¿Has firmado un contrato de mediación en exclusiva para la venta de un inmueble de tu propiedad? Si lo has hecho y quieres revocar la autorización de venta inmobiliaria, en este post te contamos cómo hacerlo y qué debes tener en cuenta.
Contrato de mediación inmobiliaria: qué es
Para las personas que no tengan experiencia en el mercado inmobiliario o de compraventa de inmuebles, el tema de los contratos puede ser complejo.
Es habitual que los propietarios de pisos, locales u oficinas, entre otros inmuebles, contraten los servicios de mediadores o consultores inmobiliarios para vender o alquilar dichos inmuebles. Para ello, se firma un contrato con la agencia inmobiliaria. Este se denomina contrato de mediación inmobiliaria, que no tiene una regulación específica. Según la Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de enero de 2011, es un documento por el que una persona se obliga a pagar una remuneración a otra para que esta realice una actividad encaminada a ponerla en relación con un tercero a fin de concertar un negocio determinado.
Es bastante frecuente que en los contratos de mediación inmobiliaria se introduzcan cláusulas de exclusividad. De esta manera, el mediador inmobiliario puede cobrar la comisión aunque no haya intervenido en la operación. Todo ello, siempre y cuando su gestión haya contribuido al buen fin de dicha operación. En este sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de mayo de 2014 establece que el mediador encargado de la venta de una vivienda tiene derecho a la retribución íntegra de la comisión pactada. Siempre y cuando su gestión resulta decisiva o determinante para el buen fin o éxito del encargo realizado. Y con independencia de que la venta se lleve a cabo sin su conocimiento y del precio final que resulte de la misma.
El contrato de mediación en exclusiva tiene que regular expresamente la consecuencia de que el propietario del inmueble cierre la operación directamente. Asimismo, debe tener una duración determinada, por lo general, entre tres y seis meses.
Es habitual que en el ámbito inmobiliario se hable también de contrato de mandato. Sin embargo, en este el mediador contrata en nombre del mandante, mientras que en el contrato de mediación eso no ocurre. En este, el mediador realiza todas las gestiones para que se produzca la venta o el alquiler y pone en contacto a comprador y vendedor.
¿Es posible revocar la autorización de venta inmobiliaria?
Si has firmado un contrato de mediación en exclusiva con un agente inmobiliario y has cambiado de idea y no deseas vender, o prefieres hacerlo por tu cuenta, te preguntarás si se puede revocar la autorización de venta inmobiliaria.
Estos son los casos en los que es posible revocar la autorización de venta inmobiliaria:
– Falta de firma de un propietario en el contrato de mediación. Existen muchos casos en los que varios propietarios son dueños de un inmueble. Por ejemplo, puede ser el supuesto de varias personas que han heredado un piso. Si todas esas personas no firman el contrato de mediación en exclusiva, dicho acuerdo no será válido. Por tanto, se podrá revocar la autorización de venta inmobiliaria.
– Incumplimiento de la agencia inmobiliaria. Otro supuesto en el que se podrá revocar la autorización de venta se produce cuando la agencia inmobiliaria contratada no está realizando las gestiones necesarias para la venta. Por ejemplo, si no publicita el inmueble o no realiza visitas con potenciales compradores. En este caso se deberá probar el incumplimiento.
– Cláusulas abusivas en el contrato de mediación. Puede ocurrir que el contrato de mediación contenga cláusulas abusivas para el cliente; como la regulación de una duración excesiva de la exclusividad o una cuantía de honorarios muy elevada, por ejemplo.
– Finalización del contrato en exclusiva. Otro caso en el que se puede revocar la autorización de venta inmobiliaria es cuando termina el contrato. Simplemente habrá que analizar el acuerdo firmado y enviar una comunicación fehaciente para comunicar a la inmobiliaria la no renovación del contrato.
Obligación de firmar una nota de encargo en Cataluña
En Cataluña la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, regula en el artículo 55, apartado 5b), la obligación de los agentes inmobiliarios, antes de suscribir una oferta de un inmueble, de suscribir con los propietarios de viviendas que les encomienden la transacción de una vivienda, una nota de encargo que les habilite para hacer su oferta y publicidad, para percibir cantidades o para formalizar con terceros cualquier precontrato o contrato.
¿Qué pasos debo seguir para revocar la autorización de venta inmobiliaria?
Si has decidido revocar la autorización de venta inmobiliaria de tu piso, puedes seguir los siguientes pasos:
Analiza el contrato firmado
Este es un paso esencial para ver qué has firmado. Puedes contar con la ayuda de un abogado inmobiliario que estudie el contrato. Este verá la fecha de firma, el tipo de servicios contratados, la existencia o no de exclusividad respecto al agente inmobiliario, la duración de la exclusividad y los casos en los que se deberá abonar los honorarios al agente contratado.
Habla con la inmobiliaria
Si deseas resolver el contrato y tienes una buena relación con la inmobiliaria, puedes anticiparles tu voluntad de revocar la autorización de venta y avisarles de que les vas a enviar una comunicación al respecto.
Redacta la comunicación
Si es posible resolver el contrato de mediación en base a las cláusulas incluidas en el mismo o a un incumplimiento del mediador, podrás elaborar una comunicación para revocar la autorización de venta inmobiliaria que podrá tener el siguiente contenido:
– Datos del destinatario: Lee el contrato de mediación para ver si contiene los datos para posibles comunicaciones entre las partes.
– Asunto. Especifica claramente que la comunicación tiene como objeto revocar la autorización de venta inmobiliaria y resolver el contrato de mediación.
– Fecha de la comunicación
– Cuerpo de la comunicación. En el texto deberás incluir:
En primer lugar, el detalle del contrato y del inmueble (fecha de firma, partes, inmueble objeto del contrato). Después, la causa de la resolución, donde puedes citar alguna de las que hemos visto (falta de firma de un propietario, finalización del plazo etc.). Asimismo, deberás incluir la solicitud de cancelación de datos y devolución de información. En el contrato de mediación figurarán tus datos personales. Es por esto que puedes pedir que se proceda a su cancelación y que te devuelvan cualquier documentación relativa al inmueble, como planos, licencias, fotos etc. También podrás solicitar que se proceda a la devolución de las llaves que puedes haber entregado para facilitar las visitas del inmueble. Y por último, la firma del documento.
Envía la comunicación
Una vez redactada la comunicación deberás enviarla. Lo más aconsejable es que lo hagas mediante burofax con acuse de recibo y certificado de texto. De esta manera, la comunicación será fehaciente porque sabrás si el destinatario la ha recibido y tendrás un documento firmado por correos que certificará el contenido de la comunicación. Así, puede servir como prueba de enjuicio, si el asunto se complicará y tuviera que llegar a los tribunales.
En definitiva, revocar la autorización de venta inmobiliaria en un contrato de mediación en exclusiva, es posible. Es importante que leas atentamente lo que firmas y que te asesores con abogados expertos en derecho inmobiliario. Estos te indicarán los derechos y obligaciones que asumes y redactarán la comunicación. Así, conseguirás resolver el contrato cumpliendo con lo pactado en el mismo con la inmobiliaria contratada.
