Has ahorrado durante años, has visitado muchas viviendas y, por fin, has encontrado la casa de tus sueños y quieres comprarla, pero, te surgen preguntas como estas: ¿Tengo que pagar IVA o ITP?, ¿Qué tipo se aplica?, ¿Se puede prorratear el pago del IBI? Antes de comprar o vender una vivienda es necesario tener claras las respuestas a estas preguntas, por eso, en este artículo te contamos qué impuestos se pagan por la venta de una casa.
Impuestos que se pagan por la venta de una casa en el momento de la operación
En relación a los impuestos a pagar por la venta de una casa es necesario diferenciar dos momentos: uno simultáneo a la venta y otro posterior. Vamos a analizar los impuestos que se pagan por la venta en el momento en que se formaliza:
IVA – ITP
¿Esta compraventa se grava con IVA o con ITP? Es una de las preguntas más frecuentes que hacen los vendedores cuando se trata de la venta de una vivienda.
¿Cuándo se paga IVA?
El IVA es el impuesto que se paga en el caso de una vivienda de obra nueva, es decir, cuando se produce una primera transmisión del promotor de la vivienda al comprador. El tipo general de IVA aplicable es del 10% sobre el valor escriturado de la vivienda. Si se trata de una vivienda de protección oficial el tipo es del 4%. El impuesto lo paga el comprador y lo ingresa el vendedor.
¿Cuándo se paga el ITP?
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales se paga en el caso de venta de una vivienda en una segunda o ulterior transmisión, es decir, en el caso de viviendas de segunda mano. El ITP es un impuesto cedido a las comunidades autónomas que son las que deciden el tipo a aplicar, por lo que varía de una a otra.
En Cataluña se aplica un tipo del 10% sobre el valor total del inmueble si este no supera 1.000.000 de euros. En el caso en que el valor del inmueble supere dicha cantidad se aplicará un 10% hasta 1.000.000 de euros y un 11% sobre el resto del valor. En el caso de que se trate de una transmisión de una vivienda de protección oficial se aplicará un 7%. Por otro lado, si se trata de una transmisión de una vivienda habitual de una persona con discapacidad, familia numerosa o monoparental o de un joven menor de 32 años, el tipo aplicable será del 5%.
En esta web tienes toda la información sobre los tipos aplicables en Cataluña según la clase de transmisión.
El devengo del impuesto se produce en la fecha del otorgamiento de la escritura de compraventa.
El valor que se considera para calcular el ITP es el valor de referencia catastral, no el precio efectivo que se pague por el inmueble, como ocurría hasta el 1 de enero de 2022. Para calcular el valor de referencia basta con entrar en la web del catastro e incluir todos los datos (DNI, referencia catastral del inmueble que figura en el recibo del IBI etc.). Solo prevalecerá el valor de la adquisición (el precio que se pague por el inmueble) para calcular el ITP si es superior al de referencia.
AJD
El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados grava los documentos notariales, las primeras copias de escrituras y las actas notariales, cuando concurren los siguientes requisitos:
-Tienen como objetivo una cantidad o cosa evaluable.
-Contienen actos o contratos que se pueden inscribir en los registros de la propiedad, Mercantil, de la propiedad industrial o de bienes inmuebles.
-Estos actos o contratos no están sujetos al impuesto sobre sucesiones y donaciones.
–Estos actos o contratos no están sujetos a los conceptos de transmisiones patrimoniales onerosas u operaciones societarias.
Por lo tanto, el AJD se paga en operaciones de compraventa que tributan por IVA, pero no en aquellas gravadas por ITP.
El impuesto se devenga el día en que se produce la transmisión y quien tiene que pagar el impuesto es quien adquiere el bien (comprador). Sin embargo, tras diversas sentencias de los tribunales en nuestro país a partir del 10 de noviembre de 2018 en el caso de que se trate de escrituras de constitución de préstamo con garantía hipotecaria, el sujeto pasivo y quien deberá pagar el impuesto será el prestamista, es decir, la entidad bancaria. Por otro lado, para las escrituras de hipoteca formalizadas hasta el 9 de noviembre de 2018 el sujeto pasivo es el prestatario (la persona a la que se le concede la hipoteca y recibe el dinero). En relación a las hipotecas, debemos recordar que generan gastos para el comprador como el que corresponde a la tasación de la vivienda o a las comisiones de apertura que establezca el banco.
Impuestos a pagar tras la compraventa
Hemos visto los impuestos por la venta de una casa que hay que pagar en el momento de la transmisión, pero hay otros impuestos que se deben considerar tras la compraventa y que son los siguientes:
IRPF
En el caso en que, como vendedor de la vivienda, obtengas una ganancia patrimonial (debida a que el precio de venta es superior al que pagaste cuando compraste), deberás declararla en el IRPF. Sin embargo, es necesario recordar que es deben deducir una serie de gastos y tributos (como los honorarios de agentes inmobiliarios, la plusvalía municipal o los gastos de la cancelación registral de la hipoteca) para calcular el valor de la ganancia patrimonial por la venta de la vivienda a efectos del IRPF. Por otro lado, se deberán aplicar tramos que son los siguientes:
-En el caso en que la ganancia patrimonial sea de menos de 6.000 euros, el tipo aplicable es del 19%.
-Si la ganancia patrimonial se encuentra entre 6.000 euros y 50.000 euros el tipo aplicable es del 21%.
-Si la ganancia patrimonial se encuentra entre 50.000 y 200.000 euros, el tipo aplicable es del 23%.
-Finalmente, si la ganancia patrimonial obtenida es mayor de 200.000 el tipo aplicable es del 26%.
Si no has obtenido una ganancia patrimonial, sino una pérdida, no tendrás que tributar por el IRPF, pero deberás incluir la pérdida en la declaración ya que la podrás compensar con las ganancias que hayas obtenido.
En el IRPF se establece la exención por reinversión en vivienda habitual. Es decir, si vendes una vivienda y utilizas el dinero de la venta para comprar una vivienda habitual no tendrás que pagar IRPF. El plazo para reinvertir es de dos años.
IBI
Los propietarios de inmuebles deben pagar el IBI. Es un impuesto municipal que paga el propietario del inmueble a 1 de enero de cada año. Es decir, si la compraventa se formaliza el 3 de enero, el IBI de ese año lo abonará el vendedor.
Es bastante habitual que en las compraventas se pacte entre el comprador y el vendedor el prorrateo en el pago del IBI en función de la fecha de compraventa. el Tribunal Supremo en la sentencia 409/2016 de 15 de junio estableció que es posible prorratear el IBI, de manera que comprador y vendedor pagará la parte que le correspondan en función del tiempo que hayan sido propietarios del inmueble en ese año.
Tributo metropolitano
El tributo metropolitano es un tributo que afecta al área metropolitana de Barcelona y tiene el objetivo de financiar los servicios que se ofrecen en dicha área. Es un tributo directo y de carácter real que grava el valor de los bienes inmuebles de naturaleza urbana o de características especiales y que se exige en los municipios del área metropolitana de Barcelona (entre los que se encuentra Sant Cugat). Se ha denominado “recargo del IBI”.
Plusvalía municipal
La plusvalía es un impuesto municipal que grava el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana que se pone de manifiesto en casos de venta, herencia o donación de una vivienda, por ejemplo. En el caso de la compraventa, lo paga el vendedor.
Durante los últimos años han surgido diversas polémicas en relación a la plusvalía municipal y el Tribunal Constitucional ha dictaminado que no se deberá pagar cuando el terreno que se vende no ha experimentado un incremento en su valor.
Por otro lado, en noviembre de 2021 se modificó la ley del impuesto en relación al cálculo de la base imponible de manera que se puede calcular en base a un método objetivo que consiste en multiplicar el valor catastral del suelo en el momento de la venta del inmueble por los coeficientes fijados por cada Ayuntamiento. Este método puede ser sustituido por el que considera el valor real obtenido en la transacción.
Tasa de basuras
La tasa de basuras es un impuesto municipal que tiene como objetivo cubrir los gastos por la recogida y gestión de residuos y basuras domésticas. En algunos municipios, como Sant Cugat, la tasa de basuras se encuentra incluida en el IBI. En el caso de Barcelona se incluye en la factura de suministro de agua de cada hogar, como un concepto independiente.
Hemos analizado a fondo los impuestos a pagar por la venta de una casa, tanto desde el punto de vista del comprador como del vendedor, considerando el momento de la transmisión y el posterior a la venta. Si tienes alguna duda, contacta con nosotros y te ayudaremos.
