu per €/m2 es produiran de forma molt immediata (una diferència molt significativa respecte de l’anterior crisi) entre els mesos de juny, juliol i agost (inclòs). No ajudarà gaire un tercer trimestre que ja en situacions normals s’ha caracteritzat per ser el més dèbil a causa de les altes temperatures i la situació estival, entre tants factors més.

Amb aquesta perspectiva, des de Proddigia augurem per a aquest 2020 una caiguda del voltant d’un 45% en les transaccions de compravenda. L’INE ja ens va presentar fa uns dies un mes de gener i febrer amb interanuals amb una contracció d’un -6%. Juntament amb una meitat de març perduda, podríem arribar al -12%. Aviat ho sabrem.

I què dir del 2n trimestre; amb el decret d’estat d’alarma i tothom a casa, la contracció podria arribar a un -80% respecte de l’any anterior. Per les causes que apuntàvem abans, al 3r trimestre s’espera una contracció del 50%, que s’assegura aquest punt amb les operacions en arres avui prolongades. La part positiva és que començarem a veure la llum molt abans que en crisis anteriors; en aquest cas, al quart trimestre amb un ritme d’operacions al 70% respecte de l’any anterior (contracció del -30%).

En resum, per trimestres, l’any 2020 quedaria dividit d’aquesta manera:

1T:  l’INE confirma amb data 22 d’abril el tancament d’un 12% menys d’operacions respecte del mateix període de l’any anterior.

2T: es preveu un 80% menys d’operacions pel Decret d’alarma i per la impossibilitat de dur a terme desplaçaments que no es derivin d’activitats essencials.

3T: es tancaran un 50% menys d’operacions respecte del mateix període de 2019 (degut, principalment i com ja he comentat, a la situació d’incertesa, l’augment de l’oferta i la situació individual i laboral de les persones implicades en aquestes transaccions immobiliàries).

4T: es preveu una lleugera recuperació però amb un tancament d’un 30% menys d’operacions que l’any 2019. Una recuperació molt més ràpida, recordem, que en crisis anteriors com la de l’any 2008.

Però sempre hi ha llum al final del túnel, si agafem com a exemple la recuperació del sector immobiliari i la situació actual de la Xina, les grans ciutats com Barcelona o Madrid trigaran menys temps a notar el repunt previst per a finals de2020. En canvi, localitats més petites (com ja vam comprovar en la crisi anterior) sí acusaran en més mesura aquest efecte negatiu post-coronavirus.

El mercat del client estranger, un altre factor clau per a l’evolució del mercat immobiliari a Barcelona

Si volem fer una previsió precisa de l’evolució del mercat immobiliari a Barcelona per al temps que queda de 2020 i per al proper any 2021, no podem oblidar-nos del client estranger, un mercat que ja venia patint una caiguda del 22% en les operacions degut a la situació política catalana representant ni més ni menys que el 15% de les transaccions que es completen a la Ciutat Comtal.

Els atractius de Barcelona com a lloc de residència per als clients estrangers podrien veure’s afectats per les mesures de protecció i contenció que s’apliquin des del govern tant central com local. Alguns exemples de factors que fan que un estranger es decideixi per llogar o comprar un habitatge a la nostra ciutat són la privilegiada situació a la vora del mar Mediterrani i la cultura local de “vida al carrer”; amb l’actual estat d’alarma, aquests privilegis han quedat completament limitats i això pot suposar un escull a l’hora de “convèncer” un client estranger dels beneficis i els atractius que ofereix la Ciutat Comtal.

En aquests moments el client estranger que ofereix més probabilitats de tancament de transaccions al mercat immobiliari de Barcelona és l’extracomunitari, que busca oportunitats d’inversió i que està seguint l’evolució del mercat immobiliari amb una atenció especial. En aquest cas, aquest tipus de client no es veurà tan afectat per la supressió d’”atractius sentimentals” que ofereix la ciutat, sinó que la seva decisió anirà completament lligada a la possibilitat de trobar beneficis econòmics en aquests moments de reducció de preus a la compravenda d’immobles a Barcelona.

Afectarà aquesta crisi post Covid-19 a tots els districtes de Barcelona en la mateixa mesura?

Tots els districtes barcelonesos es veuran afectats per la crisi del Covid-19, però la diferència entre ells radicarà en el % de contracció dels seus preus i la velocitat de recuperació. Districtes històricament més rics com poden ser Sarrià-Sant Gervasi, Eixample, Les Corts, després d’ajustar els seus preus, tindran una velocitat de recuperació més ràpida gràcies a la renda familiar i la situació individual de les persones que resideixen o busquen la seva residència als barris que els conformen.

Districtes on una part significativa de les transaccions immobiliàries correspon a transaccions amb ciutadans estrangers, com poden ser Ciutat Vella i en part el barri de Gràcia, podrien tenir una recuperació més tardana degut a la impossibilitat d’aquests de traslladar-se, ja sigui per motius laborals o personals, a la nostra ciutat o pels motius comentats també anteriorment.

En aquells districtes més vulnerables, com Horta-Guinardó, Sants, Nou Barris o Sant Martí, amb rendes familiars més ajustades i un mercat laboral en el seu punt de mira, els ajusts i la velocitat de recuperació seran més severs, veient un traspàs d’aquesta demanda compradora a l’alternativa del lloguer.

Una crisi immobiliària marcada per la financera, com va succeir també els anys 2007-2014

Òbviament, la durada de la crisi i la situació d’ocupació seran claus per a la recuperació del mercat de cara a 2021. Perquè una persona pugui accedir a una hipoteca o un lloguer, primer cal que tingui una feina i diners. Sense feina no hi ha diners i sense diners no hi ha habitatge.

El Fons Monetari Internacional preveu una caiguda del 8% del PIB a Espanya, tot i que hi ha previsions més pessimistes que eleven aquesta xifra. Mentre que la pujada de l’atur s’estableix fins al 20,8% l’any 2020 a causa de la pandèmia. Alhora, l’FMI pronostica un creixement del 4,3% l’any 2021 sempre i quan la pandèmia es pugui controlar en la segona meitat d’aquest any. També s’estableix una caiguda dels preus de consum del 0,3% durant aquest exercici.

Aquesta nova crisi causada per l’aparició del Covid-19 bé podria comparar-se amb la crisi financera que vam patir entre l’any 2007 i l’any 2014, en quant al seu impacte enorme i brutal qual l’esfondrament dels mercats va venir marcat per la caiguda de Lehman Brothers el setembre de 2008; però, a diferència de l’anterior, aquesta hauria de ser molt més ràpida en el seu ajust. En l’anterior, encara me’n recordo com si fos ahir, abans de convertir-se en una crisi internacional, aquí es parlava d’una crisi curta amb petits ajusts i remuntada a curt termini (podem veure la baixada del preu de 2007-2008). Es van equivocar. Davant la caiguda imprevista del banc d’inversió, amb el temps es va veure que la reacció dels propietaris més audaços que van ajustar ràpidament els seus preus en veure venir la magnitud del problema va ser la decisió més encertada (vegeu la corba verda al gràfic següent) donat que ells gairebé no van perdre valor en la transacció a causa d’aquesta crisi. N’aprendrem? Alguns sí, d’altres, no. Hem repassat algunes diferències, però hi ha moltes similituds, un mercat immobiliari a Barcelona amb símptomes d’esgotament per un creixement de preus molt alt (2007 i 2017) i l’arribada d’un convidat imprevist (2008 Lehman Brothers i l’any 2020 el virus Covid-19).

Quina estratègia hem d’adoptar des del mercat immobiliari per accelerar la recuperació del mercat després e la crisi del Covid-19?

A Proddigia ho tenim molt clar. Hem d’assessorar els nostres clients perquè prenguin la millor decisió en funció de la seva situació individual. Alguns hauran d’esperar a vendre en uns anys, d’altres hauran d’alternar la sortida al mercat de lloguer i a aquells que no tenen cap més opció que vendre, els haurem d’animar a ser audaços com aquells que van actualitzar els seus preus ràpidament davant la caiguda de Lehman. Aquests seran aquells que gairebé no perdran valor en la venda del seu habitatge. Això sí, han d’interioritzar que el preu de sortida que s’estava oferint al mercat NO era el real i, per tant, ajustar ràpidament aquesta partida especulativa.

Per donar el millor assessorament per a cada situació, serà clau el consultor i l’empresa immobiliària que els acompanyi en aquest trajecte.  Estar mal assessorats a partir d’ara es pagarà molt car. Immobiliaris de vocació, aquest és el nostre moment! Temps per donar valor a la nostra professió.

Sense cap dubte, caldrà anar adaptant les nostres previsions i la nostra estratègia a l’evolució de l’ocupació, el PIB i els tipus d’interès donat que, quan aquestes variables es mouen a la baixa, també ho fa el preu de l’habitatge. Així doncs, la reducció en el preu que hauran d’aplicar els propietaris serà més o menys en funció de la recuperació que veiem al mercat immobiliari de Barcelona post-coronavirus.

Davant d’aquesta situació de crisi i aquestes xifres a la baixa, m’agradaria que recordeu que els cicles del mercat són naturals, després d’una caiguda, més curta, més llarga, sempre ve la recuperació. Tenim una ciutat excepcional, unes condicions meteorològiques envejades i una gastronomia en plena catarsi. No ho podem perdre. 

Com sempre, si teniu qualsevol comentari o dubte, no dubteu en escriure’m, estaré encantat de comentar amb vosaltres les vostres impressions sobre el futur del mercat immobiliari de Barcelona postcovid-19.

KRISTIAN JOHANSSON

PARTNER & SANT CUGAT SALES MANAGER

935894536

linkedin.com/in/kristian-johansson-59297420

kjohansson@proddigia.com

@kjechaide

 

Proddigia

Proddigia

Coneix l'evolució del mercat immobiliari

Barcelona Market Report
Sant Cugat Market Report
Vols estar al dia de les darreres tendències del sector immobiliari?
Et pot interessar...
Consulta
Segueix-nos a
Barcelona Market Report
Barcelona Market Report
Saps quant val el teu habitatge?

Descobreix el valor real del teu immoble amb la nostra valoració en línia, gratuïta i en 2 minuts.

Vols saber quant val el teu habitatge a Barcelona i Sant Cugat?

Descobreix-ho gratis en només 3 passos.

Us de cookies

Aquesta web usa cookies pròpies i de tercers per a oferir un millor servei i fer estadístiques de dades d'ús. Accepta-les abans de continuar navegant per a poder gaudir de tots els seus continguts amb plena funcionalitat. Si vols més informació o modificar la seva configuració, visita la nostra Política de Cookies.

Denegar - Política de cookies
Vols estar al dia de les últimes tendències del sector immobiliari?