Quins impostos he de pagar a la compravenda d’un habitatge?

Share on whatsapp
Share on linkedin
Share on twitter
Share on facebook
impuestos compraventa_PORTADA VBLOG - BLOG - KRISTIAN

Tabla de contenidos

Has estalviat durant anys, has visitat molts habitatges i, per fi, has trobat la casa dels teus somnis i vols comprar-la, però et sorgeixen preguntes com aquestes: He de pagar IVA o ITP? Quin tipus s’aplica ?, Es pot prorratejar el pagament de l’IBI? Abans de comprar o vendre un habitatge cal tenir clares les respostes a aquestes preguntes, per això, en aquest article t’expliquem què impostos es paguen per la venda d’una casa.

Impostos que es paguen per la venda d’una casa en el moment de l’operació

Pel que fa als impostos a pagar per la venda d’una casa cal diferenciar dos moments: un de simultani a la venda i un altre de posterior. Analitzarem els impostos que es paguen per la venda en el moment en què es formalitza:

IVA – ITP

Aquesta compravenda es grava amb IVA o amb ITP? És una de les preguntes més freqüents que fan els venedors quan es tracta de la venda d’un habitatge.

Quant es paga d’IVA?

L’IVA és l’impost que es paga en cas d’un habitatge d’obra nova, és a dir, quan es produeix una primera transmissió del promotor de l’habitatge al comprador. El tipus general d’IVA aplicable és del 10% sobre el valor escripturat de l’habitatge. Si es tracta d’un habitatge de protecció oficial, el tipus és del 4%. L’impost el paga el comprador i l’ingressa el venedor.

Quant es paga l’ITP?

L’impost sobre transmissions patrimonials es paga en el cas de venda d’un habitatge en una segona o ulterior transmissió, és a dir, en el cas d’habitatges de segona mà. L’ITP és un impost cedit a les comunitats autònomes que són les que decideixen el tipus que cal aplicar, per la qual cosa varia d’una a l’altra.

A Catalunya s’aplica un tipus del 10% sobre el valor total de l’immoble si aquest no supera 1.000.000 euros. En el cas que el valor de l’immoble superi aquesta quantitat s’aplicarà un 10% fins a 1.000.000 d?euros i un 11% sobre la resta del valor. En cas que es tracti d‟una transmissió d‟un habitatge de protecció oficial s‟aplicarà un 7%. D‟altra banda, si es tracta d‟una transmissió d‟un habitatge habitual d‟una persona amb discapacitat, família nombrosa o monoparental od‟un jove menor de 32 anys, el tipus aplicable serà del 5%.

En aquesta web tens tota la informació sobre els tipus aplicables a Catalunya segons la classe de transmissió.

La meritació de l’impost es produeix a la data de l’atorgament de l’escriptura de compravenda.

El valor que es considera per calcular l’ITP és el valor de referència cadastral, no el preu efectiu que es pagui per l’immoble, com passava fins a l’1 de gener de 2022. Per calcular el valor de referència només cal entrar a la web del cadastre i incloure totes les dades (DNI, referència cadastral de l’immoble que figura al rebut de l’IBI etc.). Només preval el valor de l’adquisició (el preu que es pagui per l’immoble) per calcular l’ITP si és superior al de referència.

AJD

L’impost d’actes jurídics documentats grava els documents notarials, les primeres còpies d’escriptures i les actes notarials, quan concorren els requisits següents:

-Tienen como objetivo una cantidad o cosa evaluable.

-Contenen actes o contractes que es poden inscriure als registres de la propietat, Mercantil, de la propietat industrial o de béns immobles.

-Aquests actes o contractes no estan subjectes a l’impost sobre successions i donacions.

Aquests actes o contractes no estan subjectes als conceptes de transmissions patrimonials oneroses o operacions societàries.

Per tant, l’AJD es paga en operacions de compravenda que tributen per IVA, però no en les gravades per ITP.

L’impost es merita el dia en què es produeix la transmissió i qui ha de pagar l’impost és qui adquireix el bé (comprador). Tot i això, després de diverses sentències dels tribunals al nostre país a partir del 10 de novembre del 2018 en el cas que es tracti d’escriptures de constitució de préstec amb garantia hipotecària, el subjecte passiu i qui haurà de pagar l’impost serà el prestador, és a dir, l’entitat bancària. D’altra banda, per a les escriptures d’hipoteca formalitzades fins al 9 de novembre de 2018 el subjecte passiu és el prestatari (la persona a qui es concedeix la hipoteca i rep els diners). Pel que fa a les hipoteques, hem de recordar que generen despeses per al comprador com el que correspon a la taxació de l’habitatge oa les comissions d’obertura que estableixi el banc.

Impostos a pagar després de la compravenda

Hem vist els impostos per la venda d’una casa que cal pagar en el moment de la transmissió, però hi ha altres impostos que cal considerar després de la compravenda i que són els següents:

IRPF

En el cas que, com a venedor de l’habitatge, obtinguis un guany patrimonial (degut al fet que el preu de venda és superior al que vas pagar quan vas comprar), hauràs de declarar-ho a l’IRPF. No obstant, cal recordar que cal deduir una sèrie de despeses i tributs (com els honoraris d’agents immobiliaris, la plusvàlua municipal o les despeses de la cancel·lació registral de la hipoteca) per calcular el valor del guany patrimonial per la venda de lhabitatge a efectes de lIRPF. D’altra banda, caldrà aplicar trams que són els següents:

-En cas que el guany patrimonial sigui de menys de 6.000 euros, el tipus aplicable és del 19%.

-Si el guany patrimonial es troba entre 6.000 euros i 50.000 euros, el tipus aplicable és del 21%.

-Si el guany patrimonial es troba entre 50.000 i 200.000 euros, el tipus aplicable és del 23%.

-Finalment, si el guany patrimonial obtingut és més gran de 200.000 el tipus aplicable és del 26%.

Si no has obtingut un guany patrimonial, sinó una pèrdua, no hauràs de tributar per l’IRPF, però hauràs d’incloure la pèrdua a la declaració ja que la podràs compensar amb els guanys que hagis obtingut.

A l’IRPF s’estableix la exempció per reinversió en habitatge habitual. És a dir, si vens un habitatge i utilitzes els diners de la venda per comprar un habitatge habitual no hauràs de pagar IRPF. El termini per reinvertir és de dos anys.

IBI

Els propietaris dels immobles han de pagar l’IBI. És un impost municipal que paga el propietari de l’immoble l’1 de gener de cada any. És a dir, si la compravenda es formalitza el 3 de gener, l’IBI d’aquell any l’abonarà el venedor.

És força habitual que a les compravendes es pacti entre el comprador i el venedor el prorrateig en el pagament de l’IBI en funció de la data de compravenda. el Tribunal Suprem a la sentència 409/2016 de 15 de juny va establir que és possible prorratejar l’IBI, de manera que comprador i venedor pagarà la part que li corresponguin en funció del temps que hagin estat propietaris de l’immoble aquell any.

Tributo metropolitano

El tribut metropolità és un tribut que afecta l’àrea metropolitana de Barcelona i té l’objectiu de finançar els serveis que s’ofereixen a aquesta àrea. És un tribut directe i de caràcter real que grava el valor dels béns immobles de naturalesa urbana o de característiques especials i que s’exigeix als municipis de l’àrea metropolitana de Barcelona (entre els quals hi ha Sant Cugat). S’ha anomenat “recàrrec de l’IBI”.

Plusvàlua municipal

La plusvàlua és un impost municipal que grava l’increment de valor dels terrenys de naturalesa urbana que es posa de manifest en casos de venda, herència o donació dun habitatge, per exemple. En el cas de la compravenda, ho paga el venedor

Durant els darrers anys han sorgit diverses polèmiques en relació a la plusvàlua municipal i el Tribunal Constitucional ha dictaminat que no s’haurà de pagar quan el terreny que es ven no ha experimentat un increment del seu valor.

D’altra banda, el novembre de 2021 es va modificar la llei de l’impost en relació amb el càlcul de la base imposable de manera que es pot calcular sobre la base d’un mètode objectiu que consisteix a multiplicar el valor cadastral del sòl en el moment de la venda de limmoble pels coeficients fixats per cada Ajuntament. Aquest mètode pot ser substituït pel que considera el valor real obtingut a la transacció.

Taxa d’escombraries

La taxa d’escombraries és un impost municipal que té com a objectiu cobrir les despeses per la recollida i gestió de residus i fems domèstics. En alguns municipis, com Sant Cugat, la taxa d’escombraries es troba inclosa a l’IBI. strong> En el cas de Barcelona s’inclou a la factura de subministrament de agua de cada llar, com a concepte independent.

Hem analitzat a fons els impostos a pagar per la venda d’una casa, tant des del punt de vista del comprador com del venedor, considerant el moment de la transmissió i el posterior a la venda. Si tens algun dubte, contacta amb nosaltres i t’hi ajudarem.

Kristian Johansson

Kristian Johansson

Socio Fundador de Proddigia
Saps quant val el teu habitatge?

Descobreix el valor real del teu immoble amb la nostra valoració en línia, gratuïta i en 2 minuts. 

Vols saber quant val el teu habitatge a Barcelona i Sant Cugat?

Descobreix-ho gratis en només 3 passos.

¡Me interesa!

Quiero leer el Market Report de Barcelona al completo.

¡Me interesa!

Quiero leer el Market Report de Sant Cugat al completo.

Vols estar al dia de les últimes tendències del sector immobiliari?