Qué incluye el contrato de compraventa de una vivienda

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contrato de compraventa de una vivienda

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¿Quieres comprar o vender una vivienda y no sabes qué incluir en el contrato de compraventa? Estar bien informado es esencial para firmar la operación con seguridad y evitar problemas jurídicos en el futuro. En el post de hoy te contamos qué es un contrato de compraventa y que contenido tiene en el caso de la venta de una vivienda.  



¿Qué es un contrato de compraventa?


El Código Civil catalán define el contrato de compraventa como un contrato por el que el vendedor se obliga a entregar un bien conforme al contrato y a transmitir su titularidad, ya sea del derecho de propiedad o de los otros derechos patrimoniales, y el comprador se obliga a pagar un precio en dinero y a recibir el bien.


Por lo tanto, surgen obligaciones para ambas partes:


Para el vendedor: entregar el bien y sus accesorios (plazas de garaje y trasteros, por ejemplo) conforme a lo pactado y transmitir la titularidad.


Para el comprador: recibir el bien y pagar el precio.



¿Cómo se formaliza un contrato de compraventa?


El contrato de compraventa tiene dos modalidades: el contrato privado y la escritura pública. La diferencia entre ambos es que la escritura pública de compraventa se otorga ante notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad; mientras que el contrato privado de compraventa se firma por las partes sin intervención de un notario y no se inscribe en el Registro de la Propiedad.


El contrato privado se suele utilizar, por ejemplo, en los casos en los que se trata de una vivienda de obra nueva y no está terminada; o cuando falta la inscripción del título anterior (por ejemplo, el vendedor es propietario por una herencia que no ha sido inscrita todavía) o el comprador necesita tiempo para negociar con los bancos y conseguir una hipoteca.



Contenido de un contrato de compraventa de vivienda


En cuanto al contenido básico del contrato de compraventa es fundamental que se consideren los siguientes elementos.



Datos del comprador y del vendedor


Lo primero que aparece en los contratos de compraventa son los datos de las partes. Se deben incluir: nombres completos, número de DNI, domicilio y estado civil. Tanto el comprador como el vendedor pueden ser personas jurídicas, en cuyo caso se deberán incluir los datos de constitución de la sociedad mercantil o entidad y los datos de la persona que actúa en nombre de dicha sociedad o entidad, así como su nombramiento o apoderamiento.



Descripción del inmueble


Otro aspecto fundamental del contrato de compraventa es la descripción de la vivienda que se va a vender. Deberán figurar:


-La ubicación (calle, número, portal, piso etc.).


-Las características de la vivienda (superficie construida y útil, calidades – en el caso de viviendas de obra nueva – distribución etc.).


-Las cargas (hipotecas, servidumbres, embargos, afecciones fiscales etc.)


-La titularidad del inmueble.


Es recomendable que se adjunten al contrato una nota simple del inmueble y un plano, por ejemplo.


En el caso en que la vivienda esté amueblada y tenga electrodomésticos se deberá elaborar un listado de todos los enseres y adjuntarlo al contrato de compraventa. En este caso también es recomendable adjuntar fotografías para que quede constancia del estado de los muebles y electrodomésticos.



Precio de la compraventa


El precio es otro de los elementos fundamentales del contrato de compraventa. En el contrato el precio se suele expresar en letras y en números y se detalla la forma de pago (cheque bancario, cheque conformado etc.) y el plazo de pago (se puede pactar un pago aplazado, por ejemplo).


Puede ocurrir que antes del contrato de compraventa se haya firmado un contrato de arras, en cuyo caso se tendrá que explicar este extremo y se deducirá del precio de compraventa la cantidad entregada en arras.


El Código Civil catalán establece que si el contrato firmado no determina el precio ni establece los medios para su determinación, se entiende que el precio es el generalmente cobrado en circunstancias comparables, en el momento de la conclusión del contrato y con relación a bienes de naturaleza similar.

Garantías de pago de precio aplazado



En el caso en que las partes acuerden un pago de precio aplazado, también podrán acordar que el comprador entregue alguna garantía de dicho pago, por ejemplo, un aval bancario. Otra opción es que se pacte una condición resolutoria del contrato para el caso de que el comprador no cumpla con algún plazo de pago.



Gastos de la compraventa


La escritura de compraventa de una vivienda genera una serie de gastos que consisten en los honorarios del notario por la elaboración y firma de la escritura y los honorarios del registrador de la propiedad por la inscripción de dicha escritura en el registro de la propiedad. En ambos casos, el importe se regula en base a un arancel.


Las partes pueden pactar que los gastos los pague una de ellas en su totalidad, que se repartan al 50% entre comprador y vendedor o que se paguen según ley. En Cataluña el artículo 531.6 del Código Civil establece lo siguiente:


Los gastos del otorgamiento de la escritura y de la expedición de primera copia y los demás gastos posteriores a la transmisión corren a cargo de los adquirentes, salvo que una disposición especial o un pacto establezcan lo contrario.


Es decir, el comprador paga el coste de la escritura, salvo que se pacte lo contrario.


Entrega de la posesión


Ya hemos visto que la principal obligación del vendedor es entregar la posesión de la vivienda. Según el Código Civil catalán el vendedor cumple la obligación de entrega cuando transmite al comprador la posesión del bien o lo pone a su disposición.



Cargas de la vivienda


La vivienda objeto de la compraventa puede tener cargas. La carga más común es una hipoteca. En el caso de que exista una hipoteca sobre la vivienda, si se ha pactado que el inmueble se entregará libre de cargas, que es lo habitual, el vendedor deberá pagar la totalidad del capital que quede por abonar de la hipoteca y cancelar registralmente la hipoteca mediante una escritura pública de cancelación.


También puede ocurrir que el inmueble esté arrendado, en cuyo caso, si se ha pactado que la vivienda se entregue libre de ocupantes, se deberá firmar antes de la compraventa la resolución del contrato de arrendamiento. Puede ocurrir que la vivienda se compre como una inversión en cuyo caso, el inquilino podrá continuar en el alquiler.


No obstante, es esencial revisar el contrato de alquiler antes de firmar la compraventa para comprobar que no existe un derecho de adquisición preferente por parte del inquilino que pueda ejercitarse.



IBI y gastos de comunidad


Las partes de la compraventa puede pactar que el IBI se prorratee entre ambas en función del tiempo que hayan sido propietarias del bien cada una en el año en que se firma la compraventa.


Por lo que respecta a los gastos de comunidad, el vendedor deberá aportar un certificado de la comunidad que acredite que está al corriente de pago de gastos ordinarios y extraordinarios de comunidad (derramas).


No obstante todo lo anterior, en función de las circunstancias particulares de cada caso se podrán regular en el contrato de compraventa otros aspectos, por lo que siempre es recomendable contar con la ayuda de un experto en derecho inmobiliario que asesore a las partes sobre el contenido del contrato de compraventa y coordine la firma de la escritura pública de compraventa y su inscripción en el registro de la propiedad.



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