Descubre la exención por reinversión en la vivienda habitual

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reinversión en vivienda habitual

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¿Has decidido vender tu vivienda habitual para comprar otra? Si tu respuesta es afirmativa, debes conocer la exención por reinversión en la vivienda habitual en el IRPF. En este artículo te contamos todos los detalles para que puedas beneficiarte de la exención y pagar menos impuestos. 

 

Imagina el siguiente caso: Pedro compró una casa en Sant Gervasi – Galvany, que es su vivienda habitual, en 2004 por 150.000 euros. En 2022 decidió venderla y, debido al aumento de los precios, el precio de venta fue de 200.000 euros, por lo que obtuvo una ganancia patrimonial de 50.000 euros. En el mismo año 2022 decide comprar otra vivienda más amplia en el mismo barrio e invierte los 50.000 euros que obtuvo en comprar la nueva casa que destinará a vivienda habitual. 

En base a este supuesto vamos a analizar la exención por reinversión en vivienda habitual. 

 

 

¿Qué es la exención por reinversión en vivienda habitual?

La exención por reinversión en vivienda habitual se regula en el artículo 38.1 de la Ley del IRPF que establece lo siguiente:

 

1. Podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en las condiciones que reglamentariamente se determinen.

Cuando el importe reinvertido sea inferior al total de lo percibido en la transmisión, únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida.

 

Por lo tanto, la exención por reinversión en vivienda habitual es un beneficio fiscal que supone que la ganancia patrimonial derivada de la venta de tu vivienda habitual quede exenta del IRPF si la reinviertes en comprar otra vivienda habitual o en rehabilitar una nueva vivienda habitual. 

 

En base a lo anterior, es necesario tener claro el concepto de vivienda habitual. Desde un punto de vista fiscal una vivienda habitual es una edificación en la que el contribuyente reside durante un plazo continuado de, al menos, tres años. Respecto a la vivienda que se adquiere se considerará habitual se si habita de forma efectiva y con carácter permanente por el contribuyente en un plazo de doce meses contados desde la fecha de adquisición o de terminación de las obras. 

 

 

¿Qué requisitos se deben cumplir para aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual?

Para aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual en el IRPF es necesario cumplir una serie de requisitos que son los siguiente:

– Que la vivienda que vendas sea vivienda habitual. Para ello, tal y como hemos visto en el apartado anterior, debes haber vivido en ella durante un plazo continuado de, al menos, tres años. 

– Que la vivienda que compras también tenga la consideración de vivienda habitual. 

– Que la reinversión se realice en un plazo de dos años, que pueden ser anteriores o posteriores a la venta de la vivienda habitual inicial. 

 

 

Preguntas frecuentes sobre la exención por reinversión en vivienda habitual

En relación con la exención por reinversión en vivienda habitual te pueden surgir dudas en cuanto a su aplicación. A continuación, respondemos a las preguntas más frecuentes: 

 

¿La exención se aplica automáticamente?

La exención no se aplica de forma automática, sino que hay que solicitarla incluyendo en la declaración de la renta del ejercicio fiscal que corresponda, la venta de la vivienda habitual. Si en ese momento todavía no has reinvertido el dinero, podrás declarar tu intención de hacer la reinversión posteriormente.

 

Si me divorcio o debo trasladarme por trabajo y dejo de vivir en la vivienda: ¿se considera vivienda habitual?

Existen diversos casos en los que puedes acogerte a la exención, aunque no cumplas tres años viviendo en tu vivienda habitual. Son los siguientes: divorcio, matrimonio, traslado de trabajo y enfermedad o discapacidad que requiera un cambio de domicilio. En el caso en que te encuentres en alguno de estos supuestos es recomendable, no obstante, que consultes con la Agencia Tributaria sobre la aplicación de la exención. 

 

La regulación sobre esta situación la encontramos en el artículo 41.bis.1 del Reglamento del IRPF que establece lo siguiente: 

 

No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas.

 

¿Qué ocurre si aplico la exención y luego incumplo las condiciones?

Si incumples las condiciones para aplicar la exención deberás tributar por la ganancia patrimonial obtenida. En este caso tendrás que presentar una liquidación complementaria e incluir los intereses de demora. 

 

¿Se aplica la exención en casos de vivienda de obra nueva o de autopromoción?

En estos supuestos se puede aplicar la exención, pero el Tribunal Supremo establece dos requisitos: 

– El importe obtenido en la venta se debe reinvertir en el plazo de dos años. 

– Las obras deben finalizar en el plazo de cuatro años desde la adquisición de la propiedad donde se construirá la vivienda. Este plazo se puede ampliar en dos supuestos: 

       – Si el promotor está en concurso de acreedores. 

       – Si se dan circunstancias excepcionales ajenas al propietario que supongan una paralización de las obras. 

 

¿Qué pasa si compro la nueva vivienda habitual con hipoteca?

Es bastante habitual que, como comprador, solicites financiación para comprar la nueva vivienda habitual. En este caso, también se aplica la exención por reinversión, aunque se obtenga dinero de un tercero, bien por solicitud de un préstamo, bien por subrogación en un préstamo ya existente. 

 

El artículo 41.1 del Reglamento del IRPF establece lo siguiente: 

Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.

 

También puede ocurrir que amortices el préstamo hipotecario de tu anterior vivienda habitual con el dinero que obtengas de la venta. En este caso, se considera como importe obtenido el dinero de la venta menos el importe que quede por amortizar. Por ejemplo, si María compró su vivienda en 1999 por un importe de 200.000 euros y la venta en 2022 por 250.000 euros, pero destina 30.000 a cancelar el préstamo de su anterior vivienda, destinará 20.000 a la compra de la nueva vivienda y ese importe será lo que se pueda deducir. 

 

¿Me puedo aplicar la exención si pago el precio de la compra de mi nueva vivienda habitual a plazos?

Sí, se puede aplicar la exención, siempre que el importe de los plazos se destine a comprar la nueva vivienda habitual. En definitiva, si quieres aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual es importante que te asesores para verificar que cumples los requisitos y evitar declaraciones complementarias, recargos y sanciones.

 

En PRODDIGIA ponemos a tu disposición a un equipo de expertos que podrán analizar tu caso, verificar si cumples los requisitos y realizar todos los trámites para la venta y la compra de tus viviendas habituales.

 

 

¿Cómo funciona la actualización de la renta con el IPC?

Ana Vila

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