Descobreix l’exempció per reinversió en l’habitatge habitual

Share on whatsapp
Share on linkedin
Share on twitter
Share on facebook
reinversión en vivienda habitual

Tabla de contenidos

Has decidit vendre el teu habitatge habitual per a comprar una altra? Si la teua resposta és afirmativa, has de conéixer l’exempció per reinversió en l’habitatge habitual en l’IRPF. En aquest article et comptem tots els detalls perquè pugues beneficiar-te de l’exempció i pagar menys imposats.

Imagina el següent cas: Pedro va comprar una casa a Sant Gervasi – Galvany, que és el seu habitatge habitual, en 2004 per 150.000 euros. En 2022 va decidir vendre-la i, a causa de l’augment dels preus, el preu de venda va ser de 200.000 euros, per la qual cosa va obtindre un guany patrimonial de 50.000 euros. En el mateix any 2022 decideix comprar un altre habitatge més ampli en el mateix barri i inverteix els 50.000 euros que va obtindre a comprar la nova casa que destinarà a habitatge habitual.

Sobre la base d’aquest supòsit analitzarem l’exempció per reinversió en habitatge habitual.

Què és l’exempció per reinversió en habitatge habitual?

L’exempció per reinversió en habitatge habitual es regula en l’article 38.1 de la Llei de l’IRPF que estableix el següent:

1. Podran excloure’s de gravamen els guanys patrimonials obtinguts per la transmissió de l’habitatge habitual del contribuent, sempre que l’import total obtingut per la transmissió es reinvertisca en l’adquisició d’un nou habitatge habitual en les condicions que reglamentàriament es determinen.

Quan l’import reinvertit siga inferior al total del percebut en la transmissió, únicament s’exclourà de tributació la part proporcional del guany patrimonial obtingut que corresponga a la quantitat reinvertida.

Per tant, l’exempció per reinversió en habitatge habitual és un benefici fiscal que suposa que el guany patrimonial derivada de la venda del teu habitatge habitual quede exempta de l’IRPF si la reinverteixes a comprar un altre habitatge habitual o a rehabilitar un nou habitatge habitual.

Sobre la base de l’anterior, és necessari tindre clar el concepte d’habitatge habitual. Des d’un punt de vista fiscal un habitatge habitual és una edificació en la qual el contribuent resideix durant un termini continuat de, almenys, tres anys. Respecte a l’habitatge que s’adquireix es considerarà habitual se si habita de manera efectiva i amb caràcter permanent pel contribuent en un termini de dotze mesos comptats des de la data d’adquisició o de terminació de les obres.

Quins requisits s’han de complir per a aplicar l’exempció per reinversió en habitatge habitual?

Per a aplicar l’exempció per reinversió en habitatge habitual en l’IRPF és necessari complir una sèrie de requisits que són els següent:

– Que l’habitatge que vengues siga habitatge habitual. Per a això, tal com hem vist en l’apartat anterior, has d’haver viscut en ella durant un termini continuat de, almenys, tres anys.

– Que l’habitatge que compres també tinga la consideració d’habitatge habitual.

– Que la reinversió es realitze en un termini de dos anys, que poden ser anteriors o posteriors a la venda de l’habitatge habitual inicial.

Preguntes freqüents sobre l’exempció per reinversió en habitatge habitual

En relació amb l’exempció per reinversió en habitatge habitual et poden sorgir dubtes quant a la seua aplicació. A continuació, responem a les preguntes més freqüents:

L’exempció s’aplica automàticament?

L’exempció no s’aplica de manera automàtica, sinó que cal sol·licitar-la incloent en la declaració de la renda de l’exercici fiscal que corresponga, la venda de l’habitatge habitual. Si en aqueix moment encara no has reinvertit els diners, podràs declarar la teua intenció de fer la reinversió posteriorment.

Si em divorcie o he de traslladar-me per treball i deixe de viure en l’habitatge: es considera habitatge habitual?

Existeixen diversos casos en els quals pots acollir-te a l’exempció, encara que no complisques tres anys vivint en el teu habitatge habitual. Són els següents: divorci, matrimoni, trasllat de treball i malaltia o discapacitat que requerisca un canvi de domicili. En el cas en què et trobes en algun d’aquests supòsits és recomanable, no obstant això, que consultes amb l’Agència Tributària sobre l’aplicació de l’exempció.

La regulació sobre aquesta situació la trobem en l’article 41.bis.1 del Reglament de l’IRPF que estableix el següent:

No obstant això, s’entendrà que l’habitatge va tindre el caràcter d’habitual quan, malgrat no haver transcorregut aquest termini, es produïsca la defunció del contribuent o concórreguen altres circumstàncies que necessàriament exigisquen el canvi de domicili, com ara celebració de matrimoni, separació matrimonial, trasllat laboral, obtenció de la primera ocupació, o canvi d’ocupació, o altres anàlogues justificades.

Què ocorre si aplique l’exempció i després incomplisc les condicions?

Si incompleixes les condicions per a aplicar l’exempció hauràs de tributar pel guany patrimonial obtingut. En aquest cas hauràs de presentar una liquidació complementària i incloure els interessos de demora.

S’aplica l’exempció en casos d’habitatge d’obra nova o d’autopromoció?

En aquests supòsits es pot aplicar l’exempció, però el Tribunal Suprem estableix dos requisits:

– L’import obtingut en la venda s’ha de reinvertir en el termini de dos anys.

– Les obres han de finalitzar en el termini de quatre anys des de l’adquisició de la propietat on es construirà l’habitatge. Aquest termini es pot ampliar en dos supòsits:

– Si el promotor està en concurs de creditors.

– Si es donen circumstàncies excepcionals alienes al propietari que suposen una paralització de les obres.

Què passa si compre el nou habitatge habitual amb hipoteca?

És bastant habitual que, com a comprador, sol·licites finançament per a comprar el nou habitatge habitual. En aquest cas, també s’aplica l’exempció per reinversió, encara que s’obtinga diners d’un tercer, bé per sol·licitud d’un préstec, bé per subrogació en un préstec ja existent.

L’article 41.1 del Reglament de l’IRPF estableix el següent:

Quan per a adquirir l’habitatge transmés el contribuent haguera utilitzat finançament alié, es considerarà, exclusivament a aquest efecte, com a import total obtingut el resultant de minorar el valor de transmissió en el principal del préstec que es trobe arracada d’amortitzar en el moment de la transmissió.

També pot ocórrer que amortitzes el préstec hipotecari del teu anterior habitatge habitual amb els diners que obtingues de la venda. En aquest cas, es considera com a import obtingut els diners de la venda menys l’import que quede per amortitzar. Per exemple, si María va comprar el seu habitatge en 1999 per un import de 200.000 euros i la venda en 2022 per 250.000 euros, però destina 30.000 a cancel·lar el préstec del seu anterior habitatge, destinarà 20.000 a la compra del nou habitatge i aqueix import serà el que es puga deduir.

Em puc aplicar l’exempció si pague el preu de la compra del meu nou habitatge habitual a terminis?

Sí, es pot aplicar l’exempció, sempre que l’import dels terminis es destine a comprar el nou habitatge habitual. En definitiva, si vols aplicar l’exempció per reinversió en habitatge habitual és important que t’assessores per a verificar que compleixes els requisits i evitar declaracions complementàries, recàrrecs i sancions.

En PRODDIGIA posem a la teua disposició a un equip d’experts que podran analitzar el teu cas, verificar si compleixes els requisits i realitzar tots els tràmits per a la venda i la compra dels teus habitatges habituals.

Com funciona l’actualització de la renda amb l’IPC?

Ana Vila

Ana Vila

Saps quant val el teu habitatge?

Descobreix el valor real del teu immoble amb la nostra valoració en línia, gratuïta i en 2 minuts. 

Vols saber quant val el teu habitatge a Barcelona i Sant Cugat?

Descobreix-ho gratis en només 3 passos.

¡Me interesa!

Quiero leer el Market Report de Barcelona al completo.

¡Me interesa!

Quiero leer el Market Report de Sant Cugat al completo.

Vols estar al dia de les últimes tendències del sector immobiliari?