La principal obligació d’un llogater en un contracte de lloguer d’habitatge és pagar la renda i la resta de les despeses i impostos, la repercussió dels quals s’hagi pactat. Però què passa si no paga?, com es pot evitar els llogaters morosos? T’ho expliquem en aquest post.
Una de les raons per la qual els propietaris solen mantenir els habitatges buits, es basa en el seu temor que el llogater deixi de pagar. No obstant això, aquesta situació es pot evitar prenent una sèrie de mesures abans de signar el contracte d’arrendament.
Consells per evitar llogaters morosos
Com dèiem a l’inici, el pagament de la renda és la principal obligació de l’arrendatari, però poden sorgir problemes en la seva economia personal que suposin la impossibilitat de pagar: pèrdua de l’ocupació, deutes derivats d’altres obligacions, etc. Si el llogater no pot pagar la renda, el més raonable és que retorni les claus de l’immoble, però en moltes ocasions, no ho fa perquè es tracta del seu habitatge habitual i no té alternativa.
Si vols evitar aquestes situacions pots seguir els següents consells per evitar llogaters morosos:
Analitza la solvència del llogater
El primer que has de saber és si el llogater té una solvència adequada per al pagament de la renda de lloguer. Per tenir clara la seva solvència pot sol·licitar-li la següent documentació:
– Contracte de treball. Si es tracta d’un contracte de treball indefinit aportarà major seguretat que si es tracta d’un contracte de treball temporal. A més, hauràs d’analitzar l’antiguitat a l’empresa.
– Últimes nòmines. Sol·licita al teu potencial inquilí còpia de les últimes nòmines per verificar els ingressos que rep al mes i veure si es pot fer càrrec del pagament de la renda.
– Declaració de la renda. La declaració de l’IRPF també et podrà donar una idea de la solvència que té el teu potencial inquilí, ja que veuràs els ingressos que ha rebut durant l’any anterior, així com les despeses.
– Si és autònom o té una societat. En el cas en què el llogater sigui un autònom o tingui una empresa, podràs sol·licitar-li la declaració de la renda, així com les declaracions de l’IVA i de l’impost sobre societats.
Una altra bona opció, per evitar llogaters morosos, consisteix a consultar fitxers especialitzats. Et deixem l’enllaç de dos d’aquests fitxers: FIM i IBERCHECK.
Formalitza per escrit el contracte de lloguer
L’article 37 de la Llei d’Arrendaments Urbans, estableix el següent:
Les parts podran compel·lar-se recíprocament a la formalització per escrit del contracte d’arrendament.
En aquest cas, es farà constar la identitat dels contractants, l’identificació de la finca arrendada, la durada pactada, la renda inicial del contracte i les altres clàusules que les parts haguessin lliurement acordat.
El fet de formalitzar el contracte per escrit és una forma de garantir que les obligacions de les parts, com el pagament de la renda, queden clares. A més, és important adaptar el contracte al cas i no utilitzar plantilles, per evitar errors o males interpretacions. En aquest sentit és molt aconsellable acudir a un advocat expert en dret immobiliari per que redacti el contracte en funció dels pactes assolits per les parts.
Pel que fa a la renda del lloguer, en el contracte haurà de quedar clar:
– L’import mensual a pagar.Aquest import s’acorda lliurement per les parts. No obstant això, hem de tenir en compte la llei que limitarà el preu del lloguer.
– La forma de pagament (transferència, domiciliació, metàl·lic, etc.). Si les parts no acorden lloc i procediment de pagament de la renda, es pagarà en metàl·lic i en l’habitatge arrendat.
– El termini de pagament. Llevat que es pacti una altra cosa, la llei d’arrendaments urbans estableix que el pagament de la renda s’efectuarà en els set primers dies de cada mes.
En el cas en què es pacti la repercussió al llogater de les despeses de comunitat o de l’IBI, s’haurà d’incloure en el contracte i s’establirà, igual que amb la renda, la forma i termini de pagament.
Solicita garanties addicionals
En el moment de la celebració del contracte de lloguer d’habitatge és essencial que el llogater lliuri una mensualitat de renda en concepte de fiança.
Junt amb la fiança legal pots sol·licitar una garantia addicional com un aval bancari, un dipòsit en garantia o la signatura d’un avalista o fiador solidari. En els contractes de fins a cinc anys de durada o de fins a set, si l’arrendador és persona jurídica, la garantia addicional no podrà ser superior a dues mensualitats de renda.
Si demanes que signi el contracte un avalista o fiador solidari del llogater (per exemple, si llogues el pis a un estudiant, li pots demanar que signin els seus pares com a avalistes), hauràs d’analitzar la solvència d’aquests avalistes, tal com hem vist en el primer apartat.
Tenir dues garanties de pagament et donarà seguretat i evitarà els llogaters morosos.
Contracta una assegurança
També existeix la possibilitat de contractar una assegurança que cobreixi l’impagament i altres incompliments del llogater. Moltes companyies d’assegurances ofereixen productes adaptats als propietaris que vulguin llogar un habitatge i evitar els inquilins morosos.
Si firmes una pòlissa d’aquest tipus hauràs d’analitzar quantes mensualitats de renda cobreix la companyia d’assegurances. En el cas que hi hagi un impagament, serà la pròpia companyia qui t’abonarà la renda i qui reclamarà el deute al llogater mitjançant un procediment judicial.
Assessora’t amb experts
Si no tens temps de realitzar totes les gestions que hem vist, pots delegar en experts que gestionin el lloguer. Els intermediaris podran realitzar la publicació de l’anunci del pis de lloguer, les visites dels potencials llogaters i el filtratge dels llogaters en base a la seva solvència. A més, es podran encarregar d’elaborar per escrit el contracte amb totes les precaucions necessàries per evitar impagaments.
Què pots fer si ja tens llogaters morosos?
Pot ocórrer que prenguis totes les precaucions necessàries i tinguis llogaters morosos. En aquest cas podràs seguir els següents passos:
– Comprova el deute. Abans de començar la reclamació als llogaters morosos és essencial que coneguis l’import del deute, així com els conceptes que se t’endeuten. Pot ocórrer que el deute es degui a una falta d’identificació del pagament per part del llogater, per exemple.
– Contacta amb el llogater. Un cop tinguis clar l’import que se t’endevina, arriba el moment de contactar amb el llogater. Truca’l per telèfon i explica-li que existeix un deute i fes-li preguntes per esbrinar a què es deu. És important que en aquesta trucada el llogater arribi a un compromís de pagament.
– Enviament d’una notificació. En el cas que transcorri el termini de pagament i no s’hagi realitzat aquest pagament, pots intentar una segona trucada o passar al següent nivell i enviar una notificació fefaent al llogater. En la notificació hauràs d’especificar l’import del deute, els conceptes que se’t deuen, el termini de pagament i la teva voluntat d’acudir a un procediment judicial en el cas que no es pagui en el termini previst.
– Inici d’un procediment judicial de desnonament. Si el llogater no paga i tampoc retorna les claus de l’habitatge, hauràs d’acudir a un advocat expert que dirigeixi el procediment judicial de desnonament per falta de pagament per reclamar les rendes i el desallotjament de l’habitatge.
Evitar inquilins morosos i minimitzar el risc d’impagament és possible. Només cal prendre precaucions abans de signar i assegurar-te que el llogater té capacitat econòmica per abonar la renda mensualment.
