Qué son las arras penitenciales y en qué se diferencian de otros tipos de arras

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arras penitenciales

Tabla de contenidos

Las arras son un concepto jurídico que se utiliza en diferentes áreas del derecho, incluyendo el ámbito contractual. Dentro de las arras, existe un tipo específico conocido como arras penitenciales, que poseen características particulares que las distinguen de otros tipos de arras. 



¿Qué son las arras? 

Antes de entrar en detalle en las características de las arras penitenciales, es fundamental entender la definición básica de las arras. 


Las arras son una cantidad de dinero o bienes que se entregan como señal o garantía en un contrato para asegurar el cumplimiento de las obligaciones establecidas en el mismo. Las arras pueden ser de diferentes tipos, y cada uno de ellos tiene sus propias implicaciones legales.


Existen diferentes tipos de arras que se utilizan en contratos, a continuación se describen los principales:


1. Arras confirmatorias: a diferencia de las arras penitenciales, las arras confirmatorias establecen la obligación de cumplir el contrato en caso de que alguna de las partes lo incumpla. Están reguladas por el artículo 1124 del Código Civil en España y, por defecto, todos los contratos de arras que se firman en el país se rigen por esta legislación.


2. Arras penales: las arras penales son un tipo de garantía más exigente para ambas partes. Se caracterizan por contemplar las consecuencias penales en caso de incumplimiento del contrato, además de la obligación e indemnización de las arras confirmatorias y la pérdida de la garantía de las arras penitenciales.


3. Arras penitenciales: las arras penitenciales son el tipo de señal más utilizada para reservar la compraventa de un inmueble. En este caso, el comprador aporta una garantía que perderá en caso de que finalmente no adquiera la propiedad, mientras que el vendedor deberá abonar el doble de esa cantidad si rompe el contrato de arras.



Concepto de las arras penitenciales

Las arras penitenciales son un acuerdo utilizado en el ámbito inmobiliario donde el comprador de un inmueble adelanta una parte del precio final como garantía de la compra. En caso de que la compra no se lleve a cabo, las arras penitenciales servirán como indemnización para la parte perjudicada, pero no obligarán al cumplimiento del contrato de compraventa. En la legislación española, las arras penitenciales se encuentran reguladas en el artículo 1454 del Código Civil: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.”


Para establecer un contrato de arras penitenciales es necesario que quede expresamente indicado en el documento que se trata de este tipo de señal, diferenciándolo de otras modalidades de arras. Además, es importante tener en cuenta que aunque las arras penitenciales están contempladas en el derecho inmobiliario, no son la norma principal que rige los contratos de arras, ya que por defecto, los acuerdos de reserva que se firman suelen ser confirmatorios, es decir, las arras utilizadas principalmente en estos contratos suelen ser arras confirmatorias.



Características de las arras penitenciales

Las características principales de las arras penitenciales son las siguientes:


1. Son conocidas coloquialmente como señal o fianza.

2. Permiten el desistimiento del contrato sin consecuencias legales, es decir, es un desistimiento lícito.

3. Se utilizan comúnmente en contratos de compraventa, aunque pueden aplicarse a otros tipos de contratos.

4. Consisten en la fijación de un precio acordado.

5. Su inclusión y cuantía se pactan libremente, y es recomendable contar con un documento o recibo que las registre.

6. No tienen carácter indemnizatorio. En caso de incumplimiento, el vendedor puede quedarse con las arras.

7. Son accesorias a la obligación principal, que implica la entrega de un bien a cambio del precio acordado.

8. La nulidad del acuerdo de arras no implica la nulidad del contrato principal.



Desistimiento de arras penitenciales

El desistimiento se refiere a la decisión de una de las partes del contrato de no continuar con la adquisición del bien inmueble objeto de reserva de compraventa, o no lograr formalizar la compraventa dentro del plazo acordado debido a circunstancias ajenas a su voluntad.


Las consecuencias del desistimiento en los contratos de arras pueden variar según el tipo de contrato establecido. En el caso de las arras penitenciales, la consecuencia del desistimiento es la pérdida de la reserva por parte del comprador o el pago del doble de la garantía por parte del vendedor, sin que ninguna de las partes pueda exigir el cumplimiento del contrato ni iniciar acciones penales.


En el desistimiento de arras penitenciales por parte del comprador, este decide no seguir adelante con la compra del inmueble y pierde la cantidad entregada como garantía al vendedor.


Por otro lado, si el vendedor es quien desiste de las arras penitenciales, significa que ha decidido no transferir la propiedad del inmueble al comprador que ya había realizado la reserva. En este caso, la consecuencia del desistimiento para el vendedor será el pago del doble de la garantía que el comprador había aportado. Es importante tener en cuenta que estas son las implicaciones generales del desistimiento en contratos de arras penitenciales, y pueden existir variaciones y matices en función de la legislación y los términos específicos acordados en cada contrato.



¿Cómo es un contrato de arras penitenciales?

Las características básicas que deben incluirse en un contrato de arras penitenciales para que sea válido legalmente son las siguientes: 


1. Identificación de las partes: deben especificarse los nombres, apellidos, números de identificación (DNIs, pasaportes, etc.) y domicilios de ambas partes involucradas en el contrato.


2. Descripción del inmueble: se debe incluir la dirección completa del inmueble que sea objeto de la transacción, así como su referencia catastral. Además, si existen cargas o gravámenes sobre el inmueble, también deben ser mencionados.


3. Mención expresa a las arras penitenciales: el contrato debe indicar de manera explícita que se trata de un acuerdo de arras penitenciales, haciendo referencia al artículo 1454 del Código Civil correspondiente.


4. Precio de compraventa: debe establecerse claramente la cantidad acordada para la transacción de compraventa del inmueble.


5. Obligaciones de las partes: es importante detallar las responsabilidades y obligaciones de cada una de las partes en el contrato, incluyendo los gastos que asumirá cada una, como impuestos, honorarios de gestoría, tasas registrales, entre otros.


6. Porcentaje de reserva: se debe especificar el monto que el comprador entregará al vendedor en concepto de arras penitenciales, así como la cantidad restante que se deberá abonar como parte del precio total de la compra.


7. Plazo: debe establecerse el periodo de tiempo o la fecha límite en la que ambas partes deberán cumplir con las obligaciones y formalizar la compraventa.


Estas características son fundamentales para asegurar la validez y claridad del contrato de arras penitenciales. En este sentido, es muy recomendable buscar asesoramiento legal específico en cada caso para garantizar el cumplimiento de la legislación vigente y adaptarse a las particularidades de cada situación. 



Conclusión 

Los contratos que incluyen arras penitenciales son una de las mejores opciones al adquirir un inmueble, sobre todo en aquellas situaciones en las que la parte compradora no tenga la certeza sobre la aprobación de una hipoteca o cuando la parte vendedora no esté completamente segura de transferir la propiedad a otra persona.


Por ello, las arras penitenciales son la mejor opción cuando no existe una garantía absoluta de que el contrato de compraventa se formalizará. Este tipo de contrato permite a ambas partes tener cierta flexibilidad y protección en caso de que las circunstancias cambien o surjan problemas inesperados antes de la formalización definitiva de la transacción.

Ana Vila

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