Entrada en vigencia del tope a los precios del alquiler en Cataluña

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¿Sabes que el precio del alquiler en la provincia de Barcelona en diciembre de 2023 frente al mismo mes del 2022 ha aumentado un 12,1%? Son algunos de los datos publicados por idealista. Sin duda, es un dato preocupante puesto que cada vez hay más demanda y menos oferta de vivienda en alquiler a largo plazo, lo que hace que se incrementen las renta. Para evitar este problema se elaboró y aprobó la denominada Ley de Vivienda en mayo de 2023 y Catalunya será la primera comunidad autónoma en regular y limitar el precio del alquiler. 


En la ciudad de Barcelona el precio medio por metro cuadrado en diciembre de 2023 fue de 20,5 euros. El precio más bajo lo registró Igualada con 7,9 euros por metro cuadrado. La media en la provincia de Barcelona fue de 17,5 euros por metro cuadrado. Son precios muy elevados que no han dejado de crecer y que suponen una dificultad para cualquier persona que quiera alquilar un piso. 


Regulación de los límites a los alquileres en Cataluña

En 2022 el Tribunal Constitucional declaró inconstitucional la ley catalana que establecía el límite a los precios de los alquileres. Sin embargo, en 2023 se aprobó a nivel estatal la denominada Ley de vivienda que establecía esos límites para todo el territorio nacional.


Esta nueva regulación regula términos importantes como las zonas de mercado tensionadas, la definición de grandes tenedores y las limitaciones en las actualizaciones de la renta. En este sentido, La Generalitat de Cataluña ha sido la primera que ha solicitado al Ministerio de Vivienda el poder regular y limitar las rentas en 140 municipios en los que habitan el 80% de los catalanes. Entre estos municipios encontramos las capitales de provincia y la mayor parte del área metropolitana de Barcelona. 


¿Qué regula la Ley de Vivienda a nivel estatal?


La Ley de Vivienda, a nivel estatal, regula aspectos relacionados con: 

– El acceso y la protección a la vivienda, así como las condiciones de los contratos de arrendamiento. 


– Medidas para garantizar el derecho a una vivienda digna (que se contempla en la Constitución Española) y adecuada, especialmente para los colectivos más vulnerables, como las personas en situación de exclusión social. 


– La definición de las denominadas zonas de mercado tensionadas que son aquellas en las que existe una elevada demanda de vivienda y escasez de oferta, lo que permite aplicar medidas específicas para controlar los precios del alquiler.


El importe de la renta y el límite en cuanto a su actualización. La Ley de Vivienda establece que los nuevos contratos de alquiler en zonas tensionadas no pueden tener una renta superior a la que tenían hasta ese momento y que la actualización de la renta no puede superar el 3%. Si se trata de grandes propietarios el precio no puede ser mayor que el índice de precios de referencia. 


¿Qué es una zona de mercado tensionada?

Una zona de mercado tensionada es un área geográfica en la que se ha producido un aumento descontrolado de los precios de las viviendas en alquiler. No coinciden con un municipio o ciudad concreta, puede tratarse de un distrito del centro de una ciudad o de un área de mayor tamaño. 


El objetivo es definir aquellas zonas en las que el acceso a la vivienda se está convirtiendo en un problema para las personas y fijar precios máximos de alquiler. 


La Ley de Vivienda establece que las comunidades autónomas y ayuntamientos pueden declarar zonas de mercado tensionadas en su territorio. Esta declaración permite aplicar medidas específicas para regular los precios en los contratos de alquiler de vivienda. 


Para poder establecer las medidas que limiten los precios se debe esperar a que el Ministerio de Vivienda publique el sistema de índice de precios de referencia en cada territorio, lo que, posiblemente, se haga en febrero de 2024. 


¿Cómo se actualiza la renta de un contrato de alquiler de vivienda?

La actualización de la renta en un contrato de alquiler de vivienda es un aspecto importante tanto para los inquilinos como para los propietarios.


Según la Ley de Arrendamientos urbanos, la renta puede ser actualizada anualmente, siempre y cuando se haya pactado esta posibilidad en el contrato. Si no se ha pactado nada, no será posible realizar la actualización de la renta. 


Si las partes han establecido que la renta se actualiza, pero no han pactado un método o índice de referencia, se aplicará el índice de garantía de competitividad. En cualquier caso, el aumento que se produzca debido a la actualización de la renta no podrá superar del resultado de aplicar la variación porcentual del IPC a fecha de cada actualización. 


Es fundamental conocer y respetar los pactos recogidos en el contrato de alquiler y la regulación de la Ley de Arrendamientos Urbanos para evitar conflictos entre ambas partes y garantizar un equilibrio en los contratos de alquiler.


¿Cómo afecta al alquiler de pisos en Barcelona esta nueva regulación?


Tanto si eres inquilino como si eres propietario de un piso en Barcelona que se encuentra en una zona tensionada debes considerar la nueva regulación. Te contamos los detalles a continuación: 


  • Si eres propietario
    • Lo primero que tendrás que hacer es comprobar si, efectivamente, la vivienda se encuentra en una zona de mercado tensionada. Inicialmente, la Generalitat de Cataluña ha propuesto varias zonas y habrá que esperar a ver si son aprobadas. 
    • Si ya has alquilado antes la vivienda y eres un pequeño propietario (es decir, tienes menos de cinco pisos en propiedad), no podrás subir la renta respecto a los contratos anteriores. Solo en el caso de que se trate de pequeños propietarios que hayan hecho obras de rehabilitación en los últimos dos años, se podrá aumentar la renta en un 10%.
    • Infórmate sobre tus obligaciones fiscales y administrativas: depósito de fianza arrendaticia, registro del contrato, inscripción en el registro de la propiedad o pago de impuestos como el IRPF. 

  • Si eres inquilino
    • Al igual que en el caso anterior, deberás comprobar si la vivienda se encuentra en una zona tensionada. 
    • Verifica la renta del anterior contrato para cotejar que no ha aumentado. También podrás revisar el índice de referencia de la zona ya que, si la renta es superior, deberá reducirse hasta ese límite. 
    • Si la vivienda nunca ha sido al alquilada el límite de la renta lo marcará el índice de referencia. 
    • Analiza la forma en la que se revisará la renta. 

En resumen, la entrada en vigencia de la Ley de Vivienda en España ha generado cambios significativos en el mercado del alquiler. Si quieres alquilar una vivienda tanto como propietario o como inquilino es importante que comprendas qué regula esta ley a nivel estatal y qué municipios y zonas se verán afectados por la limitación de los precios de alquiler. 


Sin embargo, surge la pregunta: ¿estas medidas son suficientes para solucionar los problemas de acceso a la vivienda en Cataluña?


Si necesitas ayuda con el alquiler de tu casa o piso y no tienes claro cómo afecta la Ley de vivienda, contacta con nosotros y nuestro equipo de profesionales expertos en derecho inmobiliario te asesorará para que cumplas la ley. 

Ana Vila

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