Si has heretat o venut un pis hauràs de pagar la plusvàlua municipal. Davant això, una de les preguntes que et faràs és: un pis de més de 20 anys paga plusvàlua? A continuació, en aquest article, t’expliquem com es calcula la plusvàlua. Així mateix, quant es paga si el pis porta 20 anys o més en el patrimoni de qui el transmet.
En quins casos es paga la plusvàlua municipal?
La plusvàlua municipal o Impost sobre l’Increment del Valor dels Terrenys de Natura Urbana (IIVTNU) es paga en els següents casos en relació als habitatges:
– En el cas de venda d’un habitatge, s’haurà de pagar pel vendedor. Excepte en el cas de que l’immoble hagi perdut valor o s’hagi mantés o el venedor no hagi registrat un increment del valor del pis.
– En el cas d’una herència d’un habitatge, l’haurà de pagar l’hereu
– Si es produeix una donació, la plusvàlua la paga qui rep la donació.
Com es calcula el pagament de la plusvàlua per un pis de 20 anys?
La plusvàlua municipal és un impost que grava l’increment del valor d’un habitatge des que una persona l’adquireix fins que el transmet. (ja sigui per una compravenda, una herència o una donació).
Els ajuntaments són els que estableixen els coeficients multiplicadors i els percentatges a aplicar en aquest impost per realitzar el càlcul. Per aquest motiu, és molt diferent tributar a una localitat o una altra. Tot i així, per al càlcul existeixe una sèrie de criteris generals que són els següents:
– Valor catastral del sòl de l’habitatge. La plusvàlua municipal no considera per al seu càlcul el preu de venda, sino el valor catastral del sòl. Aquest és un valor administratiu, que s’estableix en el catastre immobiliari. A més, apareix en els rebuts de l’impost sobre béns immobles (IBI), així com a la Seu Electrònica del Catastre.
– El número d’anys durant els que la persona ha sigut propietària de l’immoble. La plusvàlua municipal mesura l’augment de valor que experimenta el sòl d’un habitatge al llarg del temps. Per tant, per a fer el càlcul s’han de considerar els anys en els que el propietari ha tingut l’immoble en el seu poder. És a dir, el termini de temps que ha transcurrit des que el propietari ha comprat o heretat. Tot això, fins que es produeix la transmissió per venda, herència o donació.
Per a fer el càlcul de la plusvàlua municipal, els ajuntaments estableixen rangs d’anys als que li assigna un coeficient multiplicador. Això s’ha d’aplicar al valor catastral del sòl, per obtenir la base imposable de la plusvàlua.
D’altra banda, en virtut del Real Decret 26/12/2021 es va modificar el sistema per calcular la base imposable de la plusvàlua. S’estableixen dos sistemes de càlcul:
– El mètode objectiu. Aquest mètode consisteix en multiplicar el valor catastral del sòl pel coeficient establert. Tot això, en funció del termini de temps que hagi transcurrit entre l’adquisició i la transmissió.
– El mètode de càlcul de l’increment real. S’aplica si el sol·licita la persona interessada. Consisteix en aplicar als valors d’adquisició i transmissió, el percentatge corresponent al valor catastral del sòl en el moment de la transmissió. Despeés, s’ha de calcular la diferència entre els valors obtinguts.
En el cas de Barcelona el percentatge que s’aplica pel càlcul de la plusvàlua és del 30% sempre.
Cas: un pis que té més de 20 anys paga plusvàlua?
La resposta és que sí. El matís és que 20 anys és el termini màxim que es considera per pagar la plusvàlua municipal. De fet, s’aplicaria el mateix percentatge si la propietat es va comprar fa 40 anys que si es va comprar fa 20 anys.
Tot i així, no es tindrà que pagar la plusvàlua en aquests casos, si el valor actual de l’immoble és igual o inferior al que tenia quan es va adquirir.
Tot i així, en els casos en els que no s’ha de pagar la plusvàlua municipal perquè no s’ha produit un increment en el valor del terreny o s’ha produit una reducció de tal valor, sí s’ha de comunicar la transmissión realitzada i adjuntar l’escriptura de transmissión i adquisició que acrediti que no s’ha produit l’increment de valor. Aquests documents seran revisats per l’Institut Municipal d´Hisenda que procedirà a comprobar els valors declarats.
Pot passar que ja hagis pagat la plusvàlua i posteriorment comprobis que no hi ha hagut un increment del valor del sòl de l’immoble. En aquests casos, pots sol·licitar la revisió de l’autoliquidació abonada mitjançant la presentació d’una instància a la que hauràs d’adjuntar les escripturas d’adquisición i transmissió. L’Ajuntament de Barcelona analitzarà la documentació aportada i et comunicarà l’estimació o denegació de la sol·licitut. Si estima la sol·licitut realitzarà la devolució de l’import que correspongui.
També pot passar que, per exemple, s’hereti un pis, no es liquidi la plusvàlua i aquesta prescrigui. En aquests casos s’haurà de realitzar l’autoliquidació i el sistema verificarà si efectivament s’ha produit la prescripció. Si es verifica que l’impost ha prescrit, el resultat de l’autoliquidació serà de zero.
És possible aplicar una bonificació de la plusvàlua a Barcelona?
Existeix la possibilitat d’aplicar una bonificació en la plusvàlua del 95% de la quota en dos casos:
Quan es produeix la transmissió per herència de l’habitatge habitual
Aquesta bonificació està subjecta a la condició de que no es transmeteixi l’habitatge durant els tres anys següents a la data de defunció del transmitent. Aquesta bonificació la poden demanar:
– El cònjugue, descendents o adoptats o ascendents o adoptadors.
– Qui rebi per part de l’ordenament jurídic un tracte anàlog a la relació de parentiu que li permeti continuar utilitzant l’habitatge per haver conviscut amb el causant els dos anys anteriors a la seva mort. Així com germans, persona que tingui una relació d’afectivitat anàloga a la del cònjugue, persones amb discapacitat acreditada del 65% o més i amb un parentiu de fins el tercer grau colateral amb el propietari.
Quan es produeixi la transmissió per herència d’un local on la persona morta realitzava una activitat professional habitual personal i directa.
L’aplicació de la bonificació està condicionada a la no transmissió del local. A més, a la continuació de l’activitat econòmica durant els cinc anys següents a la defunció.
En els dos casos anteriors s’haurà d’acreditar el parentiu existent. Si no es compleix el termini de duració del manteniment de l’immoble, s’haurà de retornar part de l’import bonificat. I a aquest se li sumaran els interessos de democra que siguin aplicables.
Per tant, en casos d’herències, donacions i compravendes és important saber com es calcula la plusvàlua municipal. D’igual manera, s’ha de saber què s’haurà de pagar. Això aplica tot i que el pis hagi sigut propietat de la persona que el transmet durant més de 20 anys.
En aquests supòsits, és recomanable comptar amb l’ajuda de consultors immobiliaris experts en transmissions d’habitatges. Així, podràs verificar quant s’ha de pagar per la plusvàlua municipal. Així mateix, saber en quin termini quines bonificacions es poden aplicar i com fer el tràmit.
