Si el teu llogater lloga les habitacions delpis que et va arrendar a terceres persones, ets davant d’un subarrendament. En aquest article volem explicar-te si l’inquilí pot o no subarrendar l’habitatge que ocupa, en quines condicions i què passa si ho fa sense el teu consentiment.
Imagina el cas següent: tens un pis de tres habitacions, decideixes llogar-lo i trobes una persona que sembla solvent i que signa el contracte de lloguer. Després d’uns mesos en què has rebut el pagament puntual de la renda, descobreixes que l’inquilí ha procedit a subarrendar dues de les habitacions a terceres persones. Segurament, et plantejaràs diversos dubtes: ho pot fer sense el meu consentiment? Què passa quan s’extingeixi el lloguer? Què puc fer si no estic d’acord amb el subarrendament? A continuació, analitzem la situació i donem resposta a tots els dubtes.
Què suposa subarrendar un habitatge?
Tal com hem vist a l’apartat anterior, subarrendar un habitatge significa cedir en arrendament, per part de l’inquilí, una part o tot l’habitatge a una tercera persona. Però pot passar que el subarrendament estigui o no autoritzat per l’arrendador, ja sigui al contracte signat o en un document posterior.
Regulació del subarrendament: està o no permès subarrendar per llei?
El subarrendament està regulat a l’article 8.2 de la Llei d’arrendaments urbans que estableix el següent:
– 2. L’habitatge arrendat només es podrà subarrendar de forma parcial i amb el consentiment escrit previ de l’arrendador.
– El subarrendament es regirà pel que disposa aquest títol per a l’arrendament quan la part de la finca subarrendada es destini pel subarrendatari a la finalitat indicada a l’article 2.1. Si no es dóna aquesta condició, es regirà pel pactat entre les parts.
– El dret del subarrendatari s’extingirà, en tot cas, quan ho faci el de l’arrendatari que va subarrendar.
– El preu del subarrendament no podrà excedir, en cap cas, del que correspongui a l’arrendament.
Com a conseqüència de l’anterior, podem concloure el següent:
– Només es pot subarrendar l’habitatge parcialment i cal el consentiment de l’arrendador. El més adequat és que el consentiment sigui exprés pel que és convenient que es doni per escrit i no verbalment.
– El subarrendament es regeix per la normativa de l’arrendament d’habitatge.
– Si s’extingeix el contracte principal d’arrendament d’habitatge s’extingirà el subarrendament, ja que aquest darrer depèn del primer.
– La renda que paga el subarrendatari no pot ser superior a la que correspon a l’arrendament.
Què puc fer per evitar que l’arrendatari subarrendi el pis?
Si no vols que el teullogater subarrendi el teu pis o que si ho fa ho faci amb el teu consentiment, hauràs de deixar molt clar en el contracte que el subarrendament està prohibit. Per fer-ho, pots incloure expressament una clàusula relativa a la prohibició de subarrendar que estableixi el següent:
L’inquilí no podrà subarrendar, ni totalment ni parcialment, l’habitatge arrendat sense el consentiment exprés i per escrit de l’arrendador.
Juntament amb això, pots regular al contracte de lloguer les persones que ocuparan l’habitatge o el nombre màxim de persones que poden viure a l’habitatge, establint, a més, que l’inquilí inicial ha de romandre a l’habitatge, ja que, en cas contrari, ens trobaríem davant d’un cas de cessió del contracte de lloguer.
No obstant això, si, per exemple, decideixes donar el consentiment a l’inquilí perquè subarrendi alguna habitació pots limitar el consentiment a un sol subarrendament ia una determinada persona, de manera que quan s’acabi el subarrendament, l’inquilí t’hagi de demanar permís de nou per subarrendar.
Què passa si el llogater procedeix a subarrendar el pis?
Encara que prenguis totes les mesures que hem vist a l’apartat anterior, és possible que l’inquilí procedeixi a subarrendar les habitacions, per exemple, en casos en què no pugui fer front per si mateix al pagament del lloguer o es vulgui lucrar amb el subarrendament d’habitacions. En aquest cas, si s’ha inclòs en el contracte la prohibició expressa de subarrendar, ens trobarem davant d’un incompliment del contracte i s’aplicarà l’article 27 de la Llei d’arrendaments urbans de forma que:
– L’arrendador podrà exigir el compliment o promoure la resolució del contracte.
– És causa de resolució del contracte per part de l’arrendador el subarrendament inconsentit.
Per poder en pràctica tot això, pots seguir els passos següents:
– Reuneix proves, tal com et comentem a l’apartat següent.
– Parla amb un advocat expert en dret immobiliari i en lloguer d’habitatges perquè us assessori.
– Si efectivament, el subarrendament existeix i es pot provar, el primer pas consistirà a enviar una notificació fefaent (burofax amb justificant de recepció i certificat de text) a l’inquilí indicant que s’està produint el subarrendament inconsentit, que és un incompliment del contracte de lloguer i una causa de resolució del contracte esmentat i que en el cas que no es compleixi el contracte en un termini determinat procediràs a interposar les accions judicials que corresponguin.
– Si el subarrendament continua podràs plantejar un procediment judicialque podrà ser un desnonament per precari contra les persones que ocupen l’habitatge i no són l’inquilí, un desnonament per incompliment del contracte pel subarrendament inconsentit o un desnonament per manca de pagament de la renda, si s’ha produït l’impagament per part de l’inquilí. Cal estudiar cada cas i analitzar quin procediment és el més adequat, però sempre és aconsellable assolir un acord extrajudicial.
Com pots provar que s’ha produït el subarrendament del teu pis?
Abans d’exigir el compliment del contracte o promoure’n la resolució per un subarrendament inconsentit, cal que reuneixis totes les proves relatives al subarrendament que poden ser les següents:
– Testimonis de veïns de la mateixa comunitat de propietaris o del porter.
– Factures de subministraments que provin l’augment de consum o factures de subministraments del pis que no estan a nom del llogater.
– Anuncis d’habitacions del teu pis a portals immobiliaris on l’inquilí les ofereix de lloguer. Pots fer una pantalla amb el mòbil o l’ordinador i desar la imatge com a prova.
– Certificat d’empadronament de l’habitatge on figurin les persones que hi estan empadronades. Aquest certificat és necessari analitzar-lo perquè pot passar que estiguin empadronades persones que ja no són al pis.
– Queixes per escrit de veïns o de tercers per sorolls excessius a l’habitatge o per un pas de persones elevat.
– Proves recopilades per detectius que puguin ser vàlides en un judici per haver-se obtingut de manera legal.
Totes aquestes proves han de ser analitzades per un advocat expert per comprovar si són vàlides per provar el subarrendament i poden ser utilitzades en un judici contra l’inquilí o els ocupants del pis.
En qualsevol cas, sempre és recomanable prendre precaucions i analitzar la solvència dels llogaters per evitar llogaters morosos o incompliments contractuals, a més d’establir al contracte la prohibició expressa de subarrendar habitacions i actuar el més ràpid possible si creus que l’inquilí està llogant habitacions sense el teu permís exprés.
