¿Pagar el IBI te da derecho a la propiedad?

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Pagar el ibi te da derecho a propiedad

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Una de las obligaciones fiscales más importantes de un propietario de inmueble es pagar el IBI. Pero, si no eres propietario: ¿pagar el IBI te da derecho a la propiedad?, ¿qué requisitos se deben cumplir?, ¿en qué consiste la usucapión o prescripción adquisitiva? En este post te damos todos los detalles.


En el derecho común español las formas de adquirir la propiedad se regulan en el artículo 609 del Código Civil que establece lo siguiente:


La propiedad se adquiere por la ocupación.

La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición.

Pueden también adquirirse por medio de la prescripción.


Por lo tanto, una de las formas de adquirir la propiedad de un inmueble es mediante el paso del tiempo.



¿Cómo se adquiere la propiedad de un inmueble por el paso del tiempo?


En el derecho inmobiliario es habitual escuchar hablar de una figura llamada usucapión que también se denomina prescripción adquisitiva. Es un mecanismo que permite adquirir el derecho de propiedad y otros derechos reales de tipo posesorio en base a la posesión continuada de los inmuebles durante un plazo de tiempo fijado por la ley.


En el derecho común, regulado en el Código Civil, existen dos tipos de usucapión: la ordinaria y la extraordinaria. Los requisitos para adquirir la propiedad mediante usucapión ordinaria son: la posesión del bien por parte de la persona en concepto de dueño. La posesión debe ser pública, pacífica e ininterrumpida. Además, debe existir buena fe, es decir la creencia que tiene el poseedor de que la persona que le entregó el bien era dueño del mismo. También debe existir un justo título y un tiempo específico de posesión que para los bienes inmuebles es de 10 años entre presentes y 20 entre ausentes.


En la usucapión extraordinaria no se exige que el poseedor tenga justo título o que actúe de buena fe, pero sí es necesario que la posesión sea en concepto de dueño y que sea pública y pacífica. El plazo de posesión para bienes inmuebles es de 30 años.


El Código Civil de Cataluña también regula la usucapión en el artículo 531-23 y siguientes. En dichos artículos se establece lo siguiente:


– La usucapión es un título adquisitivo de la propiedad basado en la posesión del bien durante el tiempo fijado por las leyes.

– Para que pueda existir usucapión la posesión debe ser en concepto del titular del derecho, pública, pacífica en interrumpida y no es necesario título ni buena fe.

– El plazo de posesión para usucapir es de 20 años para bienes inmuebles.



Requisitos de la usucapión (prescripción adquisitiva) ordinaria y extraordinaria


Vamos a analizar con detenimiento los requisitos de la usucapión o prescripción adquisitiva.


Posesión en concepto de dueño, pública, pacífica y de buena fe. Esto quiere decir que cualquier observador externo debe tener la impresión de que el poseedor es el verdadero dueño del inmueble, puesto que se comporta como tal. Además, debe de ser una posesión pública, por lo tanto, no oculta, ni clandestina. La posesión, también,  debe de ser pacífica, es decir, que no se debe haber adquirido ejerciendo violencia contra la voluntad del verdadero propietario.


Plazo de la posesión. Tal y como hemos visto, el plazo varía entre el derecho civil común y el catalán. En el Código Civil catalán se regula un plazo para adquirir la posesión por usucapión de 20 años para bienes inmuebles, mientras que en el Código Civil de derecho común el plazo para prescripción ordinaria es de 10 años entre presentes y 20 años entre ausentes y de 30 años para la prescripción extraordinaria.



¿Pagar el IBI te da derecho a la propiedad?


El IBI es un impuesto que paga el propietario de un bien inmueble y, tal y como hemos visto, para que se produzca la usucapión es necesario que se ostente la posesión en concepto de dueño. Por lo tanto, el pago del IBI por parte del poseedor del inmueble puede ser una prueba de la posesión durante el plazo legalmente establecido. En este sentido existen diversas sentencias que han matizado el tema.


Por una parte, varias  sentencias del tribunal Superior de Justicia de Cataluña (SSTSJC 28/2008, 30/2011, de 23 de junio, 37/2012, de 11 de junio y 30/2013, de 15 de abril) han establecido que el hecho de figurar como titular catastral y pagar el IBI no tiene la entidad suficiente para concluir que la posesión lo es a título de dueño o no, sino que debe añadirse un elemento objetivo que consiste en la existencia de actos inequívocos con clara manifestación externa en el tráfico, es decir, actuar y presentarse en el mundo exterior como efectivo dueño y propietario de la cosa sobre la que se proyectan los actos posesorios. Por ejemplo, al pago del IBI se podrían sumar otros actos como dar de alta el inmueble en otros organismos oficiales o alquilarlo como arrendador y recibir una renta.


En el mismo sentido se manifiesta la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 6 de noviembre de 2017 que dice lo siguiente:


Así, consta documentalmente la posesión de la finca desde el año 1981 hasta la actualidad, con actos que denotan la posesión como dueño y de forma pública, pacífica y continuada, con actos como el contrato de obra en 1981 con una constructora, el encargo y pago del proyecto de obra en 1982, la solicitud y pago de licencia de obra en 1983, o los pagos de IBI desde 1983 a 2016. Del mismo modo, consta contrato de arrendamiento de vallas publicitarias en 2003, personaciones del PSOE ante el Ayuntamiento en expedientes incoados por este, o las tareas periódicas de limpieza en la finca hasta el momento presente…


Por lo tanto, no basta solo con el pago del IBI para adquirir la propiedad por usucapión, sino que tienen que darse más elementos que denoten la posesión como dueño en los términos establecidos por la ley.



¿Qué puedes hacer para que te reconozcan la propiedad de un bien que posees?


En el caso en que seas poseedor de un bien inmueble y quieras que se te reconozca formalmente la propiedad, deberás interponer un procedimiento judicial y presentar una demanda ejercitando la acción declarativa de dominio frente al dueño del bien inmueble o a sus herederos.


El aspecto más importante del procedimiento es la prueba de la posesión durante el plazo legalmente establecido. Por ejemplo, en el caso de una vivienda se pueden utilizar facturas de suministros, facturas por obras reformas del inmueble y justificantes del pago del IBI, entre otros documentos.


Existen muchos casos, bastante frecuentes, que pueden derivar en un procedimiento de usucapión, por ejemplo:


– Un caso bastante frecuente es el de los okupas que entran en una vivienda vacía y el propietario no inicia una acción judicial, de manera que, con el paso del tiempo se pueden convertir en propietarios.


– Otro caso habitual es el que se produce en las herencias cuando lo que se hereda es una vivienda, hay varios herederos y no existe testamento. En estos casos suele haber un heredero que se instala en la casa del difunto y deja pasar el tiempo, sin que el resto de herederos realice ninguna acción.


– Finalmente, otro caso bastante habitual es el de los terrenos de cultivo que se abandonan y que son poseídos por los propietarios de los terrenos colindantes sin que nadie haga nada.


En definitiva, se trata de casos en los que solo el hecho de pagar el IBI no te da derecho a la propiedad, sino que deben cumplirse los requisitos legales y existir más pruebas de la posesión a lo largo del tiempo.





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