Saps que es pot adquirir la propietat mitjançant l’ús durant un termini de temps i complint una sèrie de requisits legals? Parlem de la usucapió o prescripció adquisitiva. És un mecanisme legal que permet adquirir la propietat d’un bé moble o immoble mitjançant la possessió continuada del mateix durant un determinat període de temps. Es regula en el Codi Civil i en aquest article et comptem tots els detalls.
Què és la usucapió?
La usucapió es regula en els articles 1930 i següents del Codi Civil que estableix el següent:- – Per la prescripció s’adquireixen, de la manera i amb les condicions determinades en la llei, el domini i altres drets reals.
Requisits que s’han de produir perquè hi hagi usucapió
Perquè la usucapió sigui efectiva, és necessari complir amb una sèrie de requisits establerts pels articles 1940 i següents del Codi Civil. Són els que citem a continuació:Per a la usucapió ordinària
En el cas de la prescripció adquisitiva ordinària els requisits són els següents: – Possessió. Que ha de ser: En concepte d’amo. És necessari posseir el bé com si fossis el propietari legítim, no en qualitat d’arrendatari, usufructuari o qualsevol altra figura que no suposi ostentar la propietat. – Pública. La possessió ha de ser evident per a altres persones. És a dir, s’ha de considerar amo al usucapient. – Pacífica. La possessió no ha d’haver estat reivindicada per l’amo ni per terceres persones o presa utilitzant la violència. – Ininterrompuda. La possessió ha de mantenir-se de forma continuada durant el període de temps requerit per la llei i no ha de ser interrompuda per una reclamació judicial o extrajudicial. Bona fe. – La bona fe vol dir que el que posseeix el bé creu que l’ha rebut del seu amo de manera legítima. Just títol. – És un títol (un contracte, per exemple) que serveixi per a la transmissió del bé o dret. Termini de temps El termini és de tres anys per a béns mobles i deu anys per a béns immobles.Per a la usucapió extraordinària
En el cas de la prescripció adquisitiva extraordinària els requisits són els següents: – Possessió. Els que hem vist anteriorment. – Termini de temps. Per a béns mobles sis anys i per a immobles 30 anys. – En aquest cas, no s’apliquen els requisits de bona fe i just títol.Es pot interrompre el termini de prescripció?
La resposta és que sí: la usucapió pot ser interrompuda per diverses causes que impedeixen que el termini continuï corrent. Entre les causes d’interrupció més comunes es troben les següents:- – Reconeixement del dret del propietari original. Si el posseïdor del bé reconeix en algun moment el dret del propietari original, el termini d’usucapió s’interromp.
- – Interposició d’una demanda judicial. Si el propietari original del bé presenta una demanda reclamant la propietat del bé, el procés d’usucapió també se suspèn.
- – Pèrdua de la possessió. En el cas que el posseïdor perdi el bé o l’abandoni per qualsevol causa, el termini d’usucapió s’interromp i hauria de començar de nou una vegada recuperada la possessió.
Quins efectes té?
Quan es compleixen tots els requisits i terminis establerts, la usucapió atorga al posseïdor el dret de propietat sobre el bé. Aquest dret pot ser inscrit en el Registre de la Propietat per a consolidar legalment la titularitat i fer-la pública enfront de tercers. La usucapió té diversos efectes legals que són els següents:- – Consolidació del dret de propietat. La persona que posseeix el bé adquireix la propietat.
- – Extinció de drets anteriors. Qualsevol dret anterior sobre el bé queda extingit.
- – Possibilitat d’inscripció registral. El nou propietari pot inscriure el seu dret en el Registre de la Propietat per a protegir el seu dret.
Cas pràctic d’usucapió d’un Immoble
Per a comprendre millor com funciona la usucapió, partim del següent cas: Fa quinze anys Beatriz es va mudar a una casa en una zona rural que havia estat desocupada durant molt de temps. La casa no tenia propietari conegut i estava en estat d’abandó. Beatriz, en trobar-la en aquestes condicions, va decidir mudar-se i començar a viure allí amb la seva família. Durant tots aquests anys, ha viscut a la casa de manera contínua, pacífica i sense interrupcions, i ha realitzat diverses millores i manteniments en la propietat. Analitzem els requisits de la usucapió per a veure si es compleixen:Possessió en concepte d’amo
Des del primer dia, Beatriz ha actuat com la propietària de la casa. Ha pagat l’IBI i altres impostos municipals, ha realitzat reformes i ha mantingut l’immoble en bon estat. A més, tots els veïns la reconeixen com la propietària de la propietat.Possessió pública i pacífica
La possessió ha estat pública, ja que tots al poble la coneixen i la veuen com a propietària. A més, la seva possessió ha estat pacífica, sense disputes ni conflictes amb tercers respecte a la propietat de la casa.Possessió ininterrompuda
Durant quinze anys, Beatriz no ha deixat de viure a la casa ni ha cedit la seva possessió a una altra persona. La seva estada ha estat ininterrompuda.Transcurs del termini de temps
En aquest cas, atès que es tracta d’un bé immoble i Beatriz ha actuat de bona fe i amb just títol (encara que no es requereixi per a la usucapió extraordinària), el termini necessari segons el Codi Civil per a consolidar la usucapió ordinària és de deu anys entre presents. Per tant, ja s’ha superat aquest termini, perquè Beatriz ja que ha viscut a la casa durant quinze anys.Procediment per a consolidar la usucapió
Beatriz, per tant, pot iniciar el procés legal per a consolidar el seu dret de propietat. Per tant, podrà presentar una demanda davant el jutge competent i aportar proves de la seva possessió continuada, pública i pacífica durant els últims quinze anys, per exemple:- – Testimoniatges dels veïns que confirmin la seva residència ininterrompuda a la casa.
- – Rebuts de pagament d’imposats municipals i serveis públics, per a demostrar que s’ha comportat com a propietària
- – Fotografies, factures i una altra documentació de les reformes i millores que ha realitzat a la casa.
