Buscar una vivienda o vender una vivienda por ti mismo, o contar con la ayuda de consultores inmobiliarios expertos, esa es la gran cuestión. Contar con la ayuda de estos profesionales no es un gasto, es una inversión que permite ahorrar tiempo y aumentar la rentabilidad y seguridad de la operación. En este artículo analizamos qué hacen los consultores inmobiliarios, que valor aportan actualmente y cómo elegir al consultor adecuado.
¿Qué hacen los consultores inmobiliarios?
Los consultores inmobiliarios actuales no son solo mediadores entre comprador y vendedor, son profesionales estratégicos que realizan multitud de tareas de valor en las operaciones de inversión inmobiliaria en las que participan:
Definición de los objetivos con cada cliente
Un buen consultor inmobiliario sabe que cada cliente es diferente y tiene unas necesidades distintas, por ese motivo, cuando el consultor empieza a trabajar lo primero que hace es definir los objetivos del cliente. Por ejemplo, si se trata de un comprador:
- · Qué tipo de inmueble busca (piso, vivienda unifamiliar, obra nueva, segunda mano).
- · En qué localización.
- · Qué servicios necesita en la zona (colegios, parques, centros de salud etc.).
- · Qué presupuesto máximo tiene.
Si se trata de un vendedor, habrá que definir:
- · A qué precio quiere vender.
- · Qué precios existen en el mercado para inmuebles similares.
- · Posibilidad de mejoras estéticas para que la vivienda se venda mejor.
- · Qué tipo de comprador busca.
- · Qué documentos quiere firmar (arras, contrato privado o directamente escritura de compraventa).
- · Qué documentación debe tener preparada para la venta (escritura de la vivienda, por ejemplo).
Análisis el mercado inmobiliario
Este análisis de lo que está ocurriendo en un mercado tan importante como el inmobiliario ayuda a que los clientes tomen decisiones en base a datos reales y actualizados.
Los análisis de mercado incluyen:
- · Situación económica general.
- · Situación del mercado inmobiliario en particular, y si se trata de viviendas, se analiza el estado del mercado residencial.
- · Tendencias del mercado en cuanto a gustos de los compradores, tipología de inmuebles de oferta, compraventas por extranjeros o aumento o disminución de precios, entre otros.
Valoración de inmuebles
Es una de las acciones más importantes de los consultores inmobiliarios porque determina el precio de partida y puede suponer:
- · Que el inmueble se venda rápido si está en precio.
- · Que la rentabilidad sea la adecuada.
Sin embargo, si el precio es demasiado alto el inmueble se pueden “quemar” si lleva mucho tiempo en el mercado y se pierde rentabilidad porque se tarda en vender.
La valoración del inmueble considera la superficie, la distribución, el estado, la localización, el diseño, la calidad de los materiales o las mejoras que se hayan realizado.
Filtrado de inmuebles y organización de visitas
Es otra labor relevante donde el consultor inmobiliario aporta valor, puesto que realiza un importante trabajo de análisis y filtrado de inmuebles que pueden coincidir con lo que busca un comprador para ofrecer solo los que realmente cumplen los requisitos y pueden ser interesantes. Esto supone un gran ahorro de tiempo para el cliente.
Análisis jurídico de cada inmueble
La “due diligence” de cada inmueble es fundamental para evitar problemas legales en el futuro. Por ello el consultor inmobiliario analiza, entre otros, los siguientes documentos:
- · La información del Registro de la Propiedad para verificar a través de la nota simple: titularidad, la descripción del inmueble y las cargas (hipotecas, embargos y servidumbres, entre otras).
- · La escritura de compraventa anterior o el título por el que se adquirió la vivienda (donación o herencia, por ejemplo).
- · La información catastral para analizar usos y otros elementos.
- · La existencia de hipotecas para saber qué importe queda por pagar o cómo cancelarla registralmente si ya se ha pagado en su totalidad.
- · Los estatutos de comunidad y las normas de régimen interior, si se trata de un edificio dividido horizontalmente, para verificar derramas pendientes.
Negociación de la compraventa
Este es una de las acciones más críticas que realiza el consultor inmobiliario, puesto que no solo se trata de negociar el precio de la compraventa, sino que es importante negociar todas las condiciones de la operación. Por ejemplo, en el caso de la compraventa habrá que negociar elementos como los siguientes:
- · Si se firma un contrato de arras antes de firmar la escritura de compraventa y qué cantidad se va a entregar en concepto de arras.
- · Si se van a cancelar todas las cargas antes de la compraventa o se va a retener una parte del precio hasta que se cancelen.
- · Quién paga los gastos de la compraventa (honorarios del notario, honorarios del registrador y gastos de gestoría entre otros).
- · Quién paga el Impuesto de Bienes Inmuebles cuando se firme la compraventa. Se puede pagar por el vendedor o prorratear entre comprador y vendedor en proporción al tiempo en el que sean propietarios.
- · Ante qué notario se va a hacer la compraventa y qué día.
Preparación de documentos contractuales
El consultor inmobiliario también se puede encargar de gestionar la preparación de documentos como:
- · Ofertas vinculantes.
- · Acuerdos de confidencialidad.
- · Contratos de arras.
- · Contratos privados de compraventa o escrituras públicas de compraventa.
¿Qué hace un consultor inmobiliario para la venta de inmuebles?
En el caso de venta de inmuebles se añaden servicios como:
Plan de marketing personalizado
Se elabora un plan de marketing adaptado a lo que necesita el cliente con acciones como anuncios, publicaciones en redes sociales y en plataformas especializadas.
Home Staging
El aspecto de la vivienda es algo que influye directamente en el valor percibido por el comprador, por eso el servicio de Home Staging incluye diversas acciones como pintura interior y exterior, estilismo, paisajismo, mejoras estéticas e iluminación, entre otras.
Elaboración de dossier
Se elabora un dossier con toda la información del inmueble y se incluye una propuesta de reforma, si es necesario.
¿Qué valor aportan los consultores inmobiliarios?
Trabajar con un consultor inmobiliario aporta, sobre todo, seguridad de estar en manos de un profesional que conoce a fondo el mercado y cómo funciona.
La labor que realizan los consultores inmobiliarios es toda una estrategia que aporta diversas ventajas para los clientes como:
- Ahorro de tiempo en las gestiones. El cliente no pierde tiempo buscando inmuebles en diversos portales inmobiliarios o visitando casas que no le interesan. El consultor le da el trabajo hecho.
- Evitar problemas legales. En la compraventa de un inmueble pueden surgir diversos problemas legales que se pueden evitar con el conocimiento y experiencia de un consultor.
- Conocimiento del mercado local. Este elemento también supone una gran ventaja porque determina que la búsqueda del inmueble adecuado será más certera.
- Acceso a oportunidades que están fuera del mercado. Hay inmuebles que nunca llegan a salir al mercado y se puede acceder a ellos a través de los expertos del sector inmobiliario.
¿Cómo elegir a los mejores consultores inmobiliarios?
No hay que analizar solo el precio, hay que considera otros muchos elementos como:
- · La experiencia del consultor.
- · La participación en operaciones de éxito en el mercado.
- · La opinión de otros clientes.
- · Los servicios que se prestan.
- · La especialización en un mercado concreto y en una ciudad determinada (por ejemplo, inmuebles residenciales de lujo en Barcelona).
En definitiva, el valor que aportan los consultores del sector inmobiliario a las operaciones en las que participan es importante. Si quieres vender tu casa o quieres comprar una vivienda, contacta con nuestro equipo de consultores inmobiliarios en Barcelona para que te asesoremos.
