La “nueva ley” que limitará el precio del alquiler en España. Todo lo que necesitas saber

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Suspensión del Tribunal Constitucional a la ley catalana de contención de rentas de alquiler


El pasado 10 de marzo de 2022, se publicaba la nota informativa del Tribunal Constitucional, que por unanimidad,  declaraba  inconstitucional – en gran medida- la Ley catalana 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en contratos de arrendamiento de vivienda, vulgarmente llamada la ley que limita los alquileres.  La inconstitucionalidad viene basada en que invade de pleno derecho cuestiones competenciales que son responsabilidad del Estado y no de la Comunidad Autónoma.


Euforia desbordada en toda la comunidad de propietarios de viviendas de Proddigia. ¡Olé, Olé y olé! ¡Hem guanyat!  ¡Por fin!– rezaban diferente whatsapp de nuestros clientes. Como no, otro lío provocado por el legislador y los tribunales (llevamos unos cuantos en los últimos años) y días caóticos en las inmobiliarias de Catalunya; llamadas sin cesar, multitud de preguntas sin capacidad de respuesta (¡no hay sentencia publicada todavía!),  firmas de alquiler suspendidas ante este anuncio…


Lamento dar la noticia, pero la euforia durará poco, pues conocemos desde el pasado 1 de febrero la aprobación por el Consejo de Ministros de la aprobación por vía de urgencia del Anteproyecto de Ley por el derecho a la vivienda


¿Qué cambios supondrá la nueva ley de vivienda?


La nueva ley de vivienda tiene el objetivo de garantizar el derecho a la vivienda contemplado en la Constitución y, para lograrlo, quiere dotar a las CCAA para que principalmente puedan realizar las siguientes acciones: 


Limitación de los precios de los alquileresLimitación de los precios de los alquileres

Ventajas fiscales para pequeños propietarios que ajusten las rentas

Previsión de vivienda social en construcción de obras nuevas


Determinación de áreas tensionadas


La voluntad del legislador es intervenir en aquellas poblaciones en las que el pago de la renta de alquiler supone más del 30% de los ingresos medios de los habitantes del barrio en cuestión.


Ejemplo: Los ingresos medios del barrio de Sarrià – St Gervasi son de 59.000 euros, el precio de los alquileres no debería superar los 17.700€ anuales (1.475€ al mes).


Aplicaría también a aquellas poblaciones en las que el alquiler haya aumentado un 5% por encima del IPC autonómico durante los cinco últimos años. 


Si se da alguno de estos dos casos, se declarará “zona tensa” y las comunidades autónomas tendrán la facultad de congelar los precios de los alquileres. 


¿A quién afectará la limitación? Definición de grandes vs pequeños tenedores 


A diferencia de la ley catalana declarada inconstitucional, que afectaba a cualquier propietario de una vivienda, la propuesta de nueva ley estatal, en relación a la intervención del precio, afectará obligatoriamente a las personas físicas o jurídicas que sean propietarias de, al menos, 10 viviendas o que sumen una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados (gran tenedor) o a los pequeños propietarios (menos de 10 viviendas), que podrán aplicar bonificaciones fiscales, en el caso en que, de forma voluntaria, reduzcan el precio de alquiler. 


¿Cómo te afecta la nueva ley de vivienda si eres propietario y tienes alguna vivienda en alquiler?


La nueva ley de vivienda supondrá una serie de cambios, limitaciones, recargos y desgravaciones para los propietarios de inmuebles residenciales. Los más destacados son los siguientes: 


Limitaciones en el precio del alquiler


Si la vivienda se incluye en un área tensionada se distinguen varios supuestos:  


La vivienda está arrendada y termina el contrato. El inquilino podrá acogerse a una prórroga anual por un plazo de tres años, en las mismas condiciones que regulaba el contrato firmado anteriormente. 


Se trata de un nuevo alquiler. Se aplicará la renta del contrato anterior más el incremento del IPC. Será posible aplicar incrementos adicionales en casos establecidos en la ley (obras para mejora en la accesibilidad o en la eficiencia energética). 


El propietario es una persona jurídica gran tenedor. La renta del nuevo contrato será la misma que la del contrato anterior o el límite máximo del sistema de índices de referencia que se deba aplicar.


Recargos en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) para viviendas vacías


Los ayuntamientos podrán aplicar recargos en el IBI a propietarios de un mínimo de cuatro (4)  viviendas que se encuentren vacías por un periodo de tiempo de más de 2 años. Los recargos podrán ser de entre el 50% y el 150%. Para calcular el recargo se tendrá en cuenta el tiempo que lleva desocupada la vivienda y el número de viviendas desocupadas que tiene el propietario en el municipio. 


Descuentos e incentivos fiscales en el IRPF


Los pequeños propietarios (con menos de diez (10) viviendas) que ajusten los precios del alquiler al precio de referencia, podrán optar a grandes descuentos e incentivos fiscales. De hecho, se planea una bonificación de hasta el 90%  de las rentas que obtengan los propietarios en caso de que bajen el precio del alquiler.


Reserva de vivienda protegida


Asimismo, en la nueva ley se regula que los ayuntamientos pueden establecer una reserva del 30% de vivienda protegida en suelo urbanizable. La novedad es que en este caso se deberá dar una compensación a los promotores. La compensación puede consistir en la cesión de suelo en otro lugar o en una compensación económica. 


Recordemos que esta medida ya se había adoptado en Barcelona con mucha polémica. Se reguló la obligación de reservar el 30% de los nuevos desarrollos inmobiliarios a vivienda protegida. 


¿Qué efectos tendrá la nueva ley de vivienda en Cataluña, en especial en Barcelona y Sant Cugat?


En Cataluña, la inconstitucional ley entró en vigor en 2020,  por lo que ha sido la norma aplicable en Barcelona y Sant Cugat hasta ahora. 


Sin embargo, tal y como anticipamos en artículos anteriores, los resultados de dicha ley autonómica no han sido los que se esperaban y se han producido los efectos siguientes: 


– Reducción drástica de la oferta de pisos en alquiler (-40%). A los pequeños propietarios, la limitación de los precios de alquiler, no les compensa y prefieren dejar la vivienda vacía o venderla. 

– Endurecimiento de las condiciones de los alquileres por parte de los propietarios. 

– Incremento de precios en zonas no tensionadas debido al desplazamiento de la demanda a zonas alejadas de las ciudades. 

Expulsión del mercado de los inquilinos sin solvencia contrastada

Trasvase de pisos del alquiler de larga duración al alquiler turístico y al alquiler a medio plazo (por ejemplo, a estudiantes o a trabajadores expatriados), que ofrecen una rentabilidad mayor. 

Aumento del tiempo para alquilar un piso, como consecuencia del endurecimiento de las condiciones para alquilar. 


– En relación a la reserva de vivienda protegida, tal y como hemos visto en Barcelona, una drástica reducción de la voluntad inversora en la promoción de viviendas de obra nueva.


En conclusión, la nueva ley estatal propuesta como anteproyecto, con la experiencia de 2 años en Cataluña, prevemos un fracaso estrepitoso para sus intenciones.


Prudencia, sin embargo, pues el texto definitivo de la nueva ley de vivienda puede variar como consecuencia de la tramitación en el Congreso y el Senado. Será necesario conocer la regulación definitiva y esperar a ver los efectos concretos.


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Kristian Johansson

Kristian Johansson

Socio Fundador de Proddigia
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