Cómo evitar a los inquilinos morosos

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Cómo evitar a los inquilinos morosos

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La principal obligación de un inquilino en un contrato de alquiler de vivienda es pagar la renta y el resto de los gastos e impuestos cuya repercusión se haya pactado. Pero ¿qué ocurre si no paga?, ¿cómo se puede evitar a los inquilinos morosos? Te lo contamos en este post.


Una de las razones por la que los propietarios suelen mantener las viviendas vacías, se basa en su temor a que el inquilino deje de pagar. Sin embargo, esta situación se puede evitar tomando una serie de medidas antes de firmar el contrato de arrendamiento.



Consejos para evitar inquilinos morosos


Como decíamos al inicio, el pago de la renta es la principal obligación del arrendatario, pero pueden surgir problemas en su economía personal que supongan la imposibilidad de pagar: pérdida del empleo, deudas derivadas de otras obligaciones etc. Si el inquilino no puede pagar la renta, lo más razonable es que devuelva las llaves del inmueble, pero en muchas ocasiones, no lo hace porque se trata de su vivienda habitual y no tiene alternativa.


Si quieres evitar estas situaciones puedes seguir los siguientes consejos para evitar inquilinos morosos:



Analiza la solvencia del inquilino


Lo primero que debes saber es si el inquilino tiene una solvencia adecuada para el pago de la renta de alquiler. Para tener clara su solvencia puede solicitarle la siguiente documentación:


Contrato de trabajo. Si se trata de un contrato de trabajo indefinido aportará mayor seguridad que si se trata de un contrato de trabajo temporal. Además, deberás analizar la antigüedad en la empresa.

Últimas nóminas. Solicita a tu potencial inquilino copia de las últimas nóminas para verificar los ingresos que recibe al mes y ver si se puede hacer cargo del pago de la renta.

Declaración de la renta. La declaración del IRPF también te podrá dar una idea de la solvencia que tiene tu potencial inquilino, ya que verás los ingresos que ha recibido durante el año anterior, así como los gastos.

Si es autónomo o tiene una sociedad. En el caso en que el inquilino sea un autónomo o tenga una empresa, podrá solicitarle la declaración de la renta, así como las declaraciones del IVA y del impuesto sobre sociedades.


Otra buena opción, para evitar inquilinos morosos, consiste en consultar ficheros especializados. Te dejamos el enlace de dos de estos ficheros: FIM e IBERCHECK.



Formaliza por escrito el contrato de alquiler


El artículo 37 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, establece lo siguiente:


Las partes podrán compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del contrato de arrendamiento.

En este caso, se hará constar la identidad de los contratantes, la identificación de la finca arrendada, la duración pactada, la renta inicial del contrato y las demás cláusulas que las partes hubieran libremente acordado.


El hecho de formalizar el contrato por escrito es una forma de garantizar que las obligaciones de las partes, como el pago de la renta, quedan claras. Además, es importante adaptar el contrato al caso y no utilizar plantillas, para evitar errores o malas interpretaciones. En este sentido es muy aconsejable acudir a un abogado experto en derecho inmobiliario para que redacte el contrato en función de los pactos alcanzados por las partes.


En cuanto a la renta del alquiler, en el contrato deberá quedar claro:


El importe mensual a pagar. Dicho importe se acuerda libremente por las partes. No obstante, debemos tener en cuenta la ley que limitará el precio del alquiler.

La forma de pago (transferencia, domiciliación, metálico, etc.). Si las partes no acuerdan lugar y procedimiento de pago de la renta, se pagará en metálico y en la vivienda arrendada.

El plazo de pago. Salvo que se pacte otra cosa, la ley de arrendamientos urbanos establece que el pago de la renta se efectuará en los siete primeros días de cada mes.


En el caso en que se pacte la repercusión al inquilino de los gastos de comunidad o del IBI, deberá incluirse en el contrato y se establecerá, al igual que con la renta, la forma y plazo de pago.



Solicita garantías adicionales


En el momento de la celebración del contrato de alquiler de vivienda es esencial que el inquilino entregue una mensualidad de renta en concepto de fianza.


Junto con la fianza legal puedes solicitar una garantía adicional como un aval bancario, un depósito en garantía o la firma de un avalista o fiador solidario. En los contratos de hasta cinco años de duración o de hasta siete, si el arrendador es persona jurídica, la garantía adicional no podrá ser superior a dos mensualidades de renta.


Si solicitas que firme el contrato un avalista o fiador solidario del inquilino (por ejemplo, si alquilas el piso a un estudiante, le puedes pedir que firmen sus padres como avalistas), deberás analizar la solvencia de dichos avalistas, tal y como hemos visto en el primer apartado.

Tener dos garantías de pago te dará seguridad y evitará a los inquilinos morosos.



Contrata un seguro


También existe la posibilidad de contratar un seguro que cubra el impago y otros incumplimientos del inquilino. Muchas compañías de seguros ofrecen productos adaptados a los propietarios que quieran alquilar una vivienda y evitar a los inquilinos morosos.


Si firmas una póliza de este tipo deberás analizar cuántas mensualidades de renta cubre la compañía de seguros. En el caso de que haya un impago, será la propia compañía quien te abonará la renta y quien reclamará la deuda al inquilino mediante un procedimiento judicial.



Asesórate con expertos


Si no tienes tiempo de realizar todas las gestiones que hemos visto, puedes delegar en expertos que gestionen el alquiler. Los intermediarios podrán realizar la publicación del anuncio del piso en alquiler, las visitas de los potenciales inquilinos y el filtrado de los inquilinos en base a su solvencia. Además, se podrán encargar de elaborar por escrito el contrato con todas las precauciones necesarias para evitar impagos.



¿Qué puedes hacer si ya tienes inquilinos morosos?


Puede ocurrir que tomes todas las precauciones necesarias y tengas inquilinos morosos. En este caso podrás seguir los siguientes pasos:


Comprueba la deuda. Antes de comenzar la reclamación a los inquilinos morosos es esencial que conozcas el importe de la deuda, así como los conceptos que se te adeudan. Puede ocurrir que la deuda se deba a una falta de identificación del pago por parte del inquilino, por ejemplo.

Contacta con el inquilino. Una vez que tengas claro el importe que se te adeuda, llega el momento de contactar con el inquilino. Llámale por teléfono y explícale que existe una deuda y hazle preguntas para averiguar a qué se debe. Es importante que en esta llamada el inquilino llegue a un compromiso de pago.

Envío de una notificación. En el caso en que transcurra el plazo de pago y no se haya realizado dicho pago, puedes intentar una segunda llamada o pasar al siguiente nivel y enviar una notificación fehaciente al inquilino. En la notificación deberás especificar el importe de la deuda, los conceptos que se te deben, el plazo de pago y tu voluntad de acudir a un procedimiento judicial en el caso de que no se pague en el plazo previsto.

Inicio de un procedimiento judicial de desahucio. Si el inquilino no paga y tampoco devuelve las llaves de la vivienda, deberás acudir a un abogado experto que dirija el procedimiento judicial de desahucio por falta de pago para reclamar las rentas y el desalojo de la vivienda.


Evitar inquilinos morosos y minimizar el riesgo de impago es posible. Solo es necesario tomar precauciones antes de firmar y asegurarte de que el inquilino tiene capacidad económica para abonar la renta mensualmente.





Ana Vila

Ana Vila

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