Suspensió del Tribunal Constitucional a la llei catalana de contenció de rendes de lloguer
El passat 10 de març del 2022, es publicava la nota informativa del Tribunal Constitucional, que per unanimitat, declarava inconstitucional – en gran mesura- la Li catalana 11/2020, de 18 de setembre, de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en contractes d’arrendament d’habitatge, vulgarment anomenada la llei que limita els lloguers. La inconstitucionalitat es basa en el fet que envaeix de ple dret qüestions competencials que són responsabilitat de l’Estat i no de la comunitat autònoma.
Eufòria desbordada a tota la comunitat de propietaris d’habitatges de Proddigia. Olé, Olé i olé! Hem guanyat! Per fi!– resaven diferent whatsapp dels nostres clients–. Com no, un altre embolic provocat pel legislador i els tribunals (en portem uns quants els últims anys) i dies caòtics a les immobiliàries de Catalunya; trucades sense parar, multitud de preguntes sense capacitat de resposta (no hi ha sentència publicada encara!), firmes de lloguer suspeses davant aquest anunci…
Lamento donar la notícia, però l’eufòria durarà poc, doncs coneixem des del passat 1 de febrer l’aprovació pel Consell de Ministres de l’aprovació per via d’urgència de l’Avantprojecte de Llei pel dret a l’habitatge.
Quins canvis suposarà la nova llei d’habitatge?
La nova llei d’habitatge té l’objectiu de garantir el dret a l’habitatge contemplat a la Constitució i, per aconseguir-ho, vol dotar les CCAA perquè principalment puguin realitzar les accions següents:
– Limitació dels preus dels lloguersLimitació dels preus dels lloguers
– Avantatges fiscals per a petits propietaris que ajustin les rendes
– Previsió d’habitatge social en construcció d’obres noves
Determinació d’àrees tensionades
La voluntat del legislador ésintervenir en aquelles poblacions on el pagament de la renda de lloguer suposa més del 30% dels ingressos mitjans dels habitants del barri en qüestió.
Exemple: Els ingressos mitjans del barri de Sarrià – St Gervasi són de 59.000 euros, el preu dels lloguers no hauria de superar els 17.700€ anuals (1.475€ al mes).
Aplicaria també a aquelles poblacions en què l’l lloguer hagi augmentat un 5% per sobre de l’IPC autonòmic durant els darrers cinc anys.
Si es dóna algun d’aquests dos casos, declararà “zona tensa” i les comunitats autònomes tindran la facultat de congelar els preus dels lloguers .
A qui afectarà la limitació? Definició de grans vs petites forquilles
A diferència de la llei catalana declarada inconstitucional, que afectava qualsevol propietari d’un habitatge, la proposta de nova llei estatal, en relació amb la intervenció del preu, afectarà obligatòriament les persones físiques o jurídiques que siguin propietàries de, almenys, 10 habitatges o que sumin una superfície construïda de més de 1.500 metres quadrats (gran forquilla) o als petits propietaris (menys de 10 habitatges), que podran aplicar bonificacions fiscals, en cas que, de forma voluntària, redueixin el preu de lloguer.
Com t’afecta la nova llei d’habitatge si ets propietari i tens algun habitatge de lloguer?
La nova llei d’habitatge suposarà una sèrie de canvis, limitacions, recàrrecs i desgravacions per als propietaris d’immobles residencials. Els més destacats són els següents:
Limitacions en el preu del lloguer
Si l’habitatge s’inclou en una àrea tensionada es distingeixen diversos supòsits:
– L’habitatge està arrendat i acaba el contracte. L’inquilí es pot acollir a una pròrroga anual per un termini de tres anys, en les mateixes condicions que regulava el contracte signat anteriorment.
– Es tracta d’un lloguer nou. S‟aplicarà la renda del contracte anterior més l‟increment de l‟IPC. Serà possible aplicar increments addicionals en casos establerts a la llei (obres per a millora en l’accessibilitat o en l’eficiència energètica).
– El propietari és una persona jurídica gran forquilla. La renda del nou contracte és la mateixa que la del contracte anterior o el límit màxim del sistema d’índexs de referència que cal aplicar.
Recàrrecs a l’Impost de Béns Immobles (IBI) per a vivendes buides
Els ajuntaments podran aplicar recàrrecs a l’IBI a propietaris d’un mínim de quatre (4) habitatges que estiguin buits per un període de temps de més de 2 anys. Els recàrrecs podran ser entre el 50% i el 150%. Per calcular el recàrrec es tindrà en compte el temps que porta desocupat l’habitatge i el nombre d’habitatges desocupats que té el propietari al municipi.
Descomptes i incentius fiscals a l’IRPF
Els petits propietaris (amb menys de deu (10) habitatges) que ajustin els preus del lloguer al preu de referència, podran optar a grans descomptes i incentius fiscals. De fet, es planeja una bonificació de fins al 90%. de les rendes que obtinguin els propietaris en cas que baixin el preu del lloguer.
Reserva d’habitatge protegit
Així mateix, a la nova llei es regula que els ajuntaments poden establir una reserva del 30% d’habitatge protegit en sòl urbanitzable. La novetat és que en aquest cas caldrà donar una compensació als promotors. La compensació pot consistir en la cessió de sòl en un altre lloc o en una compensació econòmica.
Recordem que aquesta mesura ja s?havia adoptat a Barcelona amb molta polèmica. Es va regular l’obligació de reservar el 30% dels nous desenvolupaments immobiliaris a habitatge protegit.
Quins efectes tindrà la nova llei d’habitatge a Catalunya, especialment a Barcelona i Sant Cugat?
A Catalunya, la inconstitucional llei va entrar en vigor el 2020, per això ha estat la norma aplicable a Barcelona i Sant Cugat fins ara.
No obstant, tal com anticipem en articles anteriors, els resultats de la llei autonòmica esmentada no han estat els que s’esperaven i s’han produït els efectes següents:
– Reducció dràstica de l’oferta de pisos de lloguer (-40%). Als petits propietaris, la limitació dels preus de lloguer, no els compensa i prefereixen deixar l’habitatge buit o vendre’l.
– Enduriment de les condicions dels lloguers per part dels propietaris.
– Increment de preus en zones no tensionades a causa del desplaçament de la demanda a zones allunyades de les ciutats.
– Expulsió del mercat dels llogaters sense solvència contrastada.
– Trasvasament de pisos del lloguer de llarga durada al lloguer turístic i al lloguer a mitjà termini (per exemple, a estudiants oa treballadors expatriats), que n’ofereixen unarendibilitat major.
– Augment del temps per llogar un pis, com a conseqüència de l’enduriment de les condicions per llogar.
– En relació amb la reserva d’habitatge protegit, tal com hem vist a Barcelona, una dràstica reducció de la voluntat inversora en la promoció d’habitatges d’obra nova .
En conclusió, la nova llei estatal proposada com a avantprojecte, amb l’experiència de 2 anys a Catalunya, preveiem un fracàs estrepitós per a les seves intencions.
Prudència, però, ja que el text definitiu de la nova llei d’habitatge pot variar com a conseqüència de la tramitació al Congrés i al Senat. Caldrà conèixer la regulació definitiva i esperar a veure els efectes concrets.
Seguim connectats a Proddigia.
