Has signat un contracte de mediació en exclusiva per a la venda d’un immoble de la teva propietat? Si ho has fet i vols revocar l’autorització de venda immobiliària, en aquest post t’expliquem com fer-ho i què has de tenir en compte.
Contracte de mediació immobiliària: què és
Per les persones que no tinguin experiència en el mercat immobiliari o de compravenda d’immobles, el tema dels contractes pot ser complex.
És habitual que els propietaris de pisos, locals o oficines, entre altres immobles, contractin els serveis de mediadors o consultors immobiliaris per vendre o llogar aquests immobles. Per a això, se signa un contracte amb l’agència immobiliària. Aquest es denomina contracte de mediació immobiliària, que no té una regulació específica. Segons la Sentència del Tribunal Suprem de 10 de gener de 2011, és un document pel qual una persona s’obliga a pagar una remuneració a una altra perquè aquesta executi una activitat encaminada a posar-la en relació amb un tercer a fi de concertar un negoci determinat.
És bastant freqüent que en els contractes de mediació immobiliària s’introdueixin clàusules d’exclusivitat. D’aquesta manera, el mediador immobiliari pot cobrar la comissió encara que no hagi intervingut en l’operació. Tot això, sempre que la seva gestió hagi contribuït al bon fi d’aquesta operació. En aquest sentit, la Sentència del Tribunal Suprem de 21 de maig de 2014 estableix que el mediador encarregat de la venda d’un habitatge té dret a la retribució íntegra de la comissió pactada. Sempre que la seva gestió resulta decisiva o determinant per al bon fi o èxit de l’encàrrec dut a terme. I amb independència que la venda es dugui a terme sense el seu coneixement i del preu final que en resulti.
El contracte de mediació en exclusiva ha de regular expressament la conseqüència que el propietari de l’immoble tanqui l’operació directament. Així mateix, ha de tenir una durada determinada, en general, entre tres i sis mesos.
És habitual que en l’àmbit immobiliari es parli també de contracte de mandat. No obstant això, en aquest el mediador contracta en nom del mandant, mentre que en el contracte de mediació això no passa. En aquest, el mediador fa totes les gestions perquè es produeixi la venda o el lloguer i posa en contacte comprador i venedor.
És possible revocar l’autorització de venda immobiliària?
Si has signat un contracte de mediació en exclusiva amb un agent immobiliari i has canviat d’idea i no desitges vendre, o prefereixes fer-ho pel teu compte, et preguntaràs si es pot revocar l’autorització de venda immobiliària.
Aquests són els casos en què és possible revocar l’autorització de venda immobiliària:
– Falta de signatura d’un propietari en el contracte de mediació. Hi ha molts casos en què diversos propietaris són batlles d’un immoble. Per exemple, pot ser el supòsit de diverses persones que han heretat un pis. Si totes aquestes persones no signen el contracte de mediació en exclusiva, aquest acord no serà vàlid. Per tant, es podrà revocar l’autorització de venda immobiliària.
– Incompliment de l’agència immobiliària. Un altre supòsit en el qual es podrà revocar l’autorització de venda es produeix quan l’agència immobiliària contractada no està realitzant les gestions necessàries per a la venda. Per exemple, si no publicita l’immoble o no fes visites amb potencials compradors. En aquest cas s’haurà de provar l’incompliment.
– Clàusules abusives en el contracte de mediació. Pot ocórrer que el contracte de mediació contingui clàusules abusives per al client; com la regulació d’una durada excessiva de l’exclusivitat o una quantia d’honoraris molt elevada, per exemple.
– Finalització del contracte en exclusiva. Un altre cas en què es pot revocar l’autorització de venda immobiliària és quan acaba el contracte. Simplement, caldrà analitzar l’acord signat i enviar una comunicació fefaent per comunicar a la immobiliària la no renovació del contracte.
Obligació de signar una nota d’encàrrec a Catalunya
A Catalunya la Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l’habitatge, regula a l’article 55, apartat 5b), l’obligació dels agents immobiliaris, abans de subscriure una oferta d’un immoble, de subscriure amb els propietaris d’habitatges que els encomanin la transacció d’un habitatge, una nota d’encàrrec que els habiliti per fer la seva oferta i publicitat, per percebre quantitats o per formalitzar amb tercers qualsevol precontracte o contracte.
Quins passos haig de seguir per revocar l’autorització de venda immobiliària?
Si has decidit revocar l’autorització de venda immobiliària del teu pis, pots seguir els següents passos:
Analitza el contracte signat
Aquest és un pas essencial per veure què has signat. Pots comptar amb l’ajuda d’un advocat immobiliari que estudiï el contracte. Aquest veurà la data de signatura, el tipus de serveis contractats, l’existència o no d’exclusivitat respecte a l’agent immobiliari, la durada de l’exclusivitat i els casos en què s’haurà d’abonar els honoraris a l’agent contractat.
Parla amb la immobiliària
Si desitges resoldre el contracte i tens una bona relació amb la immobiliària, pots anticipar-los la teva voluntat de revocar l’autorització de venda i avisar-los que els vas enviar una comunicació al respecte.
Redacta la comunicació
Si és possible resoldre el contracte de mediació d’acord amb les clàusules incloses en el mateix o a un incompliment del mediador, podràs elaborar una comunicació per revocar l’autorització de venda immobiliària que podrà tenir el següent contingut:
– Dades del destinatari: Llegeix el contracte de mediació per veure si conté les dades per a possibles comunicacions entre les parts.
– Assumpte. Especifica clarament que la comunicació té com a objecte revocar l’autorització de venda immobiliària i resoldre el contracte de mediació.
– Feta de la comunicació
– Corp de la comunicació. En el text hauràs d’incloure:
En primer lloc, el detall del contracte i de l’immoble (data de signatura, parts, immoble objecte del contracte). Després, la causa de la resolució, on pots citar alguna de les que hem vist (falta de signatura d’un propietari, finalització del termini, etc.). Així mateix, hauràs d’incloure la sol·licitud de cancel·lació de dades i devolució d’informació. En el contracte de mediació figuraran les teves dades personals. És per això que pots demanar que es procedeixi a la seva cancel·lació i que et retornin qualsevol documentació relativa a l’immoble, com plànols, llicències, fotos, etc. També podràs sol·licitar que es procedeixi a la devolució de les claus que pots haver lliurat per facilitar les visites de l’immoble. I finalment, la signatura del document.
Envia la comunicació
Una vegada redactada la comunicació l’hauràs d’enviar. El més aconsellable és que ho facis mitjançant burofax amb justificant de recepció i certificat de text. D’aquesta manera, la comunicació serà fefaent perquè sabràs si el destinatari l’ha rebut i tindràs un document signat per correus que certificarà el contingut de la comunicació. Així, pot servir com a prova d’enjudiciament, si l’assumpte es compliqués i hagués d’arribar als tribunals.
En definitiva, revocar l’autorització de venda immobiliària en un contracte de mediació en exclusiva, és possible. És important que llegeixis atentament el que firmes i que t’assessoris amb advocats experts en dret immobiliari. Aquests t’indicaran els drets i obligacions que assumeixes i redactaran la comunicació. Així, aconseguiràs resoldre el contracte complint amb el pactat en el mateix amb la immobiliària contractada.
