¿Has recibido un inmueble en herencia o has vendido un piso de tu propiedad en Barcelona? Estos son algunos de los casos en los que tendrás que pagar la plusvalía municipal en Barcelona por la ganancia obtenida. En el artículo de hoy te contamos cómo se calcula el importe a pagar por la plusvalía en función de las modificaciones legislativas que se produjeron a finales de 2021 y cuánto se paga.
¿Cuándo se paga?
Ciertamente, el impuesto de plusvalía en Barcelona se paga cuando se produce la transmisión de una vivienda, una plaza de aparcamiento, un trastero o un solar (los tipos de transmisiones más frecuentes son las compraventas, las herencias, las permutas, las donaciones o los legados, entre otras); o cuando se constituye o se transmite un derecho real como el usufructo o el derecho de habitación.
¿Cómo se calcula?
Por aplicación del Real Decreto 26/2021 de 8 de noviembre por el que se adapta la Ley Reguladora de las Haciendas Locales a la jurisprudencia del Tribunal Constitucional sobre la plusvalía municipal, existe dos métodos para calcular dicha plusvalía:
– Método objetivo.
En este caso se multiplica el valor catastral del suelo por el coeficiente establecido legalmente en función del plazo de tiempo que transcurre entre la adquisición y la transmisión del bien inmueble. De esta forma se obtiene la base imponible y se multiplica por el tipo impositivo que corresponda y que en Barcelona es del 30%.
Los coeficientes establecidos legalmente son los siguientes:
| Periodo de generación | Coeficiente |
| Inferior a 1 año. | 0,14 |
| 1 año. | 0,13 |
| 2 años. | 0,15 |
| 3 años. | 0,16 |
| 4 años. | 0,17 |
| 5 años. | 0,17 |
| 6 años. | 0,16 |
| 7 años. | 0,12 |
| 8 años. | 0,10 |
| 9 años. | 0,09 |
| 10 años. | 0,08 |
| 11 años. | 0,08 |
| 12 años. | 0,08 |
| 13 años. | 0,08 |
| 14 años. | 0,10 |
| 15 años. | 0,12 |
| 16 años. | 0,16 |
| 17 años. | 0,20 |
| 18 años. | 0,26 |
| 19 años. | 0,36 |
| Igual o superior a 20 años. | 0,45 |
– Método de incremento real.
Es este supuesto se aplica a los valores de adquisición y transmisión el porcentaje correspondiente al valor catastral del suelo en el momento de la transmisión y, posteriormente se efectúa la diferencia entre los valores obtenidos. El resultado es la base imponible y se aplica el tipo impositivo fijado en Barcelona del 30%.
Para conocer el valor catastral puedes consultar la escritura de adquisición del bien (herencia o compraventa, entre otras), el recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) o la página web del catastro inmobiliario. Pero, en el caso de que no aparezca este valor puedes acudir a la oficina de atención ciudadana o al Institut Municipal d´Hisenda para que te lo proporcionen o te digan qué trámites seguir.
Para que sepas cómo hacer el cálculo con el método del incremento real te damos un ejemplo: si compra una vivienda por 300.000 euros y la vendes por 400.000 euros, la ganancia es de 100.000 euros. En el caso en que el valor catastral sea del 50%, la base imponible será de 50.000 euros y a este importe se le aplica el 30%, por lo que habría que pagar 15.000 euros.
El contribuyente es quien elige el método de cálculo de la plusvalía que desea aplicar, por lo que es recomendable realizar una estimación de la plusvalía por los dos métodos y ver cómo se paga menos. En el resultado influirán factores como los años que han transcurrido desde la adquisición a la transmisión y la ganancia que se haya obtenido con la transmisión. También puede ocurrir que no se haya obtenido ganancia, tal y como veremos en uno de los siguientes apartados.
¿Cómo se determina la fecha de transmisión en la plusvalía municipal?
Tal y como hemos visto para el cálculo de la plusvalía es fundamental conocer la fecha de transmisión del bien inmueble, es decir, el momento concreto en el que cambia la titularidad de dicho bien.
En el caso de una herencia o un legado la fecha de transmisión es la fecha de fallecimiento del causante. En el resto de supuestos, la fecha de transmisión es la fecha que figura en el documento público por el que se produce la transmisión, por ejemplo, la fecha de la escritura de compraventa o donación del inmueble.
¿Cuánto se paga por la plusvalía municipal en Barcelona si no ha habido incremento de valor?
Una de las cuestiones sobre las que más se ha debatido durante los últimos años consiste en la obligación de pagar o no la plusvalía municipal cuando no se ha producido un incremento de valor del bien inmueble. En este caso, tras diversas sentencias, se modificó la Ley Reguladora de las Haciendas Locales y se estableció que no se producirá la sujeción al impuesto en las transmisiones de terrenos respecto de las cuales se constaté la inexistencia de incremento de valor por diferencia entre los valores de dichos terrenos y las fechas de transmisión y adquisición.
En este caso el contribuyente debe acreditar que no existe un incremento de valor y para ello, cuando se produzca la transmisión del bien inmueble, deberá aportar el título de transmisión y el título de adquisición.
El Institut Municipal de Hisenda comprobará los valores declarados para verificar que no se ha producido un incremento de valor.
¿Se pueden aplicar bonificaciones?
Para calcular la plusvalía municipal en Barcelona se debe considerar también que existen una serie de bonificaciones del 95% de la cuota que se aplican en dos casos:
Cuando se transmite por herencia la vivienda habitual.
En este caso, la bonificación se aplica con la condición que no se transmita la vivienda durante los tres años siguientes respecto a la fecha de defunción del transmitente, salvo que el adquirente fallezca en ese periodo.
Esta bonificación la pueden pedir:
– El cónyuge y los descendientes.
– Quien se considera que tiene una relación de parentesco análoga que le permita seguir utilizando la vivienda por haber convivido con el causante durante los dos años anteriores a la muerte, los hermanos, persona que tenga una relación de afectividad análoga a la del cónyuge, personas con una discapacidad del 65% más o con un parentesco de hasta el tercer grado colateral con el causante.
Cuando se transmite un local comercial por herencia en el que la persona fallecida haya realizado una actividad profesional de forma habitual.
En este caso se aplica la bonificación con la condición de no transmitir el local comercial y continuar con la misma actividad durante los cinco años posteriores a la de defunción.
Ciertamente, se debe acreditar la relación de parentesco con el fallecido y pagar el importe bonificado si se transmite el bien durante el plazo establecido por la ley, junto con los intereses de demora.
En resumen, el cálculo de la plusvalía municipal en Barcelona es complejo y se deben considerar diversos elementos que influyen en el resultado final. Es aconsejable, por lo tanto, contar con la ayuda de asesores inmobiliarios expertos que te puedan indicar cómo realizar el cálculo, qué métodos existen y elaborar una simulación para que elijas el método por el que puedas ahorrar impuestos.
