Tàcita de reconducció en el contracte de lloguer

Share on whatsapp
Share on linkedin
Share on twitter
Share on facebook
tácita reconducción

Tabla de contenidos

En el dinàmic món dels arrendaments immobiliaris, la tàcita reconducció és un concepte de vital importància. Tant per a arrendadors com per a arrendataris, aquesta figura jurídica, sovint és desconeguda o mal interpretada. Malgrat això, revesteix una gran transcendència en la regulació de la relació contractual que sorgeix del lloguer d’un habitatge o local comercial.


Dominar aquest concepte resulta fonamental per a les parts involucrades en el contracte de lloguer. Per això, des de Proddigia, entrem detalladament en aquest concepte clau. 


Definició i fonament legal de la tàcita reconducció

La tàcita reconducció es defineix com la pròrroga automàtica d’un contracte de lloguer que ha finalitzat, sense necessitat d’un nou acord exprés entre les parts. Aquesta pròrroga es produeix quan l’arrendatari continua ocupant l’habitatge o local comercial més enllà del termini pactat en el contracte original i l’arrendador no manifesta la seva oposició de manera expressa.


Fonament legal

El fonament legal de la tàcita reconducció es troba en l’article 1566 del Codi Civil, que estableix el següent:


Si en acabar el contracte l’arrendatari roman en la cosa arrendada quinze dies més, sense oposició de l’arrendador, s’entén prorrogat el contracte per un any.”


Diferències entre la legislació civil i la Llei d’Arrendaments Urbans:

És important destacar que la regulació de la tàcita reconducció presenta algunes diferències entre la legislació civil i la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU):


Legislació civil

– Aplica a qualsevol tipus de contracte d’arrendament, independentment del tipus d’immoble (habitatge o local comercial).

– Estableix una pròrroga legal d’un any a partir del venciment del contracte original.


Llei d’Arrendaments Urbans:

D’una banda, no aplica als contractes d’arrendament d’habitatges amb una durada superior a cinc anys i per un altre, regula la pròrroga legal en funció de la durada del contracte original:

– Contractes de fins a cinc anys: pròrroga obligatòria d’un any.

– Contractes de més de cinc anys: pròrroga legal de set anys.


Condicions perquè operi la Tàcita Reconducció

Perquè es produeixi la tàcita reconducció i es prorrogui automàticament un contracte de lloguer finalitzat, és necessari que es compleixin determinades condicions:


1. Absència de pacte exprés de no pròrroga:

El contracte de lloguer no ha d’incloure una clàusula que prohibeixi expressament la tàcita reconducció. Si existeix aquesta clàusula, no es podrà aplicar aquest principi.


2. Permanència de l’arrendatari en l’immoble:

L’arrendatari ha de continuar ocupant l’habitatge o local comercial més enllà de la data de finalització del contracte. La simple permanència de les seves pertinences no es considera suficient.


3. Falta d’oposició de l’arrendador:

L’arrendador no ha d’haver comunicat a l’arrendatari el seu desig de recuperar la possessió de l’immoble abans o durant els 15 dies posteriors al venciment del contracte. Si ho fa, s’interromp la tàcita reconducció.


4. Pagament de la renda per part de l’arrendatari:

L’arrendatari ha d’haver realitzat el pagament de la renda corresponent al nou període de lloguer. Si no ho fa, no es considerarà tàcita reconducció i l’arrendador podrà iniciar un procés de desnonament.


Exemples de situacions en les quals pot aplicar-se la tàcita reconducció:

1. L’arrendatari continua ocupant l’habitatge després de finalitzar el contracte sense comunicació de l’arrendador.

 2. L’arrendatari paga la renda del mes següent al venciment del contracte sense objecció de l’arrendador.

3. L’arrendatari i l’arrendador negocien la renovació del contracte, però no arriben a un acord. Si l’arrendatari roman en l’habitatge durant més de 15 dies, es produeix la tàcita reconducció.


És important recordar que la tàcita reconducció només opera si es compleixen totes les condicions esmentades. Si alguna d’elles no es compleix, no es produirà la pròrroga automàtica del contracte.


En cas de dubtes o situacions conflictives, és recomanable consultar amb un advocat especialitzat en dret immobiliari.


Durada i fi del nou contracte per Tàcita Reconducció

L’article 1581 del Codi Civil estableix la durada del nou contracte que sorgeix per tàcita reconducció:


a) Contractes amb renda anual:

– La durada del contracte serà d’un any.


b) Contractes amb renda mensual, setmanal o diària:

– La durada del contracte serà pel mateix període que el que es venia satisfent la renda.


Exemples

– Si el contracte original era anual, la durada del nou contracte per tàcita reconducció serà d’un any.

– El contracte original era mensual, la durada del nou contracte per tàcita reconducció serà d’un mes.

– Les condicions del contracte original eren setmanals, la durada del nou contracte per tàcita reconducció serà d’una setmana.

– Si el contracte original era diari, la durada del nou contracte per tàcita reconducció serà d’un dia.


Fi del contracte:

El nou contracte generat per tàcita reconducció pot ser acabat per qualsevol de les parts:

a) Arrendador:

– Pot comunicar el seu desig de recuperar l’habitatge o local comercial almenys amb un mes d’antelació a la data de finalització del nou contracte.


b) Arrendatari:

– Pot comunicar la seva voluntat de desallotjar l’habitatge o local comercial en qualsevol moment.


Obligacions de les parts:

En finalitzar el nou contracte per tàcita reconducció, totes dues parts tenen les següents obligacions:

a) Arrendador:

– Ha de retornar a l’arrendatari la fiança dipositada a l’inici del contracte, prèvia comprovació de l’estat de l’immoble.


b) Arrendatari:

– Ha de lliurar l’habitatge o local comercial en el mateix estat en què el va rebre, excepte la deterioració natural causada per l’ús.


És important destacar que, en cas de pròrroga legal del contracte de lloguer, la tàcita reconducció no opera, ja que la pròrroga ja està regulada per la llei.


Efectes sobre tercers en la tàcita reconducció

L’article 1567 del Codi Civil estableix que, en cas de tàcita reconducció, cessen les obligacions atorgades per tercers per a la seguretat del contracte principal.


Això implica que les garanties atorgades per avaladores o fiadors en el contracte original no s’estenen al nou contracte que sorgeix per tàcita reconducció.


Conseqüències per a tercers

Avaladors:

– No respondran pels deutes contrets per l’arrendatari durant el nou contracte.

– Poden ser alliberats de la seva responsabilitat si ho comuniquen a l’arrendador abans de l’inici de la tàcita reconducció.


Fiadors:

– No respondran pels danys o perjudicis causats a l’immoble durant el nou contracte.

– Poden extingir la seva fiança si la comuniquen a l’arrendador abans de l’inici de la tàcita reconducció.


Exemple

Un contracte de lloguer amb una durada d’un any és avalat per un tercer. En finalitzar el contracte, l’arrendatari continua ocupant l’habitatge sense oposició de l’arrendador, produint-se la tàcita reconducció. En aquest cas, l’avalador no respondrà pels deutes o danys causats durant el nou contracte per tàcita reconducció.


Conclusió 

Com hem vist, és essencial tenir en compte que la tàcita reconducció té efectes significatius sobre les obligacions de les parts i les garanties atorgades per tercers. Per això, és recomanable comptar amb l’assessorament adequat per a comprendre completament les seves implicacions legals.


En Proddigia entenem la importància de dominar aquest concepte i oferim serveis especialitzats en dret immobiliari per a brindar assessorament integral als nostres clients. Si desitges més informació o assistència legal en matèria de contractes de lloguer, no dubtis a posar-te en contacte amb nosaltres. Som aquí per a ajudar-te a navegar pels complexos aspectes legals de l’arrendament d’habitatges i locals comercials.


Ana Vila

Ana Vila

Saps quant val el teu habitatge?

Descobreix el valor real del teu immoble amb la nostra valoració en línia, gratuïta i en 2 minuts. 

Vols saber quant val el teu habitatge a Barcelona i Sant Cugat?

Descobreix-ho gratis en només 3 passos.

¡Me interesa!

Quiero leer el Market Report de Barcelona al completo.

¡Me interesa!

Quiero leer el Market Report de Sant Cugat al completo.

Vols estar al dia de les últimes tendències del sector immobiliari?