Saps el que és el valor de referència i que afecta impostos com el de Transmissions Patrimonials?
Des de l’1 de gener de 2022 es va començar a aplicar el valor de referència. Aquest valor afecta a diversos impostos relatius a la transmissió d’immobles i canvia la forma en la qual es calculen. En aquest article t’expliquem els aspectes essencials sobre el valor de referència.
Què és el valor de referència d’un immoble?
El valor de referència d’un habitatge o un altre immoble és definit per la Direcció General del Cadastre i s’obté com a resultat d’una anàlisi dels preus de totes les compravendes d’immobles que es fan davant Notari, en funció de les dades de cada immoble que consten en el cadastre.
Una de les principals característiques del valor de referència d’un immoble és que no superarà el valor de mercat. Per a què això passi s’aplica el denominat factor de minoració.
Aquest valor es va crear com una referència fiscal per a evitar el frau quan es realitza una transmissió d’un immoble.
Normativa reguladora
El valor de referència deriva de tres normes que són les següents:
- La Llei de Pressupostos Generals de l’Estat per a l’any 2018, que remet a un reglament posterior i que modifica l’apartat 1 de l’article 3 de la Llei del Cadastre Immobiliari que estableix el següent:
1. La descripció cadastral dels béns immobles comprendrà les seves característiques físiques, econòmiques i jurídiques, entre les quals es trobaran la localització i la referència cadastral, la superfície, l’ús o destí, la classe de cultiu o aprofitament, la qualitat de les construccions, la representació gràfica, el valor de referència de mercat, el valor cadastral i el titular cadastral, amb el seu número d’identificació fiscal o, si és el cas, número d’identitat d’estranger. Quan els immobles estiguin coordinats amb el Registre de la Propietat s’incorporarà aquesta circumstància juntament amb el seu codi registral.
- La Llei 11/2021 de mesures de prevenció i lluita contra el frau fiscal (que transposa la Directiva Europea per la qual es fixa normes contra la pràctica de l’elusió fiscal). En aquesta llei es modifiquen, entre altres, la Llei de l’Impost de Transmissions Patrimonials i s’estableix que:
En el cas dels béns immobles, el seu valor serà el valor de referència previst en la normativa reguladora del cadastre immobiliari, a la data de meritació de l’impost.
No obstant això, si el valor del bé immoble declarat pels interessats, el preu o contraprestació pactada, o tots dos són superiors al seu valor de referència, es prendrà com a base imposable la major d’aquestes magnituds.
- L’Ordre HFP/1104/2021 per la qual s’aprova el factor de minoració aplicable per a la determinació dels valors de referència dels immobles. En aquesta Ordre s’estableixen els següents factors de minoració:
– Per a immobles urbans: 0,9.
– Per a immobles rústics: 0,9.
El factor de minoració té l’objectiu que el valor de referència d’un immoble urbà o rústic no superi el valor de mercat.
Per a què serveix el valor de referència i en quins impostos s’aplica?
El valor de referència d’un immoble s’utilitza per a determinar la base imposable de l’Impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats (ITP-*AJD) i de l’Impost sobre Successions i Donacions.
En el cas en què es produeixi una transmissió d’un immoble, per exemple, mitjançant una compravenda o una herència, si el valor que se li dona al bé és superior al valor de referència s’utilitzarà el major per a determinar la base imposable de l’impost.
En què es diferencia el valor de referència del valor cadastral?
El valor cadastral s’actualitza per les Lleis de Pressupostos Generals de l’Estat i és el que s’utilitza per a definir la base imposable de l’Impost sobre Béns immobles. No és una dada pública i es revisa mitjançant procediments de valoració col·lectiva.
El valor de referència dels immobles es defineix anualment i alhora en tots els municipis i serveix per a determinar, tal com hem vist, el ITP-AJD i el ISD. No és una dada protegida i es publica en la Seu Electrònica del Cadastre.
Com es calcula?
A la Seu Electrònica del Cadastre es poden trobar mapes amb valors mitjans en tota Espanya i es divideix el territori en zones (es denominen Àmbits Territorials Homogenis i són més amplis que els municipis, fins i tot poden incloure diversos municipis), de manera que cada zona té un valor mitjà calculat segons les compravendes que s’han realitzat l’any anterior. Aquest valor es fixa per euros/metre quadrat. A aquest valor se li apliquen coeficients que consideren:
- La categoria de l’immoble
- L’antiguitat
- L’estat de conservació
En el cas de parcel·les (béns rústics) s’actua de la mateixa forma i es consideren els preus de compravenda de sòls rústics en la mateixa zona.
A quins impostos s’aplica el valor de referència?
El valor de referència s’aplica en tres impostos que són els següents:
- L’Impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats. És un impost cedit a les comunitats autònomes i el tipus aplicable varia del 4% al 10%. Grava, per exemple, la compravenda d’un habitatge de segona mà o l’atorgament d’una escriptura davant Notari.
- L’Impost de Successions i Donacions. També està cedit a les comunitats autònomes i varia molt el que cal pagar per aquest impost d’un lloc a un altre. Grava les transmissions que es produeixen de béns i drets per herència i per donació, entre altres casos.
- L’impost sobre el Patrimoni. Només s’aplica el valor de referència del cadastre per a immobles que s’hagin adquirit des de l’1 de gener de 2022.
Com es declara la compravenda d’un habitatge de segona mà?
Abans de l’1 de gener de 2022, quan es produïa la compravenda d’un habitatge de segona mà, s’havia de liquidar el ITP sobre la base del valor real de l’immoble, és a dir, sobre la base del preu que figurava en l’escriptura pública de compravenda. Si Hisenda considerava que aquest no era el valor de mercat podia sol·licitar una taxació d’un perit i si resultava un valor superior, fer-te pagar més imposats.
Des de l’1 de gener de 2022 Hisenda ja no ha de sol·licitar una taxació, perquè el valor de referència de l’immoble ja està establert.
Es pot recórrer el valor de referència?
En el cas que el valor de referència serveixi per al càlcul d’un impost (ITP o IS) es podrà recórrer. La manera de fer-ho consistirà en la presentació d’una taxació elaborada per un perit expert que estableixi les raons per les quals el valor de referència no és correcte i el valor que s’hauria d’aplicar.
En definitiva, si transmetràs un habitatge de segona mà o has heretat un immoble, has de conèixer el valor de referència del mateix de cara a la liquidació i pagament d’impostos. El nostre equip d’experts en dret immobiliari et podrà ajudar a conèixer aquest valor i realitzar la transacció amb seguretat jurídica. Posa’t en contacte amb nosaltres perquè puguem estudiar el teu cas i assessorar-te.
Descobreix L’Exempció Per Reinversió En L’Habitatge Habitual
