¿Sabes lo que es el derecho de tanteo y retracto? En los contratos de alquiler es bastante habitual que se regule el derecho de adquisición preferente o derecho de tanteo y retracto. A continuación, te contamos en qué consiste y cómo se debe regular una cláusula de renuncia al derecho de tanteo y retracto.
En el derecho civil (derecho común) se diferencian dos tipos de derechos. Los de tanteo y retracto legales (los que regula la ley) y los convencionales (los que pactan las partes en un contrato). El Código Civil establece los siguientes retractos legales: el de los comuneros, el de los colindantes, el de los coherederos y el enfitéutico. Por su parte, el derecho de tanteo y retracto arrendaticio se regula en la Ley de Arrendamientos Urbanos, tal y como veremos a continuación.
¿Qué es el derecho de tanteo y retracto en un contrato de alquiler?
El derecho de adquisición preferente respecto a un alquiler se encuentra regulado en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Se trata de un derecho del inquilino que se desdobla en dos:
Derecho de tanteo
Otorga derecho al inquilino a adquirir la finca que tiene arrendada. El plazo para esto es de 30 días desde que se le comunique, por parte del propietario, la decisión de vender. En este caso, por lo tanto, para que se pueda ejercitar el derecho de tanteo se deben cumplir tres requisitos:
– Se debe ejercitar en el plazo de 30 días desde que se recibe la notificación de vender la finca.
– La notificación debe de ser fehaciente. Es decir, debe existir constancia de su envío y de su recepción. Por lo tanto, lo más aconsejable es que se realice mediante burofax.
– En la notificación se debe especificar el precio de la compraventa y el resto de condiciones de la venta, así como la ubicación del inmueble.
Derecho de retracto
En el caso de que no se notifique la venta o se haya omitido algún requisito legal, el inquilino tendrá el derecho de retracto. Por ejemplo, si se vende la finca por un precio inferior al que aparece en la comunicación. Para entenderlo mejor veamos un ejemplo. Puede ocurrir que el propietario del piso notifique al inquilino que va a realizar la venta por 120.000 euros. Ante esto, el inquilino puede no ejercitar su derecho de tanteo porque el precio le parece un poco elevado. Si, posteriormente, este sabe que el precio de la venta fue de 90.000 euros, podrá ejercitar su derecho de retracto. Con ello, se deshará la venta para poder comprar por el precio de 90.000 euros.
El derecho de tanteo y retracto no se podrá ejercitar en un caso. Este es cuando la vivienda arrendada se venda junto con el resto de viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte del mismo inmueble. Es el caso de un edificio entero que es propiedad de un solo arrendador. Pero, si en el inmueble solo hay una vivienda, el inquilino sí tendrá derecho de tanteo y retracto.
¿Es válida la cláusula de renuncia?
En este punto debemos hacer una diferenciación que se refiere a la fecha en la que se ha firmado el contrato de alquiler:
– Primeramente, hablaremos del caso de contratos firmados entre enero de 1995 y junio de 2013. En estos, la cláusula de renuncia al derecho de adquisición preferente solo es válida si la duración del contrato inicialmente pactada era superior a cinco años. Esto aplica para el caso de alquiler de viviendas. En el supuesto de alquiler de uso distinto al de vivienda (local comercial, por ejemplo), prevalecía la voluntad de las partes.
– Para los contratos firmados desde 2013, es posible incluir una cláusula de renuncia sin considerar la duración del contrato. El requisito para que sea válida la renuncia es que se regule expresamente en el contrato. Actualmente, de hecho, el apartado 8 del artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece lo siguiente:
8. No obstante lo establecido en los apartados anteriores, las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente.
En los casos en los que se haya pactado dicha renuncia, el arrendador deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa.
Por lo tanto, es bastante frecuente que se incluya en los contratos de alquiler la cláusula de renuncia al derecho de tanteo y retracto. Para que sea válida dicha renuncia, es necesario que se acuerde expresamente entre las partes del contrato. Asimismo, debe figurar expresamente por escrito; tanto la renuncia a la aplicación del artículo 25 de la ley de arrendamientos urbanos, como al derecho de adquisición preferente o derecho de tanteo y retracto. Además, el arrendador notificará al arrendatario su voluntad de vender con 30 días de antelación. Por último, es aconsejable que el contrato de alquiler se otorgue en una escritura pública ante notario. De esta manera, se puede inscribir en el Registro de la Propiedad y tenga efectos frente a terceros.
Derecho de tanteo y retracto de la Generalitat de Cataluña
La Generalitat de Cataluña tiene un derecho de tanteo y retracto en determinadas compraventas que es necesario tener en cuenta. Ese derecho existe cuando la finca que se desea transmitir se ha adquirido por un proceso de ejecución hipotecaria; un proceso de ejecución extrajudicial; una compensación de deuda entre acreedor y deudor o una dación en pago.
En esos casos, el vendedor deberá notificar la venta de la vivienda a la Agencia de la Vivienda de Cataluña. Esta tendrá un plazo de dos meses para ejercitar el derecho de tanteo. Si no comunica nada, se considera que renuncia al ejercicio del derecho. Si no se hace la notificación o se hace con algún defecto, la administración tendrá el derecho de retracto.
¿Qué ocurre si no figura en el contrato la cláusula de renuncia?
Puede ocurrir que en el contrato de alquiler no se incluya una cláusula de renuncia al derecho de tanteo y retracto. En ese caso, el inquilino tendrá ese derecho, pero puede ocurrir que decida renunciar a él porque no tenga intención de comprar. En este caso, puede hacer una notificación fehaciente al arrendador en la que renuncie expresamente a su derecho de tanteo y retracto. De esta forma, el propietario del inmueble puede vender el mismo de forma libre. Otra opción es que el inquilino acuda a la notaría el día de la venta del inmueble y renuncie expresamente al derecho de tanteo y retracto.
Modelo de cláusula de renuncia al derecho de tanteo y retracto
La elaboración de un modelo de cláusula de renuncia al derecho de tanteo y retracto es sencilla. Por ejemplo, se puede incluir el siguiente texto en el contrato de alquiler:
El arrendatario renuncia expresamente a la aplicación del artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos relativo al derecho de adquisición preferente y a los derechos de tanteo y retracto regulados en el mismo.
No obstante lo anterior, en caso de venta de la vivienda arrendada, el arrendador deberá comunicar al arrendatario de forma fehaciente su intención de vender la finca con 30 días de antelación respecto a la fecha de formalización de la compraventa.
Como consecuencia, es importante conocer todos los derechos del inquilino en un contrato de alquiler. Igualmente, lo es regular correctamente la cláusula de renuncia al derecho de tanteo y retracto; para que sea válida en caso de venta del inmueble. Esto es así tanto si se trata de una vivienda como de un local comercia o una oficina, por ejemplo. Para ello puedes contar con la ayuda de un abogado experto en derecho inmobiliario y de un consultor inmobiliario. Estos te asesorarán y redactarán la cláusula de renuncia.
