Nueva Ley de Vivienda 2023: ¿Cómo te afecta?

El pasado 27 de abril de 2023, el Consejo de Ministros aprobó la nueva Ley de vivienda en España. El objetivo de esta ley es principalmente regular el mercado y asegurar el derecho a una vivienda digna. La ley incorpora medidas para favorecer el acceso a la vivienda a precios asequibles. Te contamos todos los detalles sobre esta nueva ley en el artículo de hoy.
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Tabla de contenidos


Principales puntos clave de la Nueva Ley de Vivienda 2023

– La nueva ley de vivienda 2023 incluirá medidas para regular los precios de alquiler en las zonas tensionadas.

– Se propone una nueva denominación para los grandes tenedores

– La actualización de los precios del alquiler se desvincula del IPC

– Regularización de los precios de los alquileres

– Los gastos de la inmobiliaria serán asumidos por el propietario

– Nuevas medidas de regulación frente a los desahucios, ejecuciones hipotecarias o subastas de bienes en situaciones de vulnerabilidad.


Limites de precio en los alquileres de viviendas

El Proyecto de Ley propone un conjunto de medidas para controlar los precios de alquiler de viviendas. Incluyendo la eliminación del Índice de Precios al Consumo como índice de referencia para la actualización anual de la renta. Desde marzo de 2022, se decidió que el mecanismo de actualización sería el Índice de Garantía y Competitividad. Que no puede superar el 2%, en lugar del IPC. Esta medida se ha extendido hasta el 31 de diciembre de 2023.


El Proyecto de Ley establece que en 2024 el aumento de la renta en contratos de arrendamiento de vivienda no podrá superar el 3% para grandes tenedores y, en los casos en que el arrendador no sea un gran tenedor, el aumento será el acordado entre las partes o no podrá ser superior al 3%.


Además, el Instituto Nacional de Estadística definirá un nuevo índice de referencia. Este se aplicará en lugar del IPC antes del 31 de diciembre de 2024. Para evitar incrementos desproporcionados en los precios de alquiler. Estas medidas afectarán a todas las actualizaciones de renta de los contratos de arrendamiento de vivienda. Independientemente de si las viviendas están en zonas tensionadas o no.


Regulación en las zonas tensionadas

El Proyecto de Ley otorga facultades a las Administraciones competentes en vivienda para identificar zonas con mercado residencial tensionado si se cumplen las siguientes condiciones:


1- Que la carga económica que implica el costo de la hipoteca o el alquiler, junto con los gastos y suministros básicos, exceda el 30% de los ingresos medios de los hogares


2- Que en esa zona el precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado en los últimos 5 años al menos 3 puntos por encima del IPC autonómico correspondiente.


No obstante, el cumplimiento de estas condiciones no implica automáticamente la declaración de la zona afectada como mercado residencial tensionado, ya que se requerirá una declaración expresa de la Administración competente. En principio, la declaración tendrá una vigencia inicial de 3 años, pero podrá ser renovada anualmente.


La declaración de una zona de mercado residencial tensionado permitirá modificar el régimen de prórrogas de los contratos. También permitirá establecer un límite en los precios de los arrendamientos.


El régimen de prórroga

El Proyecto de Ley propone cambios en el régimen de prórrogas de los contratos de arrendamiento de vivienda que establece la Ley de Arrendamientos Urbanos. Después de que finalice el período de prórroga obligatoria, el arrendatario tendrá derecho a solicitar una prórroga extraordinaria. Esta será por un máximo de tres años, en los que se aplicarán las mismas condiciones del contrato en vigor.


El arrendador, independientemente de si es un gran tenedor o no, deberá aceptar la prórroga, excepto en los siguientes casos:


– Si se han establecido otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes.

– El arrendador ha comunicado la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para su uso personal o el de sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los casos de separación, divorcio o nulidad matrimonial, según lo establecido por la ley.

– Se suscribe un nuevo contrato con las limitaciones de renta establecidas en el siguiente apartado.


El proyecto de la nueva ley de vivienda 2023 establece límites al precio de los alquileres. Estos varían según si el arrendador es un gran tenedor o no.


    • • Si no es un gran tenedor, la renta del nuevo contrato no puede superar la del contrato anterior, salvo en ciertos casos específicos, en los que el incremento máximo permitido es del 10%. Además, no se pueden repercutir al inquilino gastos que no estaban contemplados en el contrato anterior.
    • • En cambio, si el arrendador es un gran tenedor, la renta no puede superar el límite máximo del precio aplicable según los índices de precios de referencia, que se publicarán en el futuro.

El proyecto de la nueva ley de vivienda 2023 define a los grandes tenedores como las personas físicas o jurídicas titulares de más de 10 inmuebles de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, pero permite a las comunidades autónomas reducir este umbral a 5 o más inmuebles en zonas de mercado residencial tensionado. Estas regulaciones se aplicarán a los contratos firmados después de la entrada en vigor del proyecto de ley.


Gastos de inmobiliaria y contratos

El arrendador se hará cargo de los gastos de gestión inmobiliaria y de la formalización del contrato.


IRPF

La modificación en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) se limita a los particulares que reciben ingresos por alquiler de propiedades inmobiliarias y que no realizan una actividad económica de alquiler según la normativa. Actualmente, los ingresos netos obtenidos por alquilar una vivienda disfrutan de una reducción del 60%. El Proyecto de Ley establece cuatro reducciones diferentes que son incompatibles entre sí y que se aplican en un orden específico:


– Una reducción incrementada del 90% para aquellos propietarios que formalicen un nuevo contrato de alquiler para una vivienda ubicada en una zona de mercado residencial tensionado y que haya rebajado la renta inicial en más del 5% en comparación con el contrato anterior.

– Del 70% para aquellos propietarios que alquilen una vivienda por primera vez a inquilinos de entre 18 y 35 años en una zona de mercado residencial tensionado. Así como a entidades sin fines lucrativos para fines sociales.

– Del 60% para aquellos propietarios que hayan realizado obras de rehabilitación en la vivienda alquilada en los 2 años previos a la formalización del contrato.

– O una reducción general del 50%.


El contribuyente puede aplicar la reducción que le corresponda en cada caso, siendo la reducción general del 50% la última opción. Estas reducciones no se aplicarán si se incumplen las normas sobre incremento de rentas dentro de una zona de mercado residencial tensionado.


Las reducciones incrementadas solo serán aplicables para los períodos impositivos que comiencen a partir del 1 de enero de 2024. Podrán ser aplicadas a los contratos firmados a partir de la entrada en vigor del Proyecto de Ley.


IBI

El objetivo del Proyecto de la nueva ley de vivienda 2023 es modificar la normativa actual del IBI en relación con las viviendas desocupadas. La normativa actual establece un recargo del 50% en el IBI para estas viviendas, lo que afecta a todos los tenedores de inmuebles. Sin embargo, el Proyecto de Ley introduce cambios significativos:


1 Permite que este recargo se incremente hasta el 100% para las viviendas que hayan estado desocupadas durante más de 3 años.


2– Permite que se incremente otro 50% (hasta un total del 150%) para los titulares de dos o más viviendas desocupadas en el mismo municipio.


Se define como vivienda desocupada aquella que permanece vacía de forma continuada durante más de 2 años. Salvo en ciertos casos justificados como traslados temporales por razones laborales o inmuebles en proceso de obras o rehabilitación. La declaración de la situación de desocupación deberá hacerse mediante un procedimiento administrativo que incluya la audiencia del contribuyente.


Aunque la entrada en vigor de estas medidas de la nueva ley de vivienda 2023, está prevista para el día siguiente a la publicación de la norma en el BOE, su aplicación efectiva requerirá la declaración de desocupación del inmueble.


Medidas relacionadas con la regulación de la vivienda protegida


Calificación de suelos para vivienda protegida:

Se asegura que la clasificación de un terreno como reserva para vivienda de protección pública no pueda ser alterada. Excepto en circunstancias excepcionales en las que el instrumento urbanístico justifique la falta de necesidad o la imposibilidad sobrevenida de dicho destino.


Reserva de vivienda protegida en suelo rural y urbano:

Se aclara que la legislación urbanística puede establecer una reserva del 40% de la capacidad residencial prevista por la planificación urbanística en suelo rural sometido a nuevas urbanizaciones y del 20% en suelo urbano que deba someterse a reformas o renovaciones urbanas, salvo excepciones en las que se establezca una reserva inferior o se exima a ciertos municipios.


Porcentaje de reserva destinado a vivienda de protección pública en alquiler:

Se establece que la legislación urbanística o de ordenación territorial deberá fijar el porcentaje mínimo de viviendas protegidas en alquiler, que no podrá ser inferior al 50%, salvo en casos excepcionales.


Descalificación de la vivienda protegida:

Sin perjuicio de las condiciones y requisitos establecidos por la normativa autonómica o municipal, que tendrán en todo caso carácter prevalente, se garantiza que las viviendas que se construyan en terrenos cuyo destino sea el de viviendas estarán sujetas a algún régimen de protección pública de forma permanente y no podrán ser descalificadas mientras se mantenga la clasificación del terreno, salvo en el caso de viviendas construidas en terrenos cuya clasificación urbanística no exija dicho destino y que no cuenten con ayudas públicas para su promoción, o en aquellos casos en los que se justifique excepcionalmente de acuerdo con la normativa autonómica, y el periodo de clasificación no podrá ser inferior a 30 años. Las viviendas que ya hayan sido clasificadas con algún régimen de protección pública antes de la entrada en vigor de la norma seguirán siendo reguladas por dicho régimen.


viviendas asequibles incentivadas“:

Se propone la introducción de la figura de “viviendas asequibles incentivadas”. Se trata de viviendas de propiedad privada, incluyendo las entidades del tercer sector. Estas reciben beneficios urbanísticos, fiscales y otros por parte de la Administración competente. Todo a cambio de ser destinadas a la residencia habitual en régimen de alquiler a precios reducidos. O también cualquier otra forma de tenencia temporal para personas con ingresos limitados que no pueden permitirse acceder a una vivienda al precio del mercado.


Reglas Orientativas

Se establecen ciertas reglas orientativas, aunque no son vinculantes para las administraciones competentes. Estas incluyen la obligación de destinar la vivienda exclusivamente a la residencia habitual. Pero también la fijación de límites máximos en el precio de alquiler y la no necesidad de clasificarla formalmente como vivienda protegida. En zonas rurales con pérdida de población. Esta figura puede ir acompañada de estrategias para dinamizar la economía y la sociedad, como la creación de empleo y actividad.


La regulación del parque público de vivienda:

Establece criterios orientadores para su gestión. Los bienes patrimoniales solo pueden ser enajenados a otras Administraciones públicas, entidades sin ánimo de lucro dedicadas a la gestión de vivienda con fines sociales, y se debe prestar especial atención a las características de cada entorno territorial. Además, se requiere un inventario actualizado y una memoria anual que detalle las acciones realizadas para fortalecer el parque público de vivienda y adaptarlo a la demanda existente.



Medidas de protección social en casos de desahucio, ejecución hipotecaria y subasta de bienes inmuebles en situaciones de vulnerabilidad

El Proyecto de la nueva ley de vivienda 2023 propone cambios significativos en el procedimiento de desahucio, ejecución hipotecaria y subasta de bienes inmuebles en situaciones de vulnerabilidad contemplados en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC). Estas modificaciones extienden las medidas de protección social existentes para abordar efectivamente situaciones de vulnerabilidad social y económica, también conocido como “escudo social”.


Entre las principales medidas se encuentran:


  • – La resolución que fije la fecha del lanzamiento será comunicada a las Administraciones públicas competentes. Sin necesidad de consentimiento de los interesados, para verificar la situación de vulnerabilidad de los ocupantes de la vivienda.

  • – El demandante tendrá la obligación de declarar si el inmueble es la vivienda habitual del ocupante y si es un gran tenedor de vivienda. Debiendo acreditar esto último mediante certificación del Registro de la Propiedad que incluya la relación de sus propiedades. Si el demandante es un gran tenedor de vivienda, también deberá demostrar si el ocupante se encuentra en situación de vulnerabilidad económica o no.

  • – Las demandas presentadas por grandes tenedores de viviendas, cuyos ocupantes se encuentren en situación de vulnerabilidad económica y habiten dicha vivienda, deben cumplir un requisito de admisibilidad que exige la realización previa de un procedimiento de conciliación o intermediación entre las partes. Este procedimiento será establecido por las Administraciones Públicas competentes.

  • – Se amplía la protección a personas vulnerables en procedimientos de desahucio en la reforma de la LEC. Además de los casos de arrendamiento, también se incluyen aquellos en los que se pretenda recuperar una finca cedida en precario, solicitar la tutela sumaria de la tenencia o posesión de una cosa o derecho, o demandar la efectividad de derechos reales. El concepto de persona vulnerable también se amplía. Incluye criterios de renta más altos y considera situaciones personales como la presencia de menores de edad en la vivienda.
  • – La reforma establece un nuevo sistema de decisión por parte del tribunal en relación a la posible suspensión del procedimiento de desahucio, mediante una valoración ponderada y proporcional del caso concreto, en contraposición a la suspensión automática actualmente prevista por el Letrado de la Administración de Justicia.
  • – Se extienden los tiempos de suspensión de los procesos de desalojo a 2 meses para individuos y a 4 meses para entidades jurídicas, en comparación con los plazos actuales de 1 y 3 meses.

Ejecución de bienes hipotecados

El Proyecto de la nueva ley de vivienda 2023 amplía la protección del ocupante de la vivienda en situación de vulnerabilidad en los procedimientos de ejecución hipotecaria de vivienda habitual, siguiendo los mismos términos que en los procedimientos de desahucio.


Se establece como obligación del ejecutante indicar si el inmueble constituye o no la vivienda habitual del ocupante y si es o no gran tenedor de vivienda. En el caso de ser gran tenedor de vivienda, debe acreditar si el ocupante se encuentra en situación de vulnerabilidad económica mediante certificación del Registro de la Propiedad con la relación de sus propiedades.


Además, se impone como requisito de admisibilidad de la demanda de ejecución hipotecaria que, en los casos en que el ejecutante sea gran tenedor de vivienda, la vivienda sea la habitual del ocupante y este se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, se haya llevado a cabo un procedimiento de conciliación o intermediación entre las partes previamente, el cual será establecido por las Administraciones Públicas competentes. Los plazos de suspensión de los procedimientos de ejecución hipotecaria también se amplían a 2 meses para las personas físicas y 4 para las personas jurídicas.


Subasta de bienes inmuebles

El Proyecto de la nueva ley de vivienda 2023 amplía la protección del ocupante de una vivienda en situación de vulnerabilidad durante la subasta del bien inmueble. Si la vivienda habitual del ocupante es el bien subastado. Y el propietario es un gran tenedor de vivienda o una empresa de vivienda, se establecen las siguientes medidas:


  • – El ejecutante deberá acreditar si el ocupante se encuentra en situación de vulnerabilidad económica. En caso de que no se haya hecho con anterioridad en el procedimiento.
  • – Si el ocupante está en situación de vulnerabilidad económica. El proceso de apremio no puede iniciarse a menos que el ejecutante demuestre que ha seguido el procedimiento de conciliación. O el proceso de intermediación establecido por las Administraciones Públicas competentes.

En cualquier resolución judicial que señale el lanzamiento del ocupante, ya sea en procedimientos de desahucio, ejecución hipotecaria o subasta de bienes, se debe especificar la fecha y hora exactas del lanzamiento.

Ana Vila

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