És rendible comprar un pis per llogar?

Share on whatsapp
Share on linkedin
Share on twitter
Share on facebook
es rentable comprar un piso para alquilar

Tabla de contenidos

Has decidit comprar un pis per llogar perquè vols obtenir una rendibilitat, però: has pensat en les despeses que hauràs d’assumir o en què passarà si el llogater no et paga? Comprar un habitatge com a inversió requereix considerar moltes variables. En aquest post t’expliquem si és rendible o no comprar un pis per llogar i què has de tenir en compte per obtenir el màxim rendiment.


Aspectes a considerar per saber si és rendible comprar un pis per llogar


L’habitatge és un valor refugi per als compradors i inversors, però no podem oblidar que no és el mateix comprar un habitatge per a ús propi, que comprar un habitatge com a inversió per llogar-lo. Els aspectes a considerar en aquest segon cas són els següents: 


Calcula quines despeses suposa el pis. El pis, tant abans com després de la compra, suposa per al comprador haver d’assumir una sèrie de despeses que s’han de calcular amb precisió. Algunes de les despeses són les següents: 


  1. Preu de la compravenda. 
  2. Despeses de compravenda (notari, registre, gestoria). 
  3. Comissions abonades a la immobiliària que hagi participat en l’operació. 
  4. Despeses de manteniment del pis (reparacions d’electrodomèstics o d’elements de l’habitatge: portes, aixetes etc.).
  5. Despeses de comunitat ordinàries i extraordinàries.  
  6. Obres que es realitzen al pis per posar-lo en lloguer. 
  7. Impostos de la compravenda que pagui el comprador (IVA, ITP, AJD) i altres impostos que s’hagin de pagar posteriorment com l’IBI. 
  8. Assegurances que s’hagin de contractar per a l’habitatge: assegurança de responsabilitat civil, assegurança d’impagament, per exemple, en el cas del lloguer. 

Busca un barri adequat. La zona on compres el teu pis també influirà en la rendibilitat. Haurà de ser una zona ben comunicada amb transport públic, amb serveis com escoles, farmàcies, centres esportius, supermercats i parcs, entre d’altres. És important que vegis també els preus del lloguer i de la venda a cada barri per fer-te una idea de la rendibilitat que pots obtenir. En el nostre post Els millors barris per viure a Barcelona descobriràs les característiques de diverses zones en funció de les circumstàncies dels ocupants de l’habitatge (famílies, parelles, estudiants, professionals etc.).


– Valora el tipus de lloguer. El tipus de lloguer de l’habitatge pot ser diferent. Per exemple, pots llogar a turistes, a famílies o a altres persones com habitatge habitual, o pots preferir llogar per habitacions.


Analitza la solvència dels llogaters per evitar impagaments. Un altre aspecte a considerar, i que influirà en la rendibilitat, és la solvència dels inquilins. Abans de signar el contracte d’arrendament hauràs de comprovar si poden pagar el lloguer. Per a això pots sol·licitar-los: contracte de treball, últimes nòmines, declaració de l’IRPF, declaracions d’IVA o Impost sobre Societats, en el cas dels empresaris. També pots consultar fitxers de morosos. 


Rentabilitat de comprar un habitatge per llogar


És evident que tenir diners al banc actualment no és rendible, sinó tot el contrari, perquè gairebé tots els bancs cobren comissions per les operacions que fan. Per tant, la compra d’habitatge per llogar-la es presenta com una bona opció.


Segons les dades publicades per idealista la rendibilitat bruta de la compra d’un habitatge per llogar va augmentar fins al 7,2%. Es tracta d’una bona xifra ja que és força més elevada que la taxa que ofereixen els Bons de l’Estat a 10 anys (2,5%).”



En relació a la rendibilitat de l’habitatge les capitals espanyoles més rendibles són Lleida i Múrcia amb un 8,6% de rendibilitat en els dos casos. Els segueix Huelva amb un 8,1%, Conca amb un 7,9% i Almeria amb un 7,4%. A Barcelona la rendibilitat és d’un 5,1%.


Com es calcula la rendibilitat d’un habitatge per llogar?


Per calcular la rendibilitat d’un habitatge de lloguer és necessari considerar dos aspectes: 


El preu de l’habitatge que vols comprar. 

La renda de l’arrendament que es pot cobrar per aquest habitatge. 


Amb aquestes dues xifres s’aplica la següent fórmula per calcular la rendibilitat bruta: 


Renta anual que es rep pel lloguer / preu de l’habitatge x 100. 


Per obtenir la rendibilitat neta: 


– Incrementar el preu de compravenda amb les despeses relatives a la compra (despeses de compravenda, manteniment, comissions d’immobiliària etc.).  


– Descomptar de la renda bruta les despeses anuals (despeses de comunitat, assegurances, consums, impostos etc.).  


Per tant, la rendibilitat neta s’obté amb la següent fórmula: 


(Ingressos anuals – despeses) / Inversió x 100


En el nostre post Com calcular la rendibilitat d’un habitatge de lloguer?, podràs veure un exemple del càlcul de rendibilitat i un vídeo explicatiu de com fer-ho.


Errors a evitar en comprar un pis per llogar


Per obtenir una bona rendibilitat és molt important evitar una sèrie d’errors com els que detallem a continuació: 


No fer correctament els càlculs. Comprar un pis per llogar pot ser o no una inversió rendible depenent de com facis els càlculs. És fonamental que consideris totes les despeses que tindràs i a quina renda podràs llogar el pis. 


Pensar que els preus de l’habitatge van a augmentar sempre. El mercat residencial és cíclic i els preus oscil·laran amb el pas del temps, per la qual cosa hauràs de centrar-te en la renda que obtens cada mes i anar adaptant-la a les fluctuacions del mercat, sempre que sigui possible.”


No tenir paciència a l’hora de comprar. Com dèiem anteriorment: no és el mateix comprar un habitatge per viure, que comprar un pis per llogar. En el segon cas és fonamental que elaboris una planificació i que tinguis clar l’objectiu que desitges aconseguir. També és important que visitis foces pisos per tenir una idea global i diverses opcions. Un altre aspecte a tenir en compte és que no només hauràs de veure el pis, sinó també analitzar el barri, els serveis que té i els veïns, entre altres aspectes.”


– No comptar amb l’ajuda de professionals. Invertir sense conèixer el mercat i sense l’ajuda de professionals del sector immobiliari residencial és un risc. Per la qual cosa és fonamental que contactes amb professionals experts que t’ajudin a triar el producte que millor quadra amb les teves necessitats d’inversió.”


Quedar-te sense diners disponibles. Encara que tinguis els diners disponibles per realitzar tota la inversió, és essencial que no et quedis a zero i que, per tant, sol·licitis finançament als bancs, que et podran oferir hipoteques d’entre el 70% i el 80% del valor del pis.


No demanar garanties al llogater. Hem parlat anteriorment de la necessitat d’analitzar la solvència dels llogaters, però, a més, per garantir el pagament de la renda i, per tant, la rendibilitat de la inversió, pots sol·licitar garanties addicionals al llogater com un aval bancari, una fiança personal o un dipòsit en garantia. Una altra bona opció consisteix a contractar una assegurança d’impagament de la renda. 


En conclusió, comprar un pis per llogar és una inversió complexa que pot ser rendible o no depenent de molts factors que es poden anticipar, tal com hem vist. El més important és fer els càlculs correctament sense obviar cap aspecte dels quals hem parlat i comptar amb l’ajuda de professionals immobiliaris experts en inversions en habitatge. 

Proddigia

Proddigia

Coneix l'evolució del mercat immobiliari

Barcelona Market Report
Sant Cugat Market Report
Vols estar al dia de les darreres tendències del sector immobiliari?
Et pot interessar...
Consulta
Segueix-nos a
Saps quant val el teu habitatge?

Descobreix el valor real del teu immoble amb la nostra valoració en línia, gratuïta i en 2 minuts.

Vols saber quant val el teu habitatge a Barcelona i Sant Cugat?

Descobreix-ho gratis en només 3 passos.

Us de cookies

Aquesta web usa cookies pròpies i de tercers per a oferir un millor servei i fer estadístiques de dades d'ús. Accepta-les abans de continuar navegant per a poder gaudir de tots els seus continguts amb plena funcionalitat. Si vols més informació o modificar la seva configuració, visita la nostra Política de Cookies.

Denegar - Política de cookies
Vols estar al dia de les últimes tendències del sector immobiliari?