Saps que el preu del lloguer a la província de Barcelona al desembre de 2023 en comparació al mateix mes del 2022 ha augmentat un 12,1%? Són algunes de les dades publicades per idealista. Sens dubte, és una dada preocupant perquè cada vegada hi ha més demanda i menys oferta d’habitatge en lloguer a llarg termini, la qual cosa fa que s’incrementin les rendes. Per evitar aquest problema es va elaborar i aprovar la denominada Llei d’Habitatge al maig de 2023 i Catalunya serà la primera comunitat autònoma a regular i limitar el preu del lloguer.
A la ciutat de Barcelona el preu mitjà per metre quadrat al desembre de 2023 va ser de 20,5 euros. El preu més baix el va registrar Igualada amb 7,9 euros per metre quadrat. La mitjana a la província de Barcelona va ser de 17,5 euros per metre quadrat. Són preus molt elevats que no han deixat de créixer i que suposen una dificultat per a qualsevol persona que vulgui llogar un pis.
Regulació dels límits als lloguers a Catalunya
Al 2022 el Tribunal Constitucional va declarar inconstitucional la llei catalana que establia el límit als preus dels lloguers. No obstant això, al 2023 es va aprovar a nivell estatal la denominada Llei d’habitatge que establia aquests límits per a tot el territori nacional.
Aquesta nova regulació regula termes importants com les zones de mercat tensionades, la definició de grans tenidors i les limitacions en les actualitzacions de la renda. En aquest sentit, La Generalitat de Catalunya ha estat la primera que ha sol·licitat al Ministeri d’Habitatge el poder regular i limitar les rendes en 140 municipis en els quals habiten el 80% dels catalans. Entre aquests municipis trobem les capitals de província i la major part de l’àrea metropolitana de Barcelona.
Què regula la Llei d’Habitatge a nivell estatal?
La Llei d’Habitatge, a nivell estatal, regula aspectes relacionats amb:
– L’accés i la protecció a l’habitatge, així com les condicions dels contractes d’arrendament.
– Mesures per a garantir el dret a un habitatge digne (que es contempla en la Constitució Espanyola) i adequada, especialment per als col·lectius més vulnerables, com les persones en situació d’exclusió social.
– La definició de les denominades zones de mercat tensionades que són aquelles en les quals existeix una elevada demanda d’habitatge i escassetat d’oferta, la qual cosa permet aplicar mesures específiques per a controlar els preus del lloguer.
– L’import de la renda i el límit quant a la seva actualització. La Llei d’Habitatge estableix que els nous contractes de lloguer en zones tensionades no poden tenir una renda superior a la que tenien fins a aquest moment i que l’actualització de la renda no pot superar el 3%. Si es tracta de grans propietaris el preu no pot ser major que l’índex de preus de referència.
Què és una zona de mercat tensionada?
Una zona de mercat tensionada és una àrea geogràfica en la qual s’ha produït un augment descontrolat dels preus dels habitatges en lloguer. No coincideixen amb un municipi o ciutat concreta, pot tractar-se d’un districte del centre d’una ciutat o d’una àrea de major grandària.
L’objectiu és definir aquelles zones en les quals l’accés a l’habitatge s’està convertint en un problema per a les persones i fixar preus màxims de lloguer.
La Llei d’Habitatge estableix que les comunitats autònomes i ajuntaments poden declarar zones de mercat tensionades en el seu territori. Aquesta declaració permet aplicar mesures específiques per a regular els preus en els contractes de lloguer d’habitatge.
Per a poder establir les mesures que limitin els preus s’ha d’esperar que el Ministeri d’Habitatge publiqui el sistema d’índex de preus de referència en cada territori, la qual cosa, possiblement, es fa al febrer de 2024.
Com s’actualitza la renda d’un contracte de lloguer d’habitatge?
L’actualització de la renda en un contracte de lloguer d’habitatge és un aspecte important tant per als llogaters com per als propietaris.
Segons la Llei d’Arrendaments urbans, la renda pot ser actualitzada anualment, sempre que s’hagi pactat aquesta possibilitat en el contracte. Si no s’ha pactat res, no serà possible realitzar l’actualització de la renda.
Si les parts han establert que la renda s’actualitza, però no han pactat un mètode o índex de referència, s’aplicarà l’índex de garantia de competitivitat. En qualsevol cas, l’augment que es produeixi a causa de l’actualització de la renda no podrà superar del resultat d’aplicar la variació percentual de l’IPC a data de cada actualització.
És fonamental conèixer i respectar els pactes recollits en el contracte de lloguer i la regulació de la Llei d’Arrendaments Urbans per a evitar conflictes entre totes dues parts i garantir un equilibri en els contractes de lloguer.
Com afecta al lloguer de pisos a Barcelona aquesta nova regulació?
Tant si ets llogater com si ets propietari d’un pis a Barcelona que es troba en una zona tensionada has de considerar la nova regulació. T’expliquem els detalls a continuació:
- Si ets propietari.
- El primer que hauràs de fer és comprovar si, efectivament, l’habitatge es troba en una zona de mercat tensionada. Inicialment, la Generalitat de Catalunya ha proposat diverses zones i caldrà esperar a veure si són aprovades.
- Si ja has llogat abans l’habitatge i ets un petit propietari (és a dir, tens menys de cinc pisos en propietat), no podràs pujar la renda respecte als contractes anteriors. Només en el cas que es tracti de petits propietaris que hagin fet obres de rehabilitació en els últims dos anys, es podrà augmentar la renda en un 10%.
- Informa’t sobre les teves obligacions fiscals i administratives: dipòsit de fiança arrendatícia, registre del contracte, inscripció en el registre de la propietat o pagament d’impostos com l’IRPF.
- Si ets llogater.
- Igual que en el cas anterior, hauràs de comprovar si l’habitatge es troba en una zona tensionada.
- Verifica la renda de l’anterior contracte per a comprovar que no ha augmentat. També podràs revisar l’índex de referència de la zona ja que, si la renda és superior, haurà de reduir-se fins a aquest límit.
- Si l’habitatge mai ha estat llogada, el límit de la renda el marcarà l’índex de referència.
- Analitza la forma en la qual es revisarà la renda.
En resum, l’entrada en vigència de la Llei d’Habitatge a Espanya ha generat canvis significatius en el mercat del lloguer. Si vols llogar un habitatge tant com propietari o com a llogater és important que entenguis què regula aquesta llei a nivell estatal i quin municipis i zones es veuran afectats per la limitació dels preus de lloguer.
No obstant això, sorgeix la pregunta: aquestes mesures són suficients per a solucionar els problemes d’accés a l’habitatge a Catalunya?
Si necessites ajuda amb el lloguer de la teva casa o pis i no tens clar com afecta la Llei d’habitatge, contacta amb nosaltres i el nostre equip de professionals experts en dret immobiliari t’assessorarà perquè compleixis la llei.
