T’has divorciat de la teva parella i et vols subrogar al contracte d’arrendament de l’habitatge que vau llogar junts? És una situació habitual i és fonamental conèixer la regulació per saber quins drets tens i què obligacions té l’arrendador. En aquest post us expliquem quin contingut ha de tenir un model de contracte de subrogació de lloguer d’un habitatge tant en cas de divorci com en cas de mort de l’inquilí.
Casos en què és possible la subrogació en un contracte de lloguer d’habitatge
En base a l’article 8 de la Llei d’arrendaments urbans, el contracte d’arrendament d’habitatge no el pot cedir l’arrendatari sense el consentiment de l’arrendador. En cas que es produeixi la cessió, el cessionari se subrogarà en la posició del cedent davant de l’arrendador.
Per tant, perquè una persona es pugui subrogar al contracte de lloguer d’habitatge és necessari el consentiment de l’arrendador o que es donin algun dels casos que veurem a continuació.
Hi ha dos supòsits en què és possible la subrogació al contracte de alquiler habitatge. Són els següents:
– Defunció del titular. Aquest cas es regula a l’article 16 de la Llei d’Arrendaments Urbans que estableix que en cas de mort de l’arrendatari es podran subrogar al contracte:
1. El cònjuge de l’arrendatari que en el moment de la mort convisqués amb ell.
2. La persona que hagi conviscut amb l’arrendatari amb una relació d’afectivitat anàloga a la de cònjuge durant els dos anys anteriors a la mort, llevat que hagin tingut descendència en comú, i en aquest cas n’hi ha prou amb la convivència.
3. Els descendents de l’arrendatari que en el moment de la seva mort estiguin sota la seva pàtria potestat o tutela o hagin conviscut habitualment amb ell durant els darrers dos anys.
4. Els ascendents o germans de l’arrendatari que hi hagin conviscut durant els darrers dos anys.
5. Les persones diferents de les anteriors que tinguin una discapacitat igual o superior al 65%, una relació de parentiu amb el mort fins al tercer grau col·lateral i hagin conviscut amb l’arrendatari durant els dos anys anteriors a la mort.
En cas que hi hagi diversos parents amb dret a subrogar-se al contracte de lloguer, s’hauran de posar d’acord per unanimitat entre ells. Si no arriben a un acord tindrà preferència a les subrogacions la persona que tingui el parentiu més proper amb el mort, per aquest ordre: cònjuge, fills i ascendents. Si hi ha dues persones que es troben en condicions d’igualtat (per exemple, dos fills del mort) es donarà preferència a la persona que tingui una minusvalidesa igual o superior al 65%, a continuació, a qui tingui càrregues familiars més grans i, en última instància, al descendent de menor edat, ascendent de major edat o germà més jove.
– Separació, divorci o nul·litat matrimonial de l’inquilí. En el cas de nul·litat matrimonial, separació judicial o divorci de l’inquilí, el cònjuge que no sigui arrendatari podrà continuar amb l’arrendament de l’habitatge, si se li atribueix aquest habitatge per aplicació de la normativa aplicable, de manera que es convertirà en titular del contracte lloguer.
Es pot acordar que no hi hagi dret a subrogació?
La resposta és que sí, però cal donar diversos requisits:
– Que la durada inicial de l’arrendament sigui superior a 5 anys oa 7 anys si l’arrendador és persona jurídica.
– Que les persones que puguin exercitar el dret a la subrogació no siguin especialment vulnerables com a menors dedat, persones amb discapacitat o persones majors de 65 anys.
Procés per a la subrogació al contracte de lloguer d’habitatge
En el cas que et trobis en algun dels supòsits anteriors i vulguis subrogar-te en el contracte d’arrendament hauràs de seguir els passos següents:
– Redacció i enviament de comunicació per escrit a l’arrendador per notificar la voluntat de subrogar-se al contracte.
1. En el cas de separació, divorci o nul·litat del matrimoni, si vols continuar a l’arrendament ho hauràs de comunicar a l’arrendador en el termini de 2 mesos des que t’hagi notificat la resolució judicial que t’atribueix l’ús de l’habitatge. A la comunicació hauràs d’annexar còpia de la resolució o còpia de la part que fa referència a l’atribució de l’habitatge.
2. Si l’arrendatari mor, la persona que vulgui subrogar-se al lloguer ho haurà de comunicar en el termini de 3 mesos des de la mort i haurà d’annexar certificat de defunció i aportar les seves dades, indicant-ne el parentiu amb el difunt. Si no es fa aquesta comunicació en termini, l’arrendament s’extingeix.
– Redacció i signatura d’annex al contracte. Per deixar constància per escrit de la subrogació al contracte d’arrendament es procedirà a redactar un model de contracte de subrogació de lloguer d’habitatge. A continuació, veurem el contingut del model esmentat.
Què incloure al model de contracte de subrogació de lloguer d’habitatge
El model de contracte de subrogació de lloguer d’habitatge, en els casos que hem detallat podrà tenir el contingut següent:
– Dades de l’arrendador i del nou arrendatari que se subroga al contracte.
– Explicació del que ha passat a l’expositiu. S’haurà d’explicar que amb data X es va formar un contracte de lloguer sobre l’habitatge situat a…, que amb data X s’ha produït la mort de l’inquilí o la situació de nul·litat, separació o divorci i que, com a conseqüència de tot això, la persona amb dret a subrogació ha manifestat la seva voluntat de subrogar-se en tots els drets i obligacions derivats del contracte de lloguer.
– Clàusules. Poseran les següents:
1. Objecte: en aquesta clàusula s’explicarà que l’objecte del document és la subrogació del nou llogater al contracte existent i s’indicarà la data a partir de la qual serà efectiva la subrogació. Es podrà annexar, en funció de cada cas, la documentació següent:
a) El certificat de defunció de l’inquilí. Aquest es pot sol·licitar al Registre Civil.
b) La resolució judicial de nul·litat, separació o divorci per la qual s’adjudica l’habitatge arrendat al cònjuge no arrendatari. Si no es vol annexar completa per raons de confidencialitat, es pot annexar només la part que fa referència a l’adjudicació de l’habitatge.
c) La documentació que acrediti la discapacitat de la persona.
d) El llibre de família per provar el parentiu entre el difunt i la persona amb dret a subrogació.
2. Acreditació de l’estat de l’habitatge: és aconsellable que s’acrediti l’estat de l’habitatge al moment de la subrogació amb fotos actualitzades que es poden adjuntar al model de contracte de subrogació de lloguer d’habitatge.
– Signatures. Finalment se signarà el document per duplicat per cada part a totes les pàgines.
És important que el model de contracte de subrogació de lloguer d’habitatge el redacti un advocat expert, que estudiï el cas, analitzi la llei i les circumstàncies de la persona que es vol subrogar al contracte, redacti la comunicació a l’arrendador en temps i forma i elaboreu el contracte a signar.
