Com es calcula la rendibilitat a una operació palanquejada

Share on whatsapp
Share on linkedin
Share on twitter
Share on facebook
rentabilidad-en-una-operación-apalancada-proddigia-1

Tabla de contenidos



Has decidit invertir en habitatge? Pots fer-ho de dues formes: sol·licitant o no financiació per l’operació. En aquest post, et comentem què és el palanquejament a una compra d’immobles icom es calcula la rendibilitat d’una operació immobiliària palanquejada.



Què és la redibilitat immobiliària?


Quan una persona realitza una inversió immobiliària vol obtenir un benefici. En aquest sentit, entenem el concepte de retornde la inversió (ROI). Existeixen diverses formes de calcular la rendibilitat d’una inversió immobiliària. El resultat final són els diners que s’obtenen després de deduir les despeses. Per tant, si les despeses són baixes, major serà la rendibilitat.


Molts compradors es plantegen la possibilitat d’invertir comprant un habitatge per alquilar o reformar-lo i obtenir una rendibilitat. De fet, l’operació es pot fer de deiverses maneres:


Utilizant fons propis pel 100% de l’operació, amb el qual s’assumeixen més riscs.


Utilizant una part de fons propis per pagar el preu de l’habitatge (es pot cobrir el 50% del preu de compravenda, per exemple).Mentrestant, sol·licitar financiació bancària per l’altra part.


Finançar el 100% de la compravenda sense utilizar fons propis.


El palanquejament financer es produeix en el segon cas, tal i com veurem a continuació. Es deu a que una part de la inversió es “palanqueja” amb el finançament d’un banc.



Què és el palanquejament a una operació immobiliària?


El palanquejament a la compra d’un immoble consisteix enutilitzar el finançament per realitzar l’operació.


A més, el palanquejament immobiliari aporta diversosavantatges com els següents:


El risc disminueix. A causa de que el comprador no utilitza tots els seus estalvis per comprar.


– La rendibilitat financera augmenta.


– La possibilitat de conservar capital per altres projectes.


– La realització de la inversió per la que no tenim el 100% del capital.



Quins tipus de palanquejament existeixen?


Podem distinguir tres tipus de palanquejament a una operació de inversió immobiliària:


Palanquejament positiu. En aquest cas, la rendibilitat de l’operació és superior als interessos del préstec hipotecari que s’han sol·licitat. Per tant, l’operació és rendible per l’inversor.


Palanquejament neutral. La rendibilitat obtinguda amb la inversió és molt semblant a l’import dels interessos que s’han pagat pel préstec hipotecari. D’aquesta manera, l’inversor ni perd ni guanya diners.


Palantejament negatiu. En aquest supòsit, la rendibilitat obtinguda amb la inversió és més baixa que els interessos abonats pel préstec. Així, la inversió no és rendible.



Què tenir en compte perquè la rendibilitat d’una operació immobiliària palanquejada sigui positiva?


Existeixen diversos factors que influiran en la rendibilitat final d’una operació immobiliària palanquejada, que són els següents:


Preu de compra de l’habitatge. En el preu de l’habitatge que compri l’inversor influiran aspectes com la ubicació, l’estat, la qualitat dels materials de construcció, els serveis dels què disposa, el temps que porti al mercat i la urgència que tingui el venedor per realitzar l’operació. Així, és important confrontar que es tracta d’un preu d’acord al mercat i que no està imflat.


Costos de l’operació. Un altre factor essencial són els costos de l’operació. Per exemple, els impostos de la compravenda, interessos de l’hipoteca, la reforma que s’hagi de realitzar en el pis, els honoraris del notari, registrador de la propietat, i advocat que intervinguin en l’operació o els costos d’una taxació.


Alquiler


Si compres l’immoble ja llogat, és important que analitzis amb deteniment el contingut del contracte delloguer. En concret, hauràs d’estudiar diversos aspectes que influiran en la rendibilitat de la inversió:


Renda annual que paga l’inquilí.


– Període de duració del contracte i si hi ha un termini d’obligat compliment. L’objectiu és que la renda que paga l’inquilí cobreixi els interessos del préstec que sol·licitis per finançar l’operació.


Despeses i impostos que se li repercuteixen a l’inquilí. En el contracte de lloguer es pot pactar que se li repercuteixin a l’inquilí determinades despeses i impostos. Per exemple, l’Impost sobre Béns Immobles. En aquest cas, serà un cost que l’inversor no haurà d’assumir mentre duri l’arrendament.


Situació del mercat residencial. Un aspecte molt rellevant que influirà en la rendibilitat de l’operació immobiliària palanquejada és la situació del mercat residencial. Per això, és recomanable analitzar les tendències per verificar si els preus dels habitatges similars a la que es vol comprar estan pujant o baixant. Més enllà, la situació del mercat també influirà si l’habitatge està llogat. Pot passar que varii la demanda o l’oferta, que s’aprobin normatives que limitin els preus, i que, com a conseqüència d’això, els preus baixin o pugin.


Per aquest anàlisi es pot consultar amb un assessor immobiliari expert que conegui el mercat a fons i sàpiga detecar les tendències de cara al futur.


Finançament. També és molt important que calculis adequadament l’import de finançament que necessites, posat que si sol·licites finançament i posteriorment apareixen costos que no has considerat, la rendibilitat de l’operació podria veure’s afectada.


Rapidesa amb la que es realitza la venda.. Quan calcules la rendibilitat d’una operació immobiliària consider un termini de temps determinat. Per tant, el temps és un factor que influeix també en la transacció. Després d’haber realitzat la inversió, reformat la casa i posar-la a la venda, si tardes en trobar a un comprador i tancar l’operació, la rendibilitat es resentirà. Degut a que assumiràs més costos de manteniments, despeses de comunitat i d’impostos. En aquest sentit, en el nostre postTrucs d’immobiliària per vendre el teu pis ràpidament, et donem diversos consells perquè la venda no s’allargui i la rendibilitat no es vegi afectada.



Exemple de com es calcula la rendibilitat a una operació immobiliària palanquejada.


Per entendre com es calcula la rendibilitat a una operació immobiliària palanquejada partirem d’un exemple:


El Joan compra u habitatge a Barcelona per un import de 200.000 euros. Per comprar-la utilitza 100.000 euros dels seus estalvis i sol·licita al banc uns altres 100.000 euros amb una hipoteca, que li cobra uns interessos totals de 10.000 euros. Decideix reformar l’habitatge i inverteix 30.000 euros. Després la ven de nou per 270.000 euros. Per tant, el benefici obtingut és de 30.000 euros.


Per tant:


ConcepteImports
Preu de compra de l’habitatge200.000 euros
Estalvis utilitzats a la compra100.000 euros
Hipoteca-100.000 euros
Intereses totales-10.000 euros
Reforma de la vivienda-30.000 euros
Preu de venda de l’habitatge270.000 euros
Beneficio30.000 euros
Percentatge de beneficis30%

En aquest cas, la rendibilitat de l’operació immobiliària palanquejada és positiu. No obstant, com hem vist, pot ser neutral o negatiu, depenent dels costos que sorgeixin. És per això que és important fer molt bé els comptes i comptar amb l’ajuda d’un consultor immobiliari expert.


En definitiva, saber com es calcula la rendibilitat d’una operació immobiliària palanquejada és el primer pas per fer una inversió al comprar un habitatge, bé sigui per revendre’l més tard o per llogar-lo durant un temps.





Proddigia

Proddigia

Coneix l'evolució del mercat immobiliari

Barcelona Market Report
Sant Cugat Market Report
Vols estar al dia de les darreres tendències del sector immobiliari?
Et pot interessar...
Consulta
Segueix-nos a
Saps quant val el teu habitatge?

Descobreix el valor real del teu immoble amb la nostra valoració en línia, gratuïta i en 2 minuts.

Vols saber quant val el teu habitatge a Barcelona i Sant Cugat?

Descobreix-ho gratis en només 3 passos.

Us de cookies

Aquesta web usa cookies pròpies i de tercers per a oferir un millor servei i fer estadístiques de dades d'ús. Accepta-les abans de continuar navegant per a poder gaudir de tots els seus continguts amb plena funcionalitat. Si vols més informació o modificar la seva configuració, visita la nostra Política de Cookies.

Denegar - Política de cookies
Vols estar al dia de les últimes tendències del sector immobiliari?