¿Cuáles son los impuestos derivados de la venta de una vivienda?

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Cuáles son los impuestos derivados de la venta de una vivienda

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¿Quieres vender un piso?, ¿sabes qué impuestos tendrás que pagar y cómo ahorrar? En este post respondemos a tus dudas y te contamos los impuestos que debes pagar por la venta de una vivienda.


Según el Barcelona Market Report elaborado por Proddigia, en Barcelona se produjo un aumento del 39,98% en el número de compraventas en 2021. Este incremento se debió a varios factores como:


-El aplazamiento de las operaciones hasta la finalización del estado de alarma.


-El aumento de la capacidad de ahorro de las familias.


-Los reducidos tipos de interés de las hipotecas.


-Los cambios en las necesidades y preferencias de los compradores.


Pero, cuando se vende un piso, es necesario hacer frente a una serie de impuesto relacionados con la venta de la vivienda. Conocer esos impuestos hará que puedas planificar mejor el pago y reducir, en la medida de lo posible, la carga fiscal.


¿Cuánto hay que pagar a Hacienda por la venta de una vivienda?


Valorar los impuestos que se deben pagar por la venta de una vivienda supondrá que analices si es rentable o no venderla y si es el mejor momento para la venta. Es fundamental que antes de tomar una decisión, te informes con un asesor fiscal experto sobre los impuestos a pagar, quién es el obligado al pago, los plazos para realizar los pagos y la manera de aplazar o reducir la tributación.


Los impuestos a pagar por la venta de una vivienda son los siguientes:


IRPF por la ganancia patrimonial


En el caso en que el vendedor sea una persona física, deberá incluir en la declaración de la renta la ganancia o pérdida patrimonial que haya tenido con la compraventa. En relación al IRPF, es necesario considerar varios aspectos:


-La ganancia patrimonial se obtendrá en base a la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición.


-Es posible deducir una serie de gastos y tributos como los honorarios de agentes inmobiliarios que hayan intervenido en la operación, la plusvalía municipal o los gastos de cancelación registral de una hipoteca. 


-Se deberán aplicar una serie de tramos que son los siguientes:Si la ganancia patrimonial es de menos de 6.000 euros, el porcentaje aplicable es del 19%.


Si la ganancia patrimonial está entre 6.000 euros y 50.000 euros, el porcentaje es del 21%.


Si la ganancia patrimonial se encuentra entre 50.00 euros y 200.000 euros, se aplicará un 23%.


En el caso en que la ganancia patrimonial sea mayor de 200.000 euros, se aplica un 26%.


Puede darse el caso de que no obtengas una ganancia patrimonial sino una pérdida. En este supuesto no tendrás que tributar en el IRPF, pero tendrás que incluir la pérdida en la declaración de la renta, ya que se podrá compensar con las ganancias que hayan declarado.  


El plazo para presentar la declaración de la renta correspondiente al año 2021, finaliza el 30 de junio de 2022.


Plusvalía municipal


La plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) es un impuesto municipal de carácter directo que grava la plusvalía que se obtiene con la venta de una vivienda.  Estos son los elementos que es importante conocer en relación a la plusvalía:


-Para calcular la base imponible de este impuesto se puede utilizar un método objetivo por el cual se multiplica el valor catastral del suelo en el momento de la venta del piso por los que eficientes fijados por los ayuntamientos (en el caso de Barcelona, el porcentaje a aplicar es del 30%). También se puede utilizar el valor real del inmueble en la transacción.


En el caso en que el terreno no haya experimentado un aumento de valor, el Tribunal Constitucional ha determinado que no se paga la plusvalía municipal.


-El plazo para pagar el impuesto es de 30 días hábiles. Sin embargo, este plazo puede variar de un municipio a otro por lo que deberás verificarlo cuando realices la transacción.


-El pago del impuesto se puede hacer de forma presencial a través de las oficinas municipales o telemáticamente.


IBI


El impuesto sobre bienes inmuebles o IBI es también un impuesto municipal que se deberá pagar por la persona que sea propietaria de un inmueble a 1 de enero de cada año. Por lo tanto, si vendes un piso el 4 de abril, el IBI de ese año lo deberás abonar tú como propietario.


Sin embargo, es posible pactar en la escritura de compraventa el prorrateo del IBI de manera que el comprador y el vendedor paguen la parte que corresponda en función del tiempo que hayan sido propietarios durante el año en que se produce la venta. Por lo tanto, en el caso en que hemos visto, el vendedor pagaría el IBI hasta el 4 de abril y el comprador pagaría desde el 5 de abril al 31 de diciembre.


Tributo metropolitano o recargo del IBI


Otro de los impuestos que surgirán como consecuencia de la venta de una vivienda es el denominado “recargo de IBI”. Se trata de un tributo que se debe abonar en aquellos municipios que se encuentren en el área metropolitana de Barcelona para financiar los servicios de esa área



¿Cómo puedo ahorrar impuestos en la venta de una vivienda?


Ya sabes cuáles son los impuestos a pagar por la venta de una vivienda, pero te preguntarás: ¿Hay alguna forma de ahorrar o de pagar menos impuestos?, ¿Se puede aplazar o fraccionar el pago?


Estos son los aspectos que deberás considerar:


Reinversión en una nueva vivienda habitual. Es bastante frecuente que el vendedor de una vivienda utilice el dinero que ha obtenido de la venta para adquirir otra vivienda habitual. En este caso podrás aplicar la excepción por reinversión en vivienda habitual, por la que no tendrás que pagar en el IRPF por la plusvalía que hayas obtenido.


Persona mayor de 65 años que venda su vivienda habitual. En el caso en que el vendedor sea mayor de 65 años y venda su vivienda habitual, no tendrá que declarar la ganancia patrimonial derivada de esa transmisión en el IRPF.


Fraccionamiento o aplazamiento de pago.


En el caso del IRPF si el resultado de la declaración es a pagar tienes la opción de realizar un pago único o un pago fraccionado en dos veces. En el segundo caso, pagarás el 60% de la cantidad cuando finalice la campaña de la renta (este año, el 30 de junio) y el restante 40% en el mes de noviembre (este año, en concreto, el día 7 de noviembre). Si quieres acogerte al pago fraccionado de la renta deberás la marcar la casilla “pago fraccionado” en el momento de hacer la declaración. También deberás seleccionar el método de pago: domiciliación bancaria, pago electrónico (cargo a cuenta, tarjeta de crédito o débito o banca electrónica) o pago presencial en una entidad bancaria.


En algunos municipios es posible fraccionar o aplazar el pago de la plusvalía municipal, pero en Barcelona no se puede en el caso de transmisiones onerosas (compraventas).


Otros gastos que podrá o deberá asumir el vendedor 


Además de los impuestos que hemos detallado anteriormente, como vendedor deberás hacer frente a una serie de gastos derivados de la compraventa como son los siguientes.


Gastos de notario. Se puede pactar que los gastos de la notaría los abone el comprador, pero si en la compraventa se dice que los gastos de pagan “según Ley” se aplica el artículo 1.455 del Código Civil que establece lo siguiente:


Los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario.


Obtención del certificado energético. Es un documento obligatorio que refleja los aspectos energéticos de una vivienda.


Nota simple. Si el comprador la pide, el vendedor deberá aportar una nota simple del inmueble para que se puedan cotejar la titularidad, la superficie, las cargas y otras características del inmueble.


Gastos de asesores inmobiliarios. En el caso en que el vendedor contrate los servicios de un asesor inmobiliario para vender el piso, deberá abonar los honorarios pactados si el asesor encuentra un comprador.


En definitiva, como comentábamos antes, si quieres vender tu piso es fundamental que valores la carga fiscal que vas a tener y si existe alguna manera de reducirla, así como los gastos a los que tendrás que hacer frente, de forma que puedas analizar si la venta es o no rentable.

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