Perspectivas del mercado inmobiliario en Barcelona tras el coronavirus

29 abril 2020

Hace ya más de un mes que la declaración del estado de alarma a resultas del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, comportó la frenada inmediata de todas aquellas actividades económicas no esenciales desarrolladas en nuestro país.

El sector inmobiliario ha sufrido un gran impacto a consecuencia de ello y no ha quedado afectado únicamente en un solo ámbito; sino que ha visto cómo se anulaban o aplazaban de forma abrupta todas las transacciones inmobiliarias, tanto aquellas de formalización de nuevos contratos de alquiler como de firma de contratos de compraventa. En este sentido, se calcula que el mercado de compraventa de viviendas no recuperará su ritmo normal hasta finales de este ejercicio, principios del siguiente.

Pero, ¿cuál era la situación antes de la llegada del Covid-19?

Síntomas del mercado inmobiliario antes de la crisis del Covid-19

Como vemos en la gráfica anterior, las estadísticas nos arrojaban ya unos malos datos sobre el mercado inmobiliario de compraventa de segunda mano en un escenario precovid con una contracción de más de 2000 operaciones con respecto a 2017, lo que representa un descenso del 16%.

Este descenso ha venido motivado por distintas causas: un crecimiento meteórico y poco natural de los precios de la vivienda (+32 % en 4 años) situándonos a niveles del 2008, la caída de la inversión extranjera desde 2017 en la compraventa de viviendas (-26%) y, por supuesto, la situación política en Cataluña junto con las turbulencias legislativas de los tres gobiernos (central, autonómico y local).  

Estas causas no solo las confirman las estadísticas, sino que también he podido constatarlas personalmente en mis continuas reuniones con promotores y fondos de inversión extranjeros que confirman que, ya antes de la llegada del Covid-19, Barcelona no solo había dejado de ser estratégica, sino que habían empezado a deshacer sus inversiones en la Ciudad Condal en beneficio de otras ciudades menos beligerantes.

Si bien es cierto que el mercado de compraventa quedará sin duda afectado por toda esta situación, el de los alquileres (que cerró el año 2019 con un histórico de 51.294 operaciones) podría verse reforzado; dado que, como ya hemos visto en crisis anteriores, cuando el mercado de compraventa baja, el del alquiler crece (véase 2007 y 2017).

La imposibilidad actual de desplazarse de forma presencial para realizar actividades que no se incluyan en las especificadas como esenciales en el Real Decreto actual, complican aún más la situación del sector inmobiliario en Barcelona durante la crisis del Covid-19; tanto que las visitas a inmuebles y la firma de contratos ante notario (a menos que este lo considere esencial) han quedado completamente anuladas.

Previsiones post Covid-19 para la Ciudad Condal: baja de precios, stand-by de la demanda y aumento de la oferta

Las previsiones para el futuro del sector inmobiliario de Barcelona tras la crisis del Covid-19 van a ser difíciles de digerir. Desde el Centro de estudios y estadísticas de Proddigia, suponiendo un escenario en el que podamos reemprender nuestra actividad próximamente, junio es mi apuesta, para este 2020 se prevé un ajuste en los precios de la vivienda del -18%. Dicha bajada será mucho mayor si nuestra actividad se aplaza más allá de este fecha.

¿Y la vuelta a la normalidad?  Se nos presentará un tablero de mercado donde el ritmo de juego será muy pausado. Gran parte de la demanda se situará en una posición de stand-by provocada por la situación de incertidumbre del mercado y por las situaciones individuales (y laborales) de cada persona.

¿Y la reacción de la oferta? Algunos propietarios ya han empezado a rebajar el precio de venta de sus propiedades en pleno estado de alarma por coronavirus ante la amenaza de un gran desplome del mercado. Las valoraciones de los inmuebles que se aplicaban hasta hace un mes, hoy están fuera de la nueva realidad y actualmente se exigen recortes de entre el 5% y el 10%.

A corto-medio plazo veremos más oferta de propiedades en venta por las situaciones laborales personales y la falta de absorción de la oferta disponible por el decreto de alarma.  Los ajustes de precio por €/m2 se producirán de forma muy inmediata (una diferencia muy significativa con respecto a la anterior crisis) entre los meses de junio, julio y agosto (incluido). No ayudará mucho un tercer trimestre que ya en situaciones normales se ha caracterizado por ser el más débil a causa de las altas temperaturas y la situación estival, entre otros tantos factores.

Con esta perspectiva, desde Proddigia auguramos para este 2020 una caída de alrededor de un 45% en las transacciones de compraventa. El INE ya nos presentó hace unos días un mes de enero y febrero con interanuales con una contracción de un -6%. Junto con una mitad de marzo perdida, podríamos llegar al -12%. Pronto lo sabremos.

Y qué decir del 2º trimestre; con el decreto de estado de alarma y todos en casa, la contracción podría alcanzar un -80% respecto al año anterior. Por las causas que apuntábamos antes, en el 3er trimestre se espera una contracción del 50%, que se asegura este tanto con las operaciones en arras hoy prolongadas. La parte positiva es que comenzaremos a ver la luz mucho antes que en crisis anteriores; en este caso, en el cuarto trimestre con un ritmo de operaciones al 70% respecto al año anterior (contracción del -30%).

En resumidas cuentas, por trimestres, el 2020 quedaría dividido de la siguiente manera:

1T: el INE confirma con fecha 22 de abril el cierre de un 12% menos de operaciones con respecto al mismo periodo del año anterior.

2T: se prevé un 80% menos de operaciones por el Decreto de alarma y por la imposibilidad de realizar desplazamientos que no se deriven de actividades esenciales.

3T: se cerrarán un 50% menos de operaciones con respecto al mismo periodo de 2019 (debido, principalmente y como ya he comentado, a la situación de incertidumbre, al aumento de la oferta y a la situación individual y laboral de las personas implicadas en dichas transacciones inmobiliarias).

4T: se prevé una ligera recuperación pero con un cierre de un 30% menos de operaciones que en 2019. Una recuperación mucho más rápida, recordemos, que en crisis anteriores como la del 2008.

Pero siempre hay luz al final del túnel, si tomamos como ejemplo la recuperación del sector inmobiliario y la situación actual de China, las grandes ciudades como Barcelona o Madrid tardarán menos tiempo en notar el repunte previsto para finales de 2020. Sin embargo, localidades de menor tamaño (como ya comprobamos en la anterior crisis) sí acusarán en mayor medida este efecto negativo post-coronavirus.

El mercado del cliente extranjero, otro factor clave para la evolución del mercado inmobiliario en Barcelona

Si queremos hacer una previsión precisa de la evolución del mercado inmobiliario en Barcelona para lo que queda de 2020 y para el próximo año 2021, no podemos olvidarnos del cliente extranjero, un mercado que ya venía sufriendo una caída del 22% en las operaciones debido a la situación política catalana representando nada más y nada menos que el 15% de las transacciones que se completan en la Ciudad Condal.

Los atractivos de Barcelona como lugar de residencia para los clientes extranjeros podrían verse afectados por las medidas de protección y contención que se apliquen desde el gobierno tanto central como local. Algunos ejemplos de factores que hacen que un extranjero se decida por alquilar o comprar una vivienda en nuestra ciudad son la privilegiada situación a orillas del mar Mediterráneo y la cultura local de «vida en la calle»; con el actual estado de alarma, estos privilegios han quedado completamente limitados y ello puede suponer un escollo a la hora de «convencer» a un cliente extranjero de los beneficios y atractivos que ofrece la Ciudad Condal.

En estos momentos el cliente extranjero que ofrece mayores probabilidades de cierre de transacciones al mercado inmobiliario de Barcelona es el extracomunitario, que busca oportunidades de inversión y que está siguiendo la evolución del mercado inmobiliario con especial atención. En este caso, este tipo de cliente no se verá tan afectado por la supresión de «atractivos sentimentales» que ofrece la ciudad, sino que su decisión irá completamente ligada a la posibilidad de encontrar beneficios económicos en estos momentos de reducción de precios en la compraventa de inmuebles en Barcelona.

¿Afectará esta crisis post Covid-19 a todos los distritos de Barcelona en la misma medida?

Todos los distritos barceloneses se verán afectados por la crisis del Covid-19, pero la diferencia entre ellos radicará en el % de contracción de sus precios y la velocidad de recuperación. Distritos históricamente más ricos como pueden ser Sarrià-Sant Gervasi, Eixample, Les Corts, después de ajustar sus precios,  tendrán una velocidad de recuperación más rápida gracias a la renta familiar y la  situación individual de las personas que residen o buscan su residencia en los barrios que los conforman.

Distritos en los que una parte significativa de las transacciones inmobiliarias corresponde a transacciones con ciudadanos extranjeros, como pueden ser Ciutat Vella y en parte el barrio de Gràcia, podrían tener una recuperación más tardía debido a la imposibilidad de estos de trasladarse, ya sea por motivos laborales o personales, a nuestra ciudad o por los motivos comentados también anteriormente.

En aquellos distritos más vulnerables, como Horta-Guinardó, Sants, Nou Barris o Sant Martí, con rentas familiares más ajustadas y un mercado laboral en su punto de mira, los ajustes y la velocidad de recuperación serán más severos, viendo un trasvase de esta demanda compradora a la alternativa del alquiler.

Una crisis inmobiliaria marcada por la financiera, como sucedió también en 2007-2014

Obviamente, la duración de la crisis y la situación de empleo serán clave para la recuperación del mercado de cara a 2021. Para que una persona pueda acceder a una hipoteca o un alquiler, primero debe tener empleo y dinero para ello. Sin empleo no hay dinero y sin dinero no hay vivienda.

El Fondo Monetario Internacional prevé una caída del 8% del PIB en España, aunque hay previsiones más pesimistas que elevan esta cifra. Mientras que la subida del paro se establece hasta el 20,8% en 2020 a causa de la pandemia. A su vez, el FMI pronostica un crecimiento del 4,3% en 2021 siempre y cuando la pandemia pueda ser controlada en la segunda mitad de este año. También se establece una caída de los precios de consumo del 0,3% durante este ejercicio.

Esta nueva crisis causada por la aparición del Covid-19 bien podría compararse con la crisis financiera que sufrimos entre el año 2007 y el año 2014, en cuanto a su enorme y brutal impacto cuando el hundimiento de los mercados vino marcado por la caída de Lehman Brothers en septiembre de 2008; pero, a diferencia de la anterior, esta debería ser mucho más rápida en su ajuste. En la anterior, todavía me acuerdo como si fuera ayer, antes de convertirse en una crisis internacional, aquí se hablaba de una crisis corta con pequeños ajustes y remontada a corto plazo (podemos ver la bajada del precio del 2007-2008). Se equivocaron. Ante la imprevista caída del banco de inversión, con el tiempo se vio que la reacción de los propietarios más audaces que ajustaron rápidamente sus precios al ver venir la magnitud del problema fue la más decisión más acertada (véase la curva verde en el gráfico siguiente) dado que ellos apenas perdieron valor en la transacción a causa de esta crisis. ¿Aprenderemos? Algunos sí, otros, no. Hemos repasado algunas diferencias, pero hay muchas similitudes, un mercado inmobiliario en Barcelona con síntomas de agotamiento por un crecimiento de precios muy alto (2007 y 2017) y la llegada de un invitado imprevisto (2008 Lehman Brothers y en 2020 el virus Covid-19).

¿Qué estrategia debemos adoptar desde el mercado inmobiliario para acelerar la recuperación del mercado tras la crisis del Covid-19?

En Proddigia lo tenemos clarísimo. Hemos de asesorar a nuestros clientes para que tomen la mejor decisión de acuerdo a su situación individual. Algunos deberán esperar a vender en unos años, otros deberán alternar la salida al mercado de alquiler y a otros que no tienen otra opción que vender, deberemos animarles a ser audaces como aquellos que actualizaron sus precios rápidamente ante la caída de Lehman. Estos serán los que apenas perderán valor en la venta de su vivienda. Eso sí, han de interiorizar que el precio de salida que estaban ofreciendo al mercado NO era el real y, por tanto, ajustar rápidamente esta partida especulativa.

Para dar el mejor asesoramiento para cada situación, será clave el consultor y la empresa inmobiliaria que los acompaña en este trayecto.  Estar mal asesorados a partir de ahora se va a pagar muy caro. Inmobiliarios de vocación, ¡este es nuestro momento! Tiempo para darle valor a nuestra profesión.

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Sin lugar a dudas, será necesario ir adaptando nuestras previsiones y nuestra estrategia a la evolución del empleo, el PIB y los tipos de interés dado que, cuando estas variables se mueven a la baja, también lo hace el precio de la vivienda. Así pues, la reducción en el precio que deberán aplicar los propietarios será mayor o menor en función de la recuperación que veamos en el mercado inmobiliario de Barcelona post-coronavirus.

Ante esta situación de crisis y estas cifras a la baja, me gustaría que recordéis que los ciclos del mercado son naturales, después de una caída, más corta, más larga, siempre viene la recuperación. Tenemos una ciudad excepcional, unas condiciones meteorológicas envidiadas y una gastronomía en plena catarsis. No lo perdamos.  

Como siempre, si tenéis cualquier comentario o duda, no dudéis en escribirme, estaré encantado de comentar con vosotros vuestras impresiones sobre el futuro del mercado inmobiliario de Barcelona postcovid-19.

KRISTIAN JOHANSSON

PARTNER & SANT CUGAT SALES MANAGER

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