El pasado lunes 21, se publicó en el Diario Oficial de la Generalitat de Catalunya, la Ley 11/2020 de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificación de la ley 18/2007, de la ley 24/2015 y de la ley 4/2016, relativas a la protección del derecho a la vivienda, vigente desde el martes 22, a excepción de:
- a) Viviendas de nueva edificación
- b) Viviendas resultantes de un proceso de gran rehabilitación.
Para estos dos casos, la entrada en vigor de la presente ley, tendrá efectos, pasados 3 años desde la entrada en vigor de la misma.
Tras el anuncio del pasado Decreto ley 17/2019, de 23 de diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda, donde se regulaba sobre los “grandes tenedores” de viviendas, el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, así como el posterior Decreto Ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes para apoyar la economía y el empleo, donde se regulaba sobre las moratorias exigibles en el alquiler de viviendas y locales, el Parlament de Catalunya, regula esta nueva ley, que tiene como objeto principal, regular las rentas de los contratos de vivienda que:
- a) Vayan a constituir la vivienda habitual del arrendatario
- b) Que la vivienda esté situada en un área declarada de “mercado tenso”
Área con mercado de vivienda tenso
Según se establece en la ley, se considerará “área de mercado tenso”, aquellos municipios o parte de ellos, donde se encuentra en riesgo la provisión suficiente de viviendas de alquiler a la población que lo hagan asequible. Esto sucederá cuando concurra cualquiera de las siguientes situaciones:
- a) Que el precio del alquiler experimente un incremento sostenido claramente superior, respecto de la media del resto del territorio de Cataluña.
b) Que la carga media del coste del alquiler en el presupuesto personal o familiar, supere el 30% de los ingresos de los hogares, o de la renta media de las personas menores de 35 años.
c) Que los precios de alquiler de la vivienda hayan experimentado, en los cinco últimos años antes de la declaración de la zona como de “mercado tenso”, un crecimiento interanual superior al menos en tres puntos porcentuales, respecto del IPC en Cataluña.
Declaración transitoria de municipios como “área de mercado tenso” de viviendas
Se declaran de forma provisional, todas aquellas zonas con un incremento de los precios superior al 20% entre los años 2014 y 2019 (poblaciones con +20.000 hab.).
La duración de la declaración es provisional (un año), a partir del cual, dejará de tener efectos o se establecerá una nueva declaración por parte del municipio o órgano competente.
Órganos competentes para la declaración de “Área de mercado tenso”
Los órganos competentes para determinar un área de mercado tenso son:
- 1. Generalitat de Cataluña. Órgano competente en la materia (Agencia de l’habitatge de Catalunya)
2. Ajuntament de Barcelona.
3. Área metropolitana, a través del Consell metropolità.
Determinación de nueva renta con la entrada en vigor de la ley
La renta pactada en los contratos de arrendamiento de vivienda, que deban celebrarse en zonas declaradas de “mercado tenso”, estará sujeta a las siguientes condiciones:
- a) NO puede sobrepasarse el precio de referencia publicado por el órgano competente.
b) NO puede superar el último precio de referencia consignado en el último contrato de arrendamiento celebrado, siempre y cuando la vivienda hubiera estado arrendada durante los últimos 5 años, antes de la entrada en vigor de la presente ley.
Precio índice de referencia
Para la determinación del precio del índice de referencia, publicados por el órgano competente, esto es, l’ Agencia de l’habitatge de Catalunya, se tiene en cuenta inmuebles análogos a partir de los datos del Registro de fianzas de alquileres de fincas urbanas. Se discrimina las áreas superiores e inferiores.
Será necesario adjuntar al contrato, el índice de referencia publicado, así como el estudio realizado en la fecha de firma o suscripción del contrato de arrendamiento.
En caso de acordar una renta distinta de la establecida en el índice de referencia, debido a las características específicas del inmueble, y por acuerdo expreso entre las partes, podrán establecerse incrementos o minoraciones del importe de la renta, con un máximo del 5%. Dicha modificación, deberán ser acreditada, siendo al menos tres de las siguientes características:
- a) Ascensor
b) Aparcamiento
c) Vivienda amueblada
d) Sistema de calefacción o aire acondicionado
e) Zonas comunitarias de uso compartido como jardín o terrado.
f) Piscina comunitaria o equipamientos análogos
g) Servicio de conserjería
h) Vistas especiales
Para el caso de que la renta venga condicionada por un alquiler anterior (durante 5 años), debiéndose conservar la misma para el siguiente contrato, el arrendador deberá informar responsablemente al arrendatario por escrito del importe de la renta. El arrendatario, una vez firmado el contrato, tendrá acceso, previa autorización del propietario, al registro de Fianzas.
Viviendas de obra nueva o gran rehabilitación
Durante 5 años a contar desde el certificado de final de obra, el importe de la renta NO podrá superar el área superior del índice de referencia.
Reembolso de cantidades percibidas en exceso.
El arrendatario, tendrá derecho al cobro de dichas cantidades, más los intereses correspondientes, incrementado el interés legal en 3 puntos porcentuales.
Modificaciones ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda
Infracciones graves:
- a) Incrementar en un 20% el precio máximo establecido en esta ley por parte del arrendador.
b) Ocultar la situación del inmueble en “mercado tenso” a la parte arrendataria o el precio del índice de referencia
Infracciones leves:
No informar del precio del índice de referencia o del contrato de arrendamiento anterior en:
- a. En las ofertas de alquiler o publicaciones.
b. El contrato de arrendamiento.
Contrato de arrendamiento vigentes a la entrada en vigor de esta ley
Para los contratos vigentes a la entrada en vigor de esta ley, no será de aplicación la misma. Se regirán por la ley anterior. En caso de novación de las condiciones, las cuales representen una modificación de la duración o de la renta, sí será de aplicación.
Si tienen alguna duda o comentario no duden en contactarme, estamos a su disposición.
Un cordial saludo,
