Due diligence inmobiliaria premium: que es, que documentos revisar y cómo proteger tu inversión de lujo

Una inversión en vivienda de lujo es cuantiosa y lograr comprar con seguridad es fundamental para la tranquilidad del comprador. La Due Diligence es la pieza clave para lograrla. Te contamos en qué consiste y qué pasos seguir. 

¿Qué es una Due Diligence inmobiliaria para una vivienda de lujo?

Es una auditoría integral de la vivienda de lujo que quieres comprar que abarca aspectos como los urbanísticos, los fiscales, los técnicos o los jurídicos. Generalmente se realiza la parte legal por un abogado experto que analiza toda la información y elabora un informe y la parte técnica por un arquitecto. 

¿Qué fases tiene una Due Diligence de una vivienda de lujo?

La Due Diligence legal suele realizarse en varias fases que son las siguientes: 

1. · Elaboración del listado completo de la información que se va a solicitar: notas simples, escrituras, recibos de IBI, justificantes de pago de los gastos de comunidad, estatutos de comunidad y contratos de alquiler, entre otros. 
2. · Firma de un documento de confidencialidad. Puede haber información sensible y confidencial y es habitual firmar un documento de confidencialidad entre comprador y vendedor para evitar su difusión. 
3. · Entrega de la documentación por parte del vendedor y solicitud de documentación al registro de la propiedad y a la administración pública para temas urbanísticos y fiscales. 
4. · Estudio de toda la documentación. Esta fase suele durar un tiempo que suele ser, en el segmento de lujo, de entre dos y cuatro semanas, dependiendo del volumen de documentación, y requiere un análisis exhaustivo de todos los documentos. 
5. · Elaboración y presentación del informe de Due Diligence. El estudio realizado se plasma en un informe que contienen todas las conclusiones legales de la operación, los obstáculos que puede haber y la forma de solventarlos, si es posible. 

¿Qué documentación se solicita y se analiza? 

Se puede dividir en varios grupos: 

1. · Información del Registro de la Propiedad. Se solicita una nota simple del inmueble en la que se coteja quién es el titular, qué superficie y descripción tiene y qué cargas existen (hipotecas, embargos, servidumbres etc.). 
2. · Información del Catastro Inmobiliario. El Catastro es un registro a efectos fiscales y se puede solicitar un certificado catastral descriptivo y gráfico en el que se verá la ubicación, superficie y usos de la vivienda. 
3. · Justificantes de pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Es importante cotejar que el vendedor está al corriente de pago del impuesto ya que la deuda afecta a la vivienda que se transmite y si hay deuda podría tener que hacerse cargo el comprador. 
4. · Información de la comunidad de propietarios. Si la vivienda de lujo está en una comunidad de propietarios, es importante pedir copia de los Estatutos de Comunidad y de la Normas de Régimen Interior, si las hay, así como un certificado al administrador para saber si el vendedor está el corriente de pago de las deudas. 
5. · Certificado de eficiencia energética. Es obligatorio aportarlo en todas las compraventas y debe ser elaborado por un técnico competente. 
6. · Información urbanística. Se puede solicitar la licencia de primera ocupación y una cédula urbanística de la vivienda en el ayuntamiento que correspondan para verificar los usos, por ejemplo. 
7. · Copia de contrato de alquiler. Si la vivienda está alquilada es fundamental tener una copia del contrato firmado y de sus anexos para conocer las condiciones como la duración o la renta que se paga. 
8. · Copia de los contratos de suministro. Son importantes para saber si están vigentes y conocer el importe que se paga por cada suministro o si existen deudas. 

En cuanto a la documentación para la Due Diligence técnica: 

1. · Planos e información técnica de la vivienda. Un técnico especialista deberá analizar la vivienda y toda la información técnica sobre la misma para verificar si existen o no daños estructurales o vicios ocultos. En este sentido. El técnico analiza elementos como: 
   1. · La estructura del edificio (pilares, muros de carga y vigas) para verificar si existen fisuras o humedades. 
   2. · Informe ITE. 
   3. · Instalaciones como la rede eléctrica, los sistemas de climatización o la instalación de gas si existe. El objetivo es verificar que cumple con la normativa aplicable. 
   4. · Envolvente. Se analizan la fachada y la cubierta para ver si hay humedades, la calidad del aislamiento térmico y acústico. 
   5. · Licencias. Se verifican que las obras que se han hecho han obtenido la correspondiente licencia. 

Riesgos que puedes evitar con una Due Diligence

Los problemas legales que aparecen con mayor frecuencia en una operación de compraventa de una vivienda de lujo son los siguientes: 

1. · Hipotecas no canceladas. Puede ocurrir que la hipoteca esté pagada, pero no se haya cancelado en el Registro de la Propiedad. Si se sabe con tiempo se puede realizar el trámite de cancelación de forma ágil antes de la compraventa. 
2. · Obras que se han hecho sin licencia. Por ejemplo, puede ocurrir que el propietario haya integrado una parte de la terraza en la vivienda sin licencia y, por lo tanto, podría haber órdenes de restauración por parte del ayuntamiento. 
3. · Contratos de alquiler cuyas condiciones se desconocen. El comprador puede saber que hay un contrato de alquiler y desconocer las condiciones. 
4. · Diferencias entre superficie real, catastral y registral. Estas diferencias pueden afectar al precio y al tratamiento fiscal de la operación. 
5. · Procedimientos urbanísticos abiertos. También puede ocurrir que la vivienda esté sometida a un procedimiento de disciplina urbanística que puede afectar a la operación. 

Desde un punto de vista técnico también se pueden detectar problemas como los siguientes: 

1. · El edificio tiene una ITE con deficiencias graves pendientes de subsanar. 
2. · Se han realizado cambios de distribución en la vivienda sin licencia. 
3. · Instalaciones eléctricas que no cumplen con la normativa. 
4. · Parches para ocultar humedades. 

Preguntas frecuentes sobre la Due Diligence de una compraventa de vivienda de lujo

A continuación, respondemos a las dudas más frecuentes en estos casos: 

¿Quién paga la Due Diligence inmobiliaria? 

Lo habitual es que la pague el comprador porque es quien quiere cotejar las condiciones del inmueble para comprar con seguridad. 

¿Cuánto se tarda en hacer una Due Diligence inmobiliaria de una vivienda de lujo? 

Depende de muchos factores, como el volumen de información que se analice o si el vendedor tarda en entregar la documentación o hay que pedir documentos adicionales. Lo habitual en una operación de vivienda prime suele ser entre dos y cuatro semanas. 

¿Puede cambiar el precio de la compraventa con el resultado de la Due Diligence?

Sí, porque puede haber elementos que afecten al precio, por ejemplo, se descubre que hay una carga que se desconocía (un embargo) o se ve que la superficie real no coincide con la que aparece en la nota simple. 

¿Cuándo se debe hacer la Due Diligence inmobiliaria para una vivienda de lujo?

Lo recomendable es hacerla cuando hay un acuerdo con el vendedor sobre el precio y se firma un contrato de arras condicionando la operación al resultado del estudio legal del inmueble.

Como consecuencia de todo lo anterior, es evidente que hacer este tipo de estudio es fundamental para aumentar la seguridad de la compraventa y evitar riesgos legales.