Cuestiones esenciales sobre el valor de referencia

Share on whatsapp
Share on linkedin
Share on twitter
Share on facebook
valor de referencia

Tabla de contenidos

¿Sabes lo que es el valor de referencia y que afecta a impuestos como el de Transmisiones Patrimoniales? Desde el 1 de enero de 2022 se comenzó a aplicar el valor de referencia. Este valor afecta a diversos impuestos relativos a la transmisión de inmuebles y cambia la forma en la que se calculan. En este artículo te contamos los aspectos esenciales sobre el valor de referencia. 



¿Qué es el valor de referencia de un inmueble?


El valor de referencia de una vivienda u otro inmueble es definido por la Dirección General del Catastro y se obtiene como resultado de un análisis de los precios de todas las compraventas de inmuebles que se hacen ante Notario, en función de los datos de cada inmueble que constan en el catastro. 


Una de las principales características del valor de referencia de un inmueble es que no superará el valor de mercado. Para que esto ocurra se aplica el denominado factor de minoración. 

Este valor se creó como una referencia fiscal para evitar el fraude cuando se realiza una transmisión de un inmueble. 



Normativa reguladora


El valor de referencia deriva de tres normas que son las siguientes: 


1. La descripción catastral de los bienes inmuebles comprenderá sus características físicas, económicas y jurídicas, entre las que se encontrarán la localización y la referencia catastral, la superficie, el uso o destino, la clase de cultivo o aprovechamiento, la calidad de las construcciones, la representación gráfica, el valor de referencia de mercado, el valor catastral y el titular catastral, con su número de identificación fiscal o, en su caso, número de identidad de extranjero. Cuando los inmuebles estén coordinados con el Registro de la Propiedad se incorporará dicha circunstancia junto con su código registral.


  • La Ley 11/2021 de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal (que transpone la Directiva Europea por la que se fija normas contra la práctica de la elusión fiscal). En esta ley se modifican, entre otras, la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y se establece que: 

En el caso de los bienes inmuebles, su valor será el valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario, a la fecha de devengo del impuesto.

No obstante, si el valor del bien inmueble declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada, o ambos son superiores a su valor de referencia, se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes.


  • La Orden HFP/1104/2021 por la que se aprueba el factor de minoración aplicable para la determinación de los valores de referencia de los inmuebles. En esta Orden se establecen los siguientes factores de minoración: 
    • Para inmuebles urbanos: 0,9.
    • Para inmuebles rústicos: 0,9. 

El factor de minoración tiene el objetivo de que el valor de referencia de un inmueble urbano o rústico no supere el valor de mercado. 



¿Para qué sirve el valor de referencia y en qué impuestos se aplica?


El valor de referencia de un inmueble se utiliza para determinar la base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP-AJD) y del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. 


En el caso en que se produzca una transmisión de un inmueble, por ejemplo, mediante una compraventa o una herencia, si el valor que se le da al bien es superior al valor de referencia se utilizará el mayor para determinar la base imponible del impuesto. 



¿En qué se diferencia el valor de referencia del valor catastral?


El valor catastral se actualiza por las Leyes de Presupuestos Generales del Estado y es el que se utiliza para definir la base imponible del Impuesto sobre Bienes Inmuebles. No es un dato público y se revisa mediante procedimientos de valoración colectiva. 


El valor de referencia de los inmuebles se define anualmente y a la vez en todos los municipios y sirve para determinar, tal y como hemos visto, el ITP-AJD y el ISD. No es un dato protegido y se publica en la Sede Electrónica del Catastro. 



¿Cómo se calcula?


En la Sede Electrónica del Catastro se pueden encontrar mapas con valores medios en toda España y se divide el territorio en zonas (se denominan Ámbitos Territoriales Homogéneos y son más amplios que los municipios, incluso pueden incluir varios municipios), de forma que cada zona tiene un valor medio calculado según las compraventas que se han realizado el año anterior. Ese valor se fija por euros/metro cuadrado. A ese valor se le aplican coeficientes que consideran: 


  • La categoría del inmueble. 
  • La antigüedad. 
  • El estado de conservación. 

En el caso de parcelas (bienes rústicos) se actúa de la misma forma y se consideran los precios de compraventa de suelos rústicos en la misma zona. 



¿A qué impuestos se aplica el valor de referencia?


El valor de referencia se aplica en tres impuestos que son los siguientes: 

  • El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Es un impuesto cedido a las comunidades autónomas y el tipo aplicable varía del 4% al 10%. Grava, por ejemplo, la compraventa de una vivienda de segunda mano o el otorgamiento de una escritura ante Notario. 

  • El Impuesto de Sucesiones y Donaciones. También está cedido a las comunidades autónomas y varía mucho lo que hay que pagar por este impuesto de un lugar a otro. Grava las transmisiones que se producen de bienes y derechos por herencia y por donación, entre otros casos. 

  • El impuesto sobre el Patrimonio. Solo se aplica el valor de referencia del catastro para inmuebles que se hayan adquirido desde el 1 de enero de 2022. 


¿Cómo se declara la compraventa de una vivienda de segunda mano?


Antes del 1 de enero de 2022, cuando se producía la compraventa de una vivienda de segunda mano, se debía liquidar el ITP en base al valor real del inmueble, es decir, en base al precio que figuraba en la escritura pública de compraventa. Si Hacienda consideraba que ese no era el valor de mercado podía solicitar una tasación de un perito y si resultaba un valor superior, hacerte pagar más impuestos. 

Desde el 1 de enero de 2022 Hacienda ya no tiene que solicitar una tasación, porque el valor de referencia del inmueble ya está establecido. 



¿Se puede recurrir el valor de referencia?


En el caso de que el valor de referencia sirva para el cálculo de un impuesto (ITP o IS) se podrá recurrir. La forma de hacerlo consistirá en la presentación de una tasación elaborada por un perito experto que establezca las razones por las que el valor de referencia no es correcto y el valor que se debería aplicar. 


En definitiva, si vas a transmitir una vivienda de segunda mano o has heredado un inmueble, debes conocer el valor de referencia del mismo de cara a la liquidación y pago de impuestos. Nuestro equipo de expertos en derecho inmobiliario te podrá ayudar a conocer ese valor y realizar la transacción con seguridad jurídica. Ponte en contacto con nosotros para que podamos estudiar tu caso y asesorarte. 


Ana Vila

Ana Vila

¿Sabes cuánto vale tu vivienda en Barcelona y Sant Cugat?

Descubre el valor real de tu inmueble con nuestra valoración online, gratuita y en 2 minutos. 

¿Quieres saber cuánto vale tu vivienda en Barcelona y Sant Cugat?

Descúbrelo gratis en solo 3 pasos. 

Uso de cookies

Esta web usa cookies propias y de terceros para ofrecer un mejor servicio y hacer estadísticas de datos de uso. Acéptalas antes de seguir navegando para poder disfrutar de todos sus contenidos con plena funcionalidad. Si quieres más información o modificar su configuración, visita nuestra Política de Cookies.

Política de cookies
¡Me interesa!

Quiero leer el Market Report de Barcelona al completo.

¡Me interesa!

Quiero leer el Market Report de Sant Cugat al completo.

¡Me interesa!

Quiero estar al día de las últimas tendencias

del sector inmobiliario