Buscar un habitatge o vendre un habitatge pel teu compte, o comptar amb l’ajuda de consultors immobiliaris experts, aquesta és la gran qüestió. Comptar amb l’ajuda d’aquests professionals no és una despesa, és una inversió que permet estalviar temps i augmentar la rendibilitat i la seguretat de l’operació. En aquest article analitzem què fan els consultors immobiliaris, quin valor aporten actualment i com escollir el consultor adequat.
Què fan els consultors immobiliaris?
Els consultors immobiliaris actuals no són només mediadors entre comprador i venedor, són professionals estratègics que duen a terme multitud de tasques de valor en les operacions d’inversió immobiliària en què participen:
Definició dels objectius amb cada client
Un bon consultor immobiliari sap que cada client és diferent i té unes necessitats distintes; per aquest motiu, quan el consultor comença a treballar, el primer que fa és definir els objectius del client. Per exemple, si es tracta d’un comprador:
- · Quin tipus d’immoble busca (pis, habitatge unifamiliar, obra nova, segona mà).
- · En quina localització.
- · Quins serveis necessita a la zona (escoles, parcs, centres de salut, etc.).
- · Quin pressupost màxim té.
Si es tracta d’un venedor, caldrà definir:
- · A quin preu vol vendre.
- · Quins preus existeixen al mercat per a immobles similars.
- · Possibilitat de millores estètiques perquè l’habitatge es vengui millor.
- · Quin tipus de comprador busca.
- · Quins documents vol signar (arres, contracte privat o directament escriptura de compravenda).
- · Quina documentació ha de tenir preparada per a la venda (escriptura de l’habitatge, per exemple).
Anàlisi del mercat immobiliari
Aquesta anàlisi del que està passant en un mercat tan important com l’immobiliari ajuda que els clients prenguin decisions basades en dades reals i actualitzades.
Les anàlisis de mercat inclouen:
- · Situació econòmica general.
- · Situació del mercat immobiliari en particular i, si es tracta d’habitatges, s’analitza l’estat del mercat residencial.
- · Tendències del mercat quant als gustos dels compradors, tipologia d’immobles de l’oferta, compravendes per part d’estrangers o augment o disminució de preus, entre d’altres.
Valoració d’immobles
És una de les accions més importants dels consultors immobiliaris perquè determina el preu de sortida i pot suposar:
- · Que l’immoble es vengui ràpidament si té el preu adequat.
- · Que la rendibilitat sigui l’adequada.
Tanmateix, si el preu és massa alt, l’immoble es pot “cremar” si porta molt temps al mercat i es perd rendibilitat perquè es triga més a vendre.
La valoració de l’immoble considera la superfície, la distribució, l’estat, la localització, el disseny, la qualitat dels materials o les millores que s’hi hagin fet.
Filtratge d’immobles i organització de visites
És una altra tasca rellevant on el consultor immobiliari aporta valor, ja que realitza una important feina d’anàlisi i filtratge d’immobles que poden coincidir amb el que busca un comprador per oferir només aquells que realment compleixen els requisits i poden ser interessants. Això suposa un gran estalvi de temps per al client.
Anàlisi jurídica de cada immoble
La “due diligence” de cada immoble és fonamental per evitar problemes legals en el futur. Per això, el consultor immobiliari analitza, entre d’altres, els documents següents:
- · La informació del Registre de la Propietat per verificar, mitjançant la nota simple, la titularitat, la descripció de l’immoble i les càrregues (hipoteques, embargaments i servituds, entre d’altres).
- · L’escriptura de compravenda anterior o el títol pel qual es va adquirir l’habitatge (donació o herència, per exemple).
- · La informació cadastral per analitzar usos i altres elements.
- · L’existència d’hipoteques per saber quin import queda per pagar o com cancel·lar-la registralment si ja s’ha pagat totalment.
- · Els estatuts de la comunitat i les normes de règim interior, si es tracta d’un edifici dividit horitzontalment, per verificar derrames pendents.
Negociació de la compravenda
Aquesta és una de les accions més crítiques que realitza el consultor immobiliari, ja que no només es tracta de negociar el preu de la compravenda, sinó que també és important negociar totes les condicions de l’operació. Per exemple, en el cas de la compravenda caldrà negociar elements com els següents:
- · Si se signa un contracte d’arres abans de signar l’escriptura de compravenda i quina quantitat es lliurarà en concepte d’arres.
- · Si es cancel·laran totes les càrregues abans de la compravenda o es retindrà una part del preu fins que es cancel·lin.
- · Qui paga les despeses de la compravenda (honoraris del notari, honoraris del registrador i despeses de gestoria, entre d’altres).
- · Qui paga l’Impost sobre Béns Immobles quan se signi la compravenda. El pot pagar el venedor o es pot prorratejar entre comprador i venedor en proporció al temps en què siguin propietaris.
- · Davant de quin notari es farà la compravenda i quin dia.
Preparació de documents contractuals
El consultor immobiliari també es pot encarregar de gestionar la preparació de documents com:
- · Ofertes vinculants.
- · Acords de confidencialitat.
- · Contractes d’arres.
- · Contractes privats de compravenda o escriptures públiques de compravenda.
Què fa un consultor immobiliari per a la venda d’immobles?
En el cas de la venda d’immobles s’hi afegeixen serveis com:
Pla de màrqueting personalitzat
S’elabora un pla de màrqueting adaptat al que necessita el client amb accions com anuncis, publicacions a xarxes socials i en plataformes especialitzades.
Home Staging
L’aspecte de l’habitatge és una cosa que influeix directament en el valor percebut pel comprador, per això el servei de Home Staging inclou diverses accions com pintura interior i exterior, estilisme, paisatgisme, millores estètiques i il·luminació, entre d’altres.
Elaboració de dossier
S’elabora un dossier amb tota la informació de l’immoble i s’hi inclou una proposta de reforma, si és necessari.
Quin valor aporten els consultors immobiliaris?
Treballar amb un consultor immobiliari aporta, sobretot, la seguretat d’estar en mans d’un professional que coneix a fons el mercat i el seu funcionament.
La feina que realitzen els consultors immobiliaris és tota una estratègia que aporta diversos avantatges als clients com:
- Estalvi de temps en les gestions. El client no perd temps buscant immobles en diversos portals immobiliaris o visitant cases que no li interessen. El consultor li dona la feina feta.
- Evitar problemes legals. En la compravenda d’un immoble poden sorgir diversos problemes legals que es poden evitar amb el coneixement i l’experiència d’un consultor.
- Coneixement del mercat local. Aquest element també suposa un gran avantatge perquè determina que la cerca de l’immoble adequat serà més encertada.
- Accés a oportunitats que estan fora del mercat. Hi ha immobles que mai arriben a sortir al mercat i s’hi pot accedir a través dels experts del sector immobiliari.
Com escollir els millors consultors immobiliaris?
No cal analitzar només el preu, cal considerar molts altres elements com:
- · L’experiència del consultor.
- · La participació en operacions d’èxit al mercat.
- · L’opinió d’altres clients.
- · Els serveis que es presten.
- · L’especialització en un mercat concret i en una ciutat determinada (per exemple, immobles residencials de luxe a Barcelona).
En definitiva, el valor que aporten els consultors del sector immobiliari a les operacions en què participen és important. Si vols vendre casa teva o vols comprar un habitatge, contacta amb el nostre equip de consultors immobiliaris a Barcelona perquè t’assessorem.
