Tácita de reconducción en el contrato de alquiler

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tácita reconducción

Tabla de contenidos

En el dinámico mundo de los arrendamientos inmobiliarios, la tácita reconducción es un concepto de vital importancia. Tanto para arrendadores como para arrendatarios, esta figura jurídica, a menudo es desconocida o mal interpretada. Pese a ello, reviste una gran trascendencia en la regulación de la relación contractual que surge del alquiler de una vivienda o local comercial.


Dominar este concepto resulta fundamental para las partes involucradas en el contrato de alquiler. Por ello, desde Proddigia, entramos en detalle en este concepto clave. 


Definición y fundamento legal de la tácita reconducción

La tácita reconducción se define como la prórroga automática de un contrato de alquiler que ha finalizado, sin necesidad de un nuevo acuerdo expreso entre las partes. Esta prórroga se produce cuando el arrendatario continúa ocupando la vivienda o local comercial más allá del plazo pactado en el contrato original y el arrendador no manifiesta su oposición de forma expresa.


Fundamento legal

El fundamento legal de la tácita reconducción se encuentra en el artículo 1566 del Código Civil, que establece lo siguiente:


Si al terminar el contrato el arrendatario permanece en la cosa arrendada quince días más, sin oposición del arrendador, se entiende prorrogado el contrato por un año.”


Diferencias entre la legislación civil y la Ley de Arrendamientos Urbanos:

Es importante destacar que la regulación de la tácita reconducción presenta algunas diferencias entre la legislación civil y la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU):


Legislación civil

– Aplica a cualquier tipo de contrato de arrendamiento, independientemente del tipo de inmueble (vivienda o local comercial).

– Establece una prórroga legal de un año a partir del vencimiento del contrato original.


Ley de Arrendamientos Urbanos:

Por un lado, no aplica a los contratos de arrendamiento de viviendas con una duración superior a cinco años y por otro, regula la prórroga legal en función de la duración del contrato original:

– Contratos de hasta cinco años: prórroga obligatoria de un año.

– Contratos de más de cinco años: prórroga legal de siete años.


Condiciones para que opere la Tácita Reconducción

Para que se produzca la tácita reconducción y se prorrogue automáticamente un contrato de alquiler finalizado, es necesario que se cumplan determinadas condiciones:


1. Ausencia de pacto expreso de no prórroga:

El contrato de alquiler no debe incluir una cláusula que prohíba expresamente la tácita reconducción. Si existe dicha cláusula, no se podrá aplicar este principio.


2. Permanencia del arrendatario en el inmueble:

El arrendatario debe continuar ocupando la vivienda o local comercial más allá de la fecha de finalización del contrato. La simple permanencia de sus pertenencias no se considera suficiente.


3. Falta de oposición del arrendador:

El arrendador no debe haber comunicado al arrendatario su deseo de recuperar la posesión del inmueble antes o durante los 15 días posteriores al vencimiento del contrato. Si lo hace, se interrumpe la tácita reconducción.


4. Pago de la renta por parte del arrendatario:

El arrendatario debe haber realizado el pago de la renta correspondiente al nuevo periodo de alquiler. Si no lo hace, no se considerará tácita reconducción y el arrendador podrá iniciar un proceso de desahucio.


Ejemplos de situaciones en las que puede aplicarse la tácita reconducción:

1. El arrendatario continúa ocupando la vivienda tras finalizar el contrato sin comunicación del arrendador.

 2. El arrendatario paga la renta del mes siguiente al vencimiento del contrato sin objeción del arrendador.

3. El arrendatario y el arrendador negocian la renovación del contrato, pero no llegan a un acuerdo. Si el arrendatario permanece en la vivienda durante más de 15 días, se produce la tácita reconducción.


Es importante recordar que la tácita reconducción solo opera si se cumplen todas las condiciones mencionadas. Si alguna de ellas no se cumple, no se producirá la prórroga automática del contrato.


En caso de dudas o situaciones conflictivas, es recomendable consultar con un abogado especializado en derecho inmobiliario.


Duración y fin del nuevo contrato por Tácita Reconducción

El artículo 1581 del Código Civil establece la duración del nuevo contrato que surge por tácita reconducción:


a) Contratos con renta anual:

– La duración del contrato será de un año.


b) Contratos con renta mensual, semanal o diaria:

– La duración del contrato será por el mismo periodo que el que se venía satisfaciendo la renta.


Ejemplos

– Si el contrato original era anual, la duración del nuevo contrato por tácita reconducción será de un año.

– El contrato original era mensual, la duración del nuevo contrato por tácita reconducción será de un mes.

– Las condiciones del contrato original eran semanales, la duración del nuevo contrato por tácita reconducción será de una semana.

– Si el contrato original era diario, la duración del nuevo contrato por tácita reconducción será de un día.


Fin del contrato:

El nuevo contrato generado por tácita reconducción puede ser terminado por cualquiera de las partes:

a) Arrendador:

– Puede comunicar su deseo de recuperar la vivienda o local comercial al menos con un mes de antelación a la fecha de finalización del nuevo contrato.


b) Arrendatario:

– Puede comunicar su voluntad de desalojar la vivienda o local comercial en cualquier momento.


Obligaciones de las partes:

Al finalizar el nuevo contrato por tácita reconducción, ambas partes tienen las siguientes obligaciones:

a) Arrendador:

– Debe devolver al arrendatario la fianza depositada al inicio del contrato, previa comprobación del estado del inmueble.


b) Arrendatario:

– Debe entregar la vivienda o local comercial en el mismo estado en que lo recibió, salvo el deterioro natural causado por el uso.


Es importante destacar que, en caso de prórroga legal del contrato de alquiler, la tácita reconducción no opera, ya que la prórroga ya está regulada por la ley.


Efectos sobre terceros en la tácita reconducción

El artículo 1567 del Código Civil establece que, en caso de tácita reconducción, cesan las obligaciones otorgadas por terceros para la seguridad del contrato principal.


Esto implica que las garantías otorgadas por avalistas o fiadores en el contrato original no se extienden al nuevo contrato que surge por tácita reconducción.


Consecuencias para terceros

Avalistas:

– No responderán por las deudas contraídas por el arrendatario durante el nuevo contrato.

– Pueden ser liberados de su responsabilidad si lo comunican al arrendador antes del inicio de la tácita reconducción.


Fiadores:

– No responderán por los daños o perjuicios causados al inmueble durante el nuevo contrato.

– Pueden extinguir su fianza si la comunican al arrendador antes del inicio de la tácita reconducción.


Ejemplo

Un contrato de alquiler con una duración de un año es avalado por un tercero. Al finalizar el contrato, el arrendatario continúa ocupando la vivienda sin oposición del arrendador, produciéndose la tácita reconducción. En este caso, el avalista no responderá por las deudas o daños causados durante el nuevo contrato por tácita reconducción.


Conclusión 

Como hemos visto, es esencial tener en cuenta que la tácita reconducción tiene efectos significativos sobre las obligaciones de las partes y las garantías otorgadas por terceros. Por ello, es recomendable contar con el asesoramiento adecuado para comprender completamente sus implicaciones legales.


En Proddigia entendemos la importancia de dominar este concepto y ofrecemos servicios especializados en derecho inmobiliario para brindar asesoramiento integral a nuestros clientes. Si deseas más información o asistencia legal en materia de contratos de alquiler, no dudes en ponerte en contacto con nosotros. Estamos aquí para ayudarte a navegar por los complejos aspectos legales del arrendamiento de viviendas y locales comerciales.


Ana Vila

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