Saps el que és un contracte de lloguer de renda antiga d’habitatge? Segur que has escoltat parlar d’aquest tipus de contractes, però saps com s’extingeixen o quins drets té el llogater? Et donem totes les respostes als teus dubtes en aquest article.
Què és un contracte de lloguer de renda antiga?
Els contractes de lloguer renda antiga són aquells contractes d’arrendament signats entre els anys 1950 i 1985 que donaven la possibilitat al llogater d’un lloguer vitalici que, a més, es podia heretar. Això era degut a la llei d’arrendaments urbans d’aquella època, que era molt proteccionista amb els llogaters. En aquell moment es vivia una situació molt diferent a l’actual i existien unes circumstàncies socials, polítiques i econòmiques força complexes. Amb la regulació de la LAU de 1964 els contractes d’arrendament eren indefinits i les possibilitats d’incrementar la renda eren pràcticament nul·les.
Els contractes de renda antiga estan regulats en les disposicions transitòries de l’actual llei d’arrendaments urbans. En concret, als contractes d’arrendament d’habitatge celebrats abans del 9 de maig de 1985 (data en la qual es va aprovar l’anomenat decret Boyer i es va establir que la durada dels contractes es podia pactar lliurement per les parts) se’ls aplica la disposició transitòria segona de la LAU.
Drets d’un inquilí amb un contracte de lloguer de renda antiga
Per entendre el funcionament dels contractes de renda antiga hem d’analitzar els drets que té el llogater en aquest tipus de contractes. Són els següents:
– La renda està gairebé congelada. Una de les característiques més importants dels contractes de renda antiga és que el preu que es va establir en el moment de la signatura del contracte està congelat, per la qual cosa els llogaters continuen pagant una renda molt inferior a la de mercat. No obstant això, a partir de l’entrada en vigor de la llei d’arrendaments urbans actual (1 de gener de 1995) sí que es va poder aplicar l’IPC, però representa un percentatge tan petit que la renda augmenta molt poc
– El llogater té dret d’adquisició preferent. El llogater té dret de tempteig i retracte en cas de venda de l’habitatge arrendat, llevat dels casos d’adjudicació d’habitatge com a conseqüència de la divisió de cosa comuna quan els contractes d’arrendament hagin estat atorgats amb posterioritat a la constitució de la comunitat sobre la cosa, ni tampoc en els casos de divisió i adjudicació de cosa comuna, adquirida per herència o llegat.
– Existeix la possibilitat que el cònjuge o els fills se subroguin en el contracte. Des de l’entrada en vigor de l’actual LAU la subrogació en el contracte de lloguer només pot tenir lloc a favor del cònjuge de l’arrendatari no separat legalment o de fet, o en el seu defecte, dels hijos que convisquin amb ell durant els dos anys anteriors a la seva mort; en defecte dels anteriors, es podran subrogar els ascendents de l’arrendatari que estiguessin al seu càrrec i convisquessin amb ell amb tres anys, com a mínim, d’antelació a la data de la seva mort.
El contracte s’extingeix en el moment en què mori el subrogat, llevat que es tracti d’un fill de l’arrendatari no afectat per una minusvalidesa igual o superior al 65%, cas en el qual s’extingirà als dos anys o en la data en què el subrogat compleixi 25 anys, si és posterior.
No obstant això, si el subrogat és el cònjuge i en el moment de la mort hi hagués fills de l’ arrendatari que convisquessin amb aquell, podrà haver-hi una altra subrogació. En aquest supòsit, el contracte s’extingirà als dos anys o quan el fill assoleixi els 25 anys si aquesta data és posterior, o per la seva mort si té una minusvalidesa igual o superior al 65%.
En el cas en què mori la persona que s’hagi subrogat en el contracte abans de l’entrada en vigor de la LAU, només es podrà subrogar el cònjuge o els fills de l’arrendatari, en les mateixes condicions que hem comentat anteriorment. El contracte també s’extingirà en el moment de la mort de subrogat llevat que fos un fill amb una minusvalidesa igual o superior al 65%, cas en el qual s’extingirà als dos anys o quan el fill assoleixi l’edat de 25 anys si aquesta data és posterior.
Per que quedi clar fem un resum dels tres supòsits:
– El llogater inicial mor després de l’1 de gener de 1995: es poden subrogar el cònjuge, els fills o els ascendents.
– S’ha produït una subrogació abans de l’1 de gener de 1995: el contracte s’extingeix quan mor el subrogat, llevat que hi hagi cònjuges o fills que hagin conviscut amb el mort.
– S’han produït dues subrogacions abans de l’1 de gener de 1995: no es poden produir més subrogacions.
Quina durada tenen els contractes de lloguer de renda antiga?
Com a conseqüència del que hem detallat en l’apartat anterior, els contractes de renda antiga duraran fins a la mort del llogater que va signar el contracte o després de les possibles subrogacions que regula la llei segons quan s’hagi produït la mort del llogater i les pròrrogues que s’hagin aplicat.
Es pot resoldre un contracte de lloguer de renda antiga?
Els contractes de lloguer de renda antiga no són fàcils de resoldre, però hi ha una sèrie de casos en què l’arrendador pot fer-ho. Són els següents:
– En primer lloc, l’arrendador pot provar que necessita l’habitatge per utilitzar-lo ell mateix o perquè l’ocupi un familiar directe.
– En segon lloc, si l’ inquilí deixa de pagar les rendes de l’arrendament, es produeix un incompliment contractual i, per tant, l’arrendador tindrà dret a resoldre el contracte i a iniciar un procediment de desnonament per falta de pagament per aconseguir el desallotjament de l’habitatge i el pagament de les rendes.
– D’altra banda, pot ocórrer que l’inquilí subarriendi l’habitatge a una tercera persona per obtenir un profit econòmic. En aquest cas, també estaria incomplint el contracte el que donaria dret a l’arrendador a resoldre aquest contracte.
– Finalment, si el llogater no habita l’habitatge de renda antiga durant el menys sis mesos a l’any i no pot justificar la seva absència, l’arrendador també tindrà dret a resoldre el contracte de lloguer de renda antiga.
En tots aquests casos, pot ocórrer que el llogater no desallotgi voluntàriament l’habitatge i no vulgui signar la resolució del contracte, per la qual cosa l’arrendador haurà d’iniciar un procediment judicial i provar que s’ha produït alguna de les circumstàncies que hem detallat en els apartats anteriors.
En qualsevol cas, es pot intentar negociar amb el llogater la resolució del contracte, però no és tasca fàcil ja que es tracta de contractes amb rendes força baixes i és probable que l’arrendatari es negui a resoldre el contracte.
Tal i com has vist, si tens un habitatge llogat amb un contracte de renda antiga i vols resoldre del contracte o saber si existeix la possibilitat de subrogació del cònjuge o fill del llogater, és fonamental que consultis amb una assessoria immobiliària experta que analitzi el contracte, la normativa aplicable i t’indiqui la millor forma de procedir per aconseguir el teu objectiu.
