Pagar l’IBI et dona dret a la propietat?

Share on whatsapp
Share on linkedin
Share on twitter
Share on facebook
Pagar el ibi te da derecho a propiedad

Tabla de contenidos


Una de les obligacions fiscals més importants d’un propietari d’immoble és pagar l’IBI. Però, si no ets propietari: pagar l’IBI et dona dret a la propietat?, quins requisits s’han de complir?, en què consisteix la usucapió o prescripció adquisitiva? En aquest post t’expliquem tots els detalls.


En el dret comú espanyol les formes d’adquirir la propietat es regulen per l’article 609 del Codi Civil que estableix el següent:


La propietat s’adquireix per l’ocupació.

La propietat i els altres drets sobre els béns s’adquireixen i transmeten per la llei, per donació, per successió testada i intestada, i per conseqüència de certs contractes mitjançant la tradició.

Poden també adquirir-se per mitjà de la prescripció.


Per tant, una de les formes d’adquirir la propietat d’un immoble és amb el pas del temps.



Com s’adquireix la propietat d’un immoble pel pas del temps?


En el dret immobiliari és habitual escoltar parlar d’una figura anomenada usucapió, que també es denomina prescripció adquisitiva. És un mecanisme que permet adquirir el dret de propietat i altres drets reals de tipus possessori en base a la possessió continuada dels immobles durant un termini de temps fixat per la llei.


En el dret comú, regulat en el Codi Civil, existeixen dos tipus d’usucapió: l’ordinària i l’extraordinària. Els requisits per adquirir la propietat mitjançant usucapió ordinària són: la possessió del bé per part de la persona en concepte de duel. La possessió ha de ser pública, pacífica i ininterrompuda. A més, hi ha d’haver bona fe, és a dir la creença que té el posseïdor que la persona que li va lliurar el bé era duel del mateix. També hi ha d’haver un just títol i un temps específic de possessió que per als béns immobles és de 10 anys per presents i 20 per absents.


En la usucapió extraordinària no s’exigeix que el posseïdor tingui el títol o que actuï de bona fe, però sí que cal que la possessió sigui en concepte de duel i que sigui pública i pacífica. El termini de possessió per a béns immobles és de 30 anys.


El Codi Civil de Catalunya també regula la usucapió a l’article 531-23 i següents. En aquests articles s’estableix el següent:


– La usucapió és un títol adquisitiu de la propietat basat en la possessió del bé durant el temps fixat per les lleis.

– Perquè pugui existir usucapió la posessió ha de ser en concepte del titular del dret, pública, pacífica i interrompuda i no cal títol ni bona fe.

– El termini de possessió per a usucapir és de 20 anys per a béns immobles.



Requisits de la usucapió (prescripció adquisitiva) ordinària i extraordinària


Anem a analitzar amb deteniment els requisits de la usucapió o prescripció adquisitiva.


Posessió en concepte de duel, pública, pacífica i de bona fe. Això vol dir que qualsevol observador extern ha de tenir la impressió que el posseïdor és el veritable duel de l’immoble, ja que es comporta com a tal. A més, ha de ser una possessió pública, per tant, no oculta, ni clandestina. La possessió, també, ha de ser pacífica, és a dir, que no s’ha d’haver adquirit violència contra la voluntat del veritable propietari.


Plaç de la possessió. Tal com hem vist, el termini varia entre el dret civil comú i el català. En el Codi Civil català es regula un termini per adquirir la possessió per usucapió de 20 anys per a béns immobles, mentre que en el Codi Civil de dret comú el termini per a prescripció ordinària és de 10 anys entre presents i 20 anys entre absents i de 30 anys per a la prescripció extraordinària.



Pagar l’IBI et dona dret a la propietat?


L’IBI és un impost que paga el propietari d’un bé immoble i, tal com hem vist, perquè es produeixi la usucapió cal que s’ostenti la possessió en concepte de duel. Per tant, el pagament de l’IBI per part del posseïdor de l’immoble pot ser una prova de la possessió durant el termini legalment establert. En aquest sentit hi ha diverses sentències que han matisat el tema.


Per una banda, diverses sentències del tribunal Superior de Justícia de Catalunya (SSTSJC 28/2008, 30/2011, de 23 de juny, 37/2012, d’11 de juny i 30/2013, de 15 d’abril) han establert que el fet de figurar com a titular cadastral i pagar l’IBI no té l’entitat suficient per concloure que la possessió ho és a títol de duel o no, sinó que s’ha d’afegir un element objectiu que consisteix en l’existència d’actes inequívocs amb clara manifestació externa en el trànsit, és a dir, actuar i presentar-se en el món exterior com a efectiu duel i propietari de la cosa sobre la qual es projecten els actes possessoris. Per exemple, al pagament de l’IBI es podrien sumar altres actes com donar d’alta l’immoble en altres organismes oficials o llogar-lo com a arrendador i rebre una renda.


En el mateix sentit es manifesta la sentència de l’Audiència Provincial de Madrid de 6 de novembre de 2017 que diu el següent:


Així, consta documentalment la possessió de la finca des de l’any 1981 fins a l’actualitat, amb actes que denoten la possessió com a duel i de forma pública, pacífica i continuada, amb actes com el contracte d’obra el 1981 amb una constructora, l’encàrrec i pagament del projecte d’obra el 1982, la sol·licitud i pagament de llicència d’obra el 1983, o els pagaments d’IBI des del 1983 al 2016. De la mateixa manera, consta contracte d’arrendament de tanques publicitàries el 2003, personacions del PSOE davant l’Ajuntament en expedients incoats per aquest, o les tasques periòdiques de neteja en la finca fins al moment present…


Per tant, no n’hi ha prou només amb el pagament de l’IBI per adquirir la propietat per usucapió, sinó que s’han de donar més elements que denotin la possessió com a duel en els termes establerts per la llei.



Què pots fer perquè et reconeguin la propietat d’un bé que posseeixes?


En el cas en què siguis posseïdor d’un bé immoble i vulguis que se’t reconegui formalment la propietat, hauràs d’interposar un procediment judicial i presentar una demanda exercitant l’acció declarativa de domini davant l’amo del bé immoble o dels seus hereus.


L’aspecte més important del procediment és la prova de la possessió durant el termini legalment establert. Per exemple, en el cas d’un habitatge es poden utilitzar factures de subministraments, factures d’obres reformes de l’immoble i justificants del pagament de l’IBI, entre altres documents.


Existeixen molts casos, bastant freqüents, que poden derivar en un procediment d’usucapió, per exemple:


– Un cas força freqüent és el dels okupes que entren en un habitatge buit i el propietari no inicia una acció judicial, de manera que, amb el pas del temps es poden convertir en propietaris.


– Un altre cas habitual és el que es produeix a les herències quan el que s’hereta és un habitatge, hi ha diversos hereus i no hi ha testament. En aquests casos hi sol haver un hereu que s’instal·la a la casa del difunt i deixa passar el temps, sense que la resta d’hereus realitzi cap acció.


– Finalment, un altre cas força habitual és el dels terrenys de cultiu que s’abandonen i que són posseïts pels propietaris dels terrenys confrontants sense que ningú faci res.


En definitiva, es tracta de casos en què només el fet de pagar l’IBI no et dona dret a la propietat, sinó que s’han de complir els requisits legals i existir més proves de la possessió al llarg del temps.





Proddigia

Proddigia

Coneix l'evolució del mercat immobiliari

Barcelona Market Report
Sant Cugat Market Report
Vols estar al dia de les darreres tendències del sector immobiliari?
Et pot interessar...
Consulta
Segueix-nos a
Saps quant val el teu habitatge?

Descobreix el valor real del teu immoble amb la nostra valoració en línia, gratuïta i en 2 minuts.

Vols saber quant val el teu habitatge a Barcelona i Sant Cugat?

Descobreix-ho gratis en només 3 passos.

Us de cookies

Aquesta web usa cookies pròpies i de tercers per a oferir un millor servei i fer estadístiques de dades d'ús. Accepta-les abans de continuar navegant per a poder gaudir de tots els seus continguts amb plena funcionalitat. Si vols més informació o modificar la seva configuració, visita la nostra Política de Cookies.

Denegar - Política de cookies
Vols estar al dia de les últimes tendències del sector immobiliari?