Valor cadastral i valor de mercat: Càlculs i diferències

Share on whatsapp
Share on linkedin
Share on twitter
Share on facebook
valor catastral y valor de mercado

Tabla de contenidos



Vols vendre una casa o saber quants impostos hauràs de pagar per tenir-lo en propietat? Si la teva resposta és afirmativa necessitaràs conèixer dos conceptes fonamentals el valor cadastral i el valor de mercat. En aquest article t’expliquem les diferències entre ambdós valors, com es calculen i de quina manera s’optimitzen. 



Què és el valor cadastral d’un habitatge?


Com ja sabràs els impostos relacionats amb la propietat d’un habitatge (per exemple, el impost sobre béns immobles o la plusvàlua municipal), es calculen sobre la base del valor cadastral. El valor cadastral és un valor administratiu que s’obté mitjançant una sèrie de càlculs establerts per la llei i pel municipi on es troba ubicat l’immoble. El valor cadastral s’inclou al cadastre immobiliari que és un registre administratiu que depèn del Ministeri d’Hisenda i que determina les característiques físiques, econòmiques i jurídiques dels béns immobles. 



Què és el valor del mercat d’una casa?


El valor de mercat és el import estimat pel qual un habitatge es transmetria entre el comprador i el venedor en una operació de compravenda de forma totalment lliure. El valor de mercat es veu influït per diversos factors com la antiguitat de l’habitatge, l’estat de conservació, la superfície, la comunicació a través del transport públic, la qualitat dels materials de construcció, la localització, les zones comunes de què consta l’edifici, l’eficiència energètica o la situació jurídica de l’habitatge, entre d’altres. 



Diferències entre valor cadastral i valor de mercat d’un habitatge


Tal com hem vist en la definició del valor cadastral i el valor de mercat d’un habitatge, són conceptes que es diferencien pels elements següents: 


La variació al llarg del temps. En el valor de mercat influeixen aspectes com la demanda que hi hagi sobre un habitatge determinat o la situació econòmica del país o del mercat immobiliari. El valor cadastral s’estableix segons una altra sèrie de paràmetres i no varia de la mateixa manera. 


La manera de determinar el valor. La normativa aplicable al cadastre immobiliari estableix les regles tècniques que s’utilitzen per determinar el valor cadastral i seran tècnics qualificats els que defineixin aquest valor. A més, els valors cadastrals es revisen de forma periòdica en funció dels coeficients definits pels Pressupostos Generals de l’Estat. Tot i això, el valor de mercat es veurà influït pels elements que hem vist anteriorment, com la situació del mercat o la superfície de l’habitatge. 


La finalitat de cada valor. El valor cadastral és un valor a efectes fiscals utilitzat per calcular l’impost sobre béns immobles o la plusvàlua municipal, entre altres tributs. El valor de mercat s’estableix per tenir un preu d’un habitatge en una operació de compravenda i determinar els diners que es necessiten per a la hipoteca per part del comprador. 



Com calcular-los?


El valor cadastral es calcula considerant elements com la localització de l’immoble, les circumstàncies urbanístiques del sòl, les obres de renovació que s’hagin realitzat, l’antiguitat de l’edifici o el valor històric o patrimonial que aquest edifici tingui. 


La forma més senzilla de conèixer el valor cadastral d’un habitatge és a través del rebut de l’IBI on apareixen el valor cadastral, el valor del sòl i el valor de la construcció. Una altra manera de conèixer aquest valor és a través d’una consulta al Cadastre Immobiliari. Com a propietari de l’immoble podràs sol·licitar directament o mitjançant una persona autoritzada, aportant la referència cadastral, una certificació cadastral en què figuri el valor cadastral de l’habitatge. Per a aquesta sol·licitud pots acudir de forma presencial a la seu del Cadastre o fer-ne el tràmit a través de la seu electrònica del Cadastre. 


Pel que fa al valor de mercat, generalment, és determinat pel venedor de l’habitatge amb l’assessorament d’experts en el sector immobiliari. Si s’estableix un valor de mercat adequat, l’habitatge es vendrà més ràpid perquè hi haurà més compradors, però si el valor de mercat és massa elevat, trigarà a vendre’s perquè no es trobaran compradors interessats. 


Per calcular el valor de mercat es pot sol·licitar una valoració de mercat a un consultor immobiliari o comparar diversos immobles de les mateixes característiques que figurin a portals immobiliaris. 



Es poden optimitzar els valors?


Sí, tots dos valors es poden optimitzar. L’optimització del valor cadastral és fonamental per no pagar més impostos dels que corresponguin. Si el Cadastre Immobiliari té informació incorrecta sobre el teu immoble, és possible que paguis més IBI del que hauries. Un dels senyals que us han de posar alerta és que el valor cadastral sigui superior al de mercat. En aquest cas, haureu de sol·licitar una certificació cadastral i analitzar que tota la informació estigui ben recollida pel Cadastre (tipus d’immoble, superfície etc.). Per exemple, pot passar que hagis fet una reforma a l’habitatge i que no ho hagis comunicat al Cadastre o que el tipus de sòl no estigui ben recollit en aquest registre. En aquests casos es pot fer un procés anomenat de regularització cadastral per garantir la concordança entre la realitat de l’immoble i les dades del Cadastre. 


La optimització del valor de mercat es pot fer comparant aquest valor amb el d’altres habitatges de característiques semblants. D’aquesta manera sabrem si el preu pel qual es vol vendre un habitatge és correcte o és massa elevat respecte a la mitjana del mercat. La comparació de valors s’haurà de fer periòdicament, ja que la situació del mercat pot variar amb el pas del temps.



Com es calcula el valor de mercat d’un habitatge de segona mà a Barcelona?


Si vols vendre el teu pis a Barcelona i desconeixes com fixar el valor de mercat, t’expliquem els passos que cal seguir: 


Encarrega un mesurament a un tècnic. És important que conegueu la superfície real de l’immoble per establir el preu. A més, és aconsellable que sol·licitis una nota simple al Registre de la Propietat per verificar si hi ha discrepàncies respecte a la superfície real. 


Analitza el preu per metre quadrat de la zona. Per veure el preu per metre quadrat podeu accedir a portals immobiliaris, sol·licitar un informe a un consultor i analitzar les dades oficials de l’Ajuntament de Barcelona. 


Adapta el preu a les característiques específiques del teu habitatge. Per determinar el valor de mercat del teu habitatge hauràs de considerar aspectes específics del mateix habitatge com a altura, orientació, obres de millora que hagis realitzat, etc. 


Un cop fet això, obtindràs un preu de mercat. Quan posis a la venda el teu habitatge podràs comprovar, en funció de l’interès i de les ofertes que facin els compradors, si el preu és adequat o cal modificar-lo. 


Si necessiteu ajudes d’experts immobiliaris al mercat residencial de Barcelona i Sant Cugat, contacta amb PRODDIGIA i el nostre equip d’experts t’ajudarà a establir el valor de mercat del teu immoble perquè es vengui ràpid i puguis obtenir la màxima rentabilitat





Proddigia

Proddigia

Coneix l'evolució del mercat immobiliari

Barcelona Market Report
Sant Cugat Market Report
Vols estar al dia de les darreres tendències del sector immobiliari?
Et pot interessar...
Consulta
Segueix-nos a
Saps quant val el teu habitatge?

Descobreix el valor real del teu immoble amb la nostra valoració en línia, gratuïta i en 2 minuts.

Vols saber quant val el teu habitatge a Barcelona i Sant Cugat?

Descobreix-ho gratis en només 3 passos.

Us de cookies

Aquesta web usa cookies pròpies i de tercers per a oferir un millor servei i fer estadístiques de dades d'ús. Accepta-les abans de continuar navegant per a poder gaudir de tots els seus continguts amb plena funcionalitat. Si vols més informació o modificar la seva configuració, visita la nostra Política de Cookies.

Denegar - Política de cookies
Vols estar al dia de les últimes tendències del sector immobiliari?