Saps el que és el dret de tempteig i retracte? En els contractes de lloguer és força habitual que es reguli el dret d’adquisició preferent o dret de tempteig i retracte. A continuació, t’expliquem en què consisteix i com s’ha de regular una clàusula de renúncia al dret de tempteig i retracte.
En el dret civil (dret comú) es diferencien dos tipus de drets. Els de tempteig i retracte legals (els que regula la llei) i els convencionals (els que pacten les parts en un contracte). El Codi Civil estableix els següents retractes legals: el dels comuners, el dels confrontants, el dels cohereus i l’emfitèutic. Per la seva banda, el dret de tempteig i retracte arrendatici es regula en la Llei d’Arrendaments Urbans, tal com veurem a continuació.
Què és el dret de tempteig i retracte en un contracte de lloguer?
El dret d’adquisició preferent respecte a un lloguer es troba regulat a l’article 25 de la Llei d’Arrendaments Urbans. Es tracta d’un dret del llogater que es desdobla en dos:
Dret de tempteig
Atorga dret al llogater a adquirir la finca que té arrendada. El termini és de trenta dies des que se li comuniqui, per part del propietari, la decisió de vendre. En aquest cas, per tant, perquè es pugui exercir el dret de tempteig s’han de complir tres requisits:
– S’ha d’exercitar en el termini de trenta dies des que es rep la notificació de vendre la finca.
– La notificació ha de ser fefaent. És a dir, hi ha d’haver constància de la seva tramesa i de la seva recepció. Per tant, el més aconsellable és que es realitzi mitjançant burofax.
– En la notificació s’ha d’especificar el preu de la compravenda i la resta de condicions de la venda, així com la ubicació de l’immoble.
Dret de retracte
En el cas que no es notifiqui la venda o s’hagi omès algun requisit legal, el llogater tindrà el dret de retracte. Per exemple, si es ven la finca per un preu inferior al que apareix en la comunicació. Per entendre-ho millor vegem un exemple. Pot ocórrer que el propietari del pis notifiqui al llogater que vendrà per 120.000 euros. Davant d’això, el llogater pot no exercir el seu dret de tempteig perquè el preu li sembla una mica elevat. Si, posteriorment, aquest sap que el preu de la venda va ser de 90.000 euros, podrà exercir el seu dret de retracte. Amb això, es desfarà la venda per poder comprar pel preu de 90.000 euros.
El dret de tempteig i retracte no es podrà exercitar en un cas. Aquest és quan l’habitatge arrendat es vengui juntament amb la resta d’habitatges o locals propietat de l’arrendador que formin part del mateix immoble. És el cas d’un edifici sencer que és propietat d’un sol arrendador. Però, si a l’immoble només hi ha un habitatge, el llogater sí que tindrà dret de tempteig i retracte.
És vàlida la clàusula de renúncia?
En aquest punt hem de fer una diferenciació que es refereix a la data en què s’ha signat el contracte de lloguer:
– Primerament, parlarem del cas de contractes signats entre gener de 1995 i juny de 2013. En aquests, la clàusula de renúncia al dret d’adquisició preferent només és vàlida si la durada del contracte inicialment pactada era superior a cinc anys. Això aplica per al cas de lloguer d’habitatges. En el supòsit de lloguer d’ús diferent del d’habitatge (local comercial, per exemple), prevalia la voluntat de les parts.
– Per als contractes signats des del 2013, és possible incloure una clàusula de renúncia sense considerar la durada del contracte. El requisit perquè sigui vàlida la renúncia és que es reguli expressament en el contracte. Actualment, de fet, l’apartat 8 de l’article 25 de la Llei d’Arrendaments Urbans estableix el següent:
8. No obstant el que estableixen els apartats anteriors, les parts podran pactar la renúncia de l’arrendatari al dret d’adquisició preferent.
En els casos en què s’hagi pactat aquesta renúncia, l’arrendador haurà de comunicar a l’arrendatari la seva intenció de vendre l’habitatge amb una antelació mínima de trenta dies a la data de formalització del contracte de compravenda.
Per tant, és bastant freqüent que s’inclogui en els contractes de lloguer la clàusula de renúncia al dret de tempteig i retracte. Perquè sigui vàlida aquesta renúncia, cal que s’acordi expressament entre les parts del contracte. Així mateix, ha de figurar expressament per escrit; tant la renúncia a l’aplicació de l’article 25 de la llei d’arrendaments urbans, com al dret d’adquisició preferent o dret de tempteig i retracte. A més, l’arrendador notificarà a l’arrendatari la seva voluntat de vendre amb trenta dies d’antelació. Finalment, és aconsellable que el contracte de lloguer s’atorgui en una escriptura pública davant notari. D’aquesta manera, es pot inscriure en el Registre de la Propietat i tingui efectes enfront de tercers.
Dret de tempteig i retracte de la Generalitat de Catalunya
La Generalitat de Catalunya té un dret de tempteig i retracte en determinades compravendes que cal tenir en compte. Aquest dret existeix quan la finca que es vol transmetre s’ha adquirit per un procés d’execució hipotecària; un procés d’execució extrajudicial; una compensació de deute entre creditor i deutor o una dació en pagament.
En aquests casos, el venedor haurà de notificar la venda de l’habitatge a l’Agència de l’Habitatge de Catalunya. Aquesta tindrà un termini de dos mesos per exercir el dret de tempteig. Si no comunica res, es considera que renuncia a l’exercici del dret. Si no es fa la notificació o es fa amb algun defecte, l’administració tindrà el dret de retracte.
Què passa si no figura en el contracte la clàusula de renúncia?
Pot ocórrer que en el contracte de lloguer no s’inclogui una clàusula de renúncia al dret de tempteig i retracte. En aquest cas, el llogater tindrà aquest dret, però pot ocórrer que decideixi renunciar-hi perquè no tingui intenció de comprar. En aquest cas, pot fer una notificació fefaent a l’arrendador en la qual renunciï expressament al seu dret de tempteig i retracte. D’aquesta manera, el propietari de l’immoble pot vendre el mateix de forma lliure. Una altra opció és que el llogater acudeixi a la notaria el dia de la venda de l’immoble i renunciï expressament al dret de tempteig i retracte.
Model de clàusula de renúncia al dret de tempteig i retracte
L’elaboració d’un model de clàusula de renúncia al dret de tempteig i retracte es senzilla. Per exemple, es pot incloure el següent text en el contracte de lloguer:
L’arrendatari renuncia expressament a l’aplicació de l’article 25 de la Llei d’Arrendaments Urbans relatiu al dret d’adquisició preferent i als drets de tempteig i retracte regulats en el mateix.
No obstant això, en cas de venda de l’habitatge arrendat, l’arrendador haurà de comunicar a l’arrendatari de forma fefaent la seva intenció de vendre la finca amb trenta dies d’antelació respecte a la data de formalització de la compravenda.
Com a conseqüència, és important conèixer tots els drets del llogater en un contracte de lloguer. Igualment, ho és regular correctament la clàusula de renúncia al dret de tempteig i retracte; perquè sigui vàlida en cas de venda de l’immoble. Això és així tant si es tracta d’un habitatge com d’un local comercia o una oficina, per exemple. Per a això pots comptar amb l’ajuda d’un advocat expert en dret immobiliari i d’un consultor immobiliari. Aquests t’assessoraran i redactaran la clàusula de renúncia.
